司占華　未斌華　蘇清濤

目前，在商品房買賣過程中，如果客戶選擇貸款買房，則需要為房屋辦理預(yù)告抵押登記，預(yù)告抵押權(quán)人一般是銀行；但是，銀行雖然具有預(yù)告抵押權(quán)利，但因法律上沒有明確規(guī)定預(yù)告抵押權(quán)利的性質(zhì)和效力，在發(fā)生糾紛后難以實現(xiàn)預(yù)告抵押權(quán)利。有人認為，銀行在房管部門辦理的預(yù)告抵押登記產(chǎn)生抵押權(quán)，應(yīng)當(dāng)享有抵押物權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)；也有人認為，銀行對于預(yù)告抵押登記雖然不能享有抵押物權(quán)，但可以享受優(yōu)先權(quán)。對此，筆者認為，銀行預(yù)告抵押登記既不是抵押物權(quán)，也不是法律規(guī)定的優(yōu)先權(quán)，而是能夠產(chǎn)生“順位效力”的申請權(quán)。

首先，銀行的預(yù)告抵押登記不產(chǎn)生物權(quán)效力。我國物權(quán)法第四編“擔(dān)保物權(quán)”中，專門規(guī)定了抵押權(quán)，在該法第180條規(guī)定的抵押財產(chǎn)范圍內(nèi)，沒有包括個人購買商品房的預(yù)告抵押的相關(guān)規(guī)定，也就是說預(yù)告抵押登記不能產(chǎn)生物權(quán)法上規(guī)定的物權(quán)。根據(jù)物權(quán)法定原則，對銀行來說，其享有的預(yù)告抵押登記權(quán)利不能產(chǎn)生物權(quán)效力，一旦發(fā)生糾紛，銀行不能基于預(yù)告抵押登記而直接享有抵押受償權(quán)。

其次，預(yù)告抵押登記不屬于法律上規(guī)定的優(yōu)先權(quán)。我國優(yōu)先權(quán)是法律上基于特殊政策性考慮而賦予某些特定債權(quán)或其他權(quán)利的一種特殊效力，以保障該項權(quán)利能夠較普通債權(quán)優(yōu)先實現(xiàn)。我國民法沒有建立統(tǒng)一的優(yōu)先權(quán)制度，相關(guān)的優(yōu)先權(quán)是通過特別法中的零散條文來規(guī)定，優(yōu)先權(quán)必須由相關(guān)法律條文來確認。比如：企業(yè)破產(chǎn)法中關(guān)于職工工資、勞動保險費、稅收等清償順序的規(guī)定；專利法中規(guī)定的發(fā)明、實用新型、外觀設(shè)計，在外國提出專利申請后，在國內(nèi)給予一定時間的保護；合同法規(guī)定的建設(shè)合同發(fā)包人的義務(wù)和承包人就該工程折價或者拍賣價款的優(yōu)先受償?shù)?。這些都是法律規(guī)定的一些特殊保護，但是對預(yù)告抵押登記，法律沒有直接規(guī)定其優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。因此，預(yù)告抵押登記不屬于法律規(guī)定的優(yōu)先權(quán)。

最后，關(guān)于銀行的預(yù)告抵押登記是一般債權(quán)或普通債權(quán)，還是具有順位效力的請求權(quán)的問題，根據(jù)建設(shè)部《房屋登記辦法》第68條第2款規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行相應(yīng)的房屋登記之日起三個月內(nèi)，當(dāng)事人申請房屋登記的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項辦理相應(yīng)的登記?！眹临Y源部《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第85條第3款規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)未消滅且自能夠進行相應(yīng)的不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)，當(dāng)事人申請不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項辦理相應(yīng)的登記。”由此，鑒于相關(guān)內(nèi)容規(guī)定了依“當(dāng)事人申請”進行登記，并且規(guī)定了“按照預(yù)告登記事項”辦理相應(yīng)的登記，即按照預(yù)告登記的內(nèi)容來確定相應(yīng)登記的類型、登記的權(quán)利內(nèi)容、登記的順位等，所以，預(yù)告登記的效力應(yīng)該是按照順位登記將來發(fā)生抵押權(quán)變動的請求權(quán)，不同于一般的普通債權(quán)。預(yù)告登記權(quán)利人行使申請權(quán)，可以取得對抗第三人的效力，以保障將來實現(xiàn)物權(quán)，并且這種請求權(quán)具有排他性和絕對性。我國物權(quán)法第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！?/p>

綜上所述，筆者認為，預(yù)告抵押登記屬于能夠產(chǎn)生“順位效力”的請求權(quán)，在實踐中，預(yù)告抵押登記權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時辦理正式抵押登記，取得抵押權(quán)，在此之前如果發(fā)生糾紛，即可向法院申請按照預(yù)告登記內(nèi)容進行抵押登記，以達到保護權(quán)利的目的。