當(dāng)云天房產(chǎn)公司以商鋪?zhàn)鳛榈盅贺?cái)產(chǎn)向零陵農(nóng)行提供借款擔(dān)保時(shí)，零陵農(nóng)行應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)的銷售情況進(jìn)行充分的審查，尤其是案涉部分商鋪返租的租金還是通過零陵農(nóng)行向買受人發(fā)放。零陵農(nóng)行更應(yīng)審慎甄別提供的抵押財(cái)產(chǎn)中是否涉及已出售房產(chǎn)。由于零陵農(nóng)行未盡到金融機(jī)構(gòu)的注意義務(wù)，存在重大過失，其對案涉商鋪抵押權(quán)不構(gòu)成善意取得。原判決對該判項(xiàng)予以撤銷，并無不當(dāng)。

1、唐玲玲等62戶購買了云天房產(chǎn)公司名下案涉商鋪，約定采取售后返租的形式，并支付了全部房款，但一直未辦理過戶登記，商鋪未辦理過戶登記的原因在于云天房產(chǎn)公司怠于配合辦理。但云天房產(chǎn)公司已經(jīng)如約進(jìn)行了返租并按時(shí)向唐玲玲等62戶支付租金。

2、后，云天房產(chǎn)公司將仍在其名下的上述商鋪抵押給銀行，并辦理了抵押登記，云天房產(chǎn)公司無力清償欠付銀行的到期貸款，銀行訴至法院要求就案涉商鋪實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)被法院判決支持。

3、62名買受人對支持銀行抵押權(quán)的判決不服，提起第三人撤銷訴訟。

銀行是否取得對案涉房屋的抵押權(quán)？

據(jù)原判決查明的事實(shí)，唐玲玲等62戶在支付完畢全部房款并將所購商鋪返租后已實(shí)現(xiàn)租金收取，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其已實(shí)際對案涉商鋪享有占有、使用和收益的權(quán)利。雖然唐玲玲等62戶因云天房產(chǎn)公司的原因尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，但現(xiàn)有證據(jù)表明，唐玲玲等62戶曾多次要求云天房產(chǎn)公司辦理合同備案登記和房屋產(chǎn)權(quán)登記，但云天房產(chǎn)公司以各種理由推諉拖，故案涉商鋪未辦理產(chǎn)權(quán)登記并非唐玲玲等62戶的過錯(cuò)所致。零陵農(nóng)行作為商業(yè)銀行，其開展信貸業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查借款人的資信狀況。案涉借款人云天房產(chǎn)公司為房地產(chǎn)開發(fā)公司，其主要資產(chǎn)為案涉樓盤“云天·芙蓉廣場”。該樓盤商鋪均采用先出售再統(tǒng)一返租形式進(jìn)行銷售，在銷售期間進(jìn)行了長期而廣泛的宣傳，零陵農(nóng)行向云天房產(chǎn)公司發(fā)放貸款時(shí)對此應(yīng)當(dāng)知悉。當(dāng)云天房產(chǎn)公司以“云天·芙蓉廣場”的商鋪?zhàn)鳛榈盅贺?cái)產(chǎn)向零陵農(nóng)行提供借款擔(dān)保時(shí)，零陵農(nóng)行應(yīng)當(dāng)對云天房產(chǎn)公司“云天·芙蓉廣場”的銷售情況進(jìn)行充分的審查，尤其是案涉部分商鋪返租的租金還是通過零陵農(nóng)行向買受人發(fā)放。零陵農(nóng)行更應(yīng)審慎甄別云天房產(chǎn)公司提供的抵押財(cái)產(chǎn)中是否涉及已經(jīng)出售的房產(chǎn)，避免錯(cuò)誤接受已經(jīng)出售的房產(chǎn)作為抵押，損害買受人的權(quán)利。由于零陵農(nóng)行未盡到金融機(jī)構(gòu)的注意義務(wù)，存在重大過失，在簽訂抵押合同、辦理抵押登記時(shí)錯(cuò)誤接受已經(jīng)由唐玲玲等62戶買受并實(shí)際占有、使用和受益的房產(chǎn)作為抵押財(cái)產(chǎn)，零陵農(nóng)行對案涉商鋪抵押權(quán)不構(gòu)成善意取得。

因此，（2014）永中法民三初字第41號民事判決認(rèn)定零陵農(nóng)行對唐玲玲等62戶所買受的商鋪基于抵押權(quán)而享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，明顯損害了唐玲玲等62戶無過錯(cuò)買受人的權(quán)利，原判決對該判項(xiàng)予以撤銷，并無不當(dāng)。零陵農(nóng)行主張其已盡到了充分審查案涉商鋪權(quán)屬狀態(tài)的義務(wù)，對案涉商鋪構(gòu)成善意取得，與事實(shí)不符，不予采信。

（2018）最高法民申3904號

《物權(quán)法》

第一百零六條 無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；

（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。

當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。

本案法院根據(jù)查明的事實(shí)，推定銀行在抵押設(shè)立時(shí)明知該房產(chǎn)已經(jīng)被銷售事實(shí)，卻怠于審查房產(chǎn)狀態(tài)，最終判定不支持銀行抵押權(quán)益，支持62名買受人基于買賣所取得的權(quán)益，筆者對此判決結(jié)果贊同。但筆者對判決中的說理部分不敢茍同，同時(shí)筆者認(rèn)為從銀行角度看，在再審中主動(dòng)退一步主張銀行存在善意取得對本案的訴訟來說應(yīng)該是一大失誤。

因?yàn)椋埔馊〉弥贫仁蔷S護(hù)交易安全所設(shè)立，此處的交易安全包括所有權(quán)的轉(zhuǎn)移也包括擔(dān)保物權(quán)的設(shè)立。適用善意取得制度主張權(quán)益，兩個(gè)前提：1、存在無權(quán)處分；2、無權(quán)處分人處分物權(quán)影響的是實(shí)際物權(quán)人權(quán)益。但結(jié)合本案，兩個(gè)前提都不存在：1、案涉不動(dòng)產(chǎn)登記在房產(chǎn)公司名下，該登記不存在登記瑕疵，且不存在其他足以認(rèn)定物權(quán)已經(jīng)變更的法律事實(shí)，房產(chǎn)公司將合法登記在自己名下的房地產(chǎn)設(shè)立抵押，屬于有權(quán)處分；2、本案62名買受人并不是物權(quán)所有人，根據(jù)查明的事實(shí)其所取得權(quán)利充其量是物權(quán)期待權(quán)（有稱準(zhǔn)物權(quán)），根本不存在依據(jù)善意取得制度對抗其他合法交易相對人的資格。法院認(rèn)定銀行不符合善意取得抵押權(quán)要件而否認(rèn)銀行權(quán)益，筆者認(rèn)為其邏輯前提存在錯(cuò)誤。一孔之見。

另外，結(jié)合《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》第二十八、二十九條之規(guī)定及《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第1條、第2條的規(guī)定，62人作為消費(fèi)者購房人，基于抵押在先的善意買受所享有的物權(quán)期待權(quán)足以對抗抵押權(quán)在實(shí)務(wù)中已無爭議。筆者認(rèn)為，即使銀行的抵押權(quán)有效設(shè)立其權(quán)利位階也不在62名人的實(shí)體權(quán)益之上。