一、房地產(chǎn)抵押概念
房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。經(jīng)常用到的房地產(chǎn)抵押是預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
二、房地產(chǎn)抵押，必須簽訂書(shū)面抵押合同，內(nèi)容包括：
1.抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個(gè)人姓名、住所;
2.主債權(quán)的種類、數(shù)額;
3.抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等;
4.抵押房地產(chǎn)的價(jià)值;
5.抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任;
6.債務(wù)人履行債務(wù)的期限;
7.抵押權(quán)滅失的條件;
8.違約責(zé)任;
9.爭(zhēng)議解決方式;
10.抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn);
11.雙方約定的其他事項(xiàng)。
四、房地產(chǎn)抵押必須進(jìn)行抵押登記
1.房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記； 房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。
2. 辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提供下列文件：抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明;抵押登記申請(qǐng)書(shū);抵押合同;《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明;可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料;可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料：登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。
注意事項(xiàng)：1.同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過(guò)的抵押情況告知抵押權(quán)人。抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。
2.依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，一同設(shè)定抵押權(quán)；以出讓方式取得的土地使用權(quán)，也可以設(shè)定抵押權(quán)；以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
3.房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。