預(yù)告抵押登記后“能夠進行不動產(chǎn)登記之日”的計算
第1種觀點是：認為“能夠”進行不動產(chǎn)登記之日，應(yīng)該從購房人（抵押人、借款人）取得所購房屋不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證之日（分戶產(chǎn)權(quán)證）起計算。
第2種觀點認為：“能夠”進行不動產(chǎn)登記之日，應(yīng)從開發(fā)商辦理首次登記（辦理大產(chǎn)權(quán)證）之日起計算。
第3種觀點認為：“能夠”進行不動產(chǎn)登記之日，應(yīng)從購房人（抵押人、借款人）取得產(chǎn)權(quán)證，且抵押權(quán)人（債權(quán)人）知道或應(yīng)當知道該情況（即其已取得產(chǎn)權(quán)證）之日起計算。
但一般均認可，房屋能夠進行抵押登記的前提，須辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記，取得不動產(chǎn)權(quán)證書，而辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的前提，須開發(fā)商辦理了大產(chǎn)權(quán)證并分戶。故如果以辦理大產(chǎn)權(quán)證之日來認定購房人“能夠進行不動產(chǎn)登記之日”，期明顯不符合辦理抵押登記的前提條件、程序和邏輯。此外，無論辦理房屋所有權(quán)登記還是房屋抵押權(quán)登記，按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》第14條的規(guī)定和《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（國土資源部以第63號令）第78條和66條之規(guī)定，均須由當事人共同申請方能完成登記。
一、辦理正式抵押權(quán)登記的前提條件：1.購房人辦理了所有權(quán)登記并已取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書。2.須由抵押雙方共同向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請登記。
二、能夠進行不動產(chǎn)登記之日的起算日期：根據(jù)抵押人（債務(wù)人）主體的不同而不同：第一.如果抵押人（債務(wù)人）為開發(fā)商的，應(yīng)從該開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證首次登記（即辦理大產(chǎn)權(quán)證）之日起，視為“能夠進行不動產(chǎn)登記”。
第二.如果抵押人（借款人）為購房人的，應(yīng)從產(chǎn)權(quán)證分戶到該購房人名下（即取得分戶產(chǎn)權(quán)證）并且抵押權(quán)人（債權(quán)人）知道或應(yīng)當知道該情況（即 其已取得產(chǎn)權(quán)證）之日起，視為“能夠進行不動產(chǎn)登記”。
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附節(jié)選：
1.《民法典》
第二百二十一條：當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意， 處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。
2.《不動產(chǎn)登記暫行條例》（國務(wù)院令第656號）
第十四條： 因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當由當事人雙方共同申請。
3.《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（國土資源部以第63號令）
第七十八條：申請預(yù)購商品房抵押登記，應(yīng)當提交下列材料：（一）抵押合同與主債權(quán)合同；（二）預(yù)購商品房預(yù)告登記材料；（三）其他必要材料。
預(yù)購商品房辦理房屋所有權(quán)登記后，當事人應(yīng)當申請將預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為商品房抵押權(quán)首次登記。
第六十六條：自然人、法人或者其他組織為保障其債權(quán)的實現(xiàn)，依法以不動產(chǎn)設(shè)定抵押的，可以由當事人持不動產(chǎn)權(quán)屬證書、抵押合同與主債權(quán)合同等必要材料，共同申請辦理抵押登記。 抵押合同可以是單獨訂立的書面合同，也可以是主債權(quán)合同中的抵押條款。