民間借貸有房產(chǎn)抵押真就“零”風(fēng)險(xiǎn)？一些潛藏風(fēng)險(xiǎn)，你有注意到嗎？今天，上海市第二中級(jí)人民法院“喬法官說法”欄目，通過一個(gè)小故事為您講述有關(guān)民間借貸法律知識(shí)。
王教授是某科研院所的退休教授，退休前科研成果豐碩、榮譽(yù)無數(shù)，也因此積攢下一筆較為可觀的養(yǎng)老錢。王教授退休后幾乎每天都會(huì)收到貸款中介平臺(tái)的電話，向其詢問是否愿意放貸，承諾有房產(chǎn)抵押并許以高息。王教授開始自是不屑，但高息的誘惑還是慢慢瓦解了他的心理防線。
“有房子抵押怕什么呢！”
他想不出中介的話有什么問題，況且先放幾萬也影響不大。5萬、10萬、30萬，王教授每次都如愿拿回了本金和20%的高額利息。
“您是高級(jí)知識(shí)分子，有沒有風(fēng)險(xiǎn)您還看不懂？”
最后，在中介平臺(tái)的慫恿下，王教授把200萬的全部?jī)?chǔ)蓄拿了出來，而中介則為其匹配了一個(gè)以300萬房產(chǎn)價(jià)值作抵押的借方客戶A。在付了4個(gè)月利息后，A就失聯(lián)了。王教授開始了漫長的討債之旅。
以房抵債的風(fēng)險(xiǎn)到底在哪里？
在房子已經(jīng)成為老百姓一生最大追求和最可靠依賴的時(shí)代，聽說借款有房產(chǎn)作擔(dān)保，很多人會(huì)和王教授一樣，認(rèn)為人跑了房子還在，除非房?jī)r(jià)發(fā)生大幅下跌，債權(quán)（至少本金）沒有任何問題。但是，下面這些風(fēng)險(xiǎn)，你注意到了嗎？
? 1. 抵押權(quán)未設(shè)立的風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)法律規(guī)定，抵押權(quán)登記的，按登記先后順序清償；順序相同，按債權(quán)比例清償。抵押權(quán)已登記的先于未登記的清償。抵押權(quán)未登記的，按債權(quán)比例清償。此外，未登記的抵押權(quán)無法對(duì)抗善意的買受人。碰到如此情形，恐怕你的錢就打了水漂。
? 2. 高估抵押房產(chǎn)價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)抵押物價(jià)值的評(píng)估通常借助評(píng)估機(jī)構(gòu)，在利益驅(qū)使下，評(píng)估機(jī)構(gòu)往往高估抵押物價(jià)值，以便借款人能借到更多的錢。司法實(shí)踐中債權(quán)人最后常常無法全額受償。
? 3. 抵押房產(chǎn)變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)
抵押房產(chǎn)變現(xiàn)難度大、成本高。根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，如果被執(zhí)行房產(chǎn)是債務(wù)人及所扶養(yǎng)家屬維持生活所必須的居住房屋，需要至少保障其能達(dá)到廉租房以上居住標(biāo)準(zhǔn)，或在房產(chǎn)變價(jià)款中扣除5-8年的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)租金。另，抵押物的處置需要經(jīng)過起訴、評(píng)估、拍賣等環(huán)節(jié)，需要申請(qǐng)執(zhí)行人墊付相應(yīng)費(fèi)用，加上司法拍賣導(dǎo)致的估值損失，抵押房產(chǎn)的可收回價(jià)值可能大打折扣。
? 4. 資金的時(shí)間成本
因?yàn)閷?shí)現(xiàn)債權(quán)的時(shí)間可能會(huì)持續(xù)數(shù)年，這段時(shí)間內(nèi)相關(guān)資金及費(fèi)用會(huì)產(chǎn)生持續(xù)的利息及逾期利息，最終的金額總數(shù)可能最終超過抵押房產(chǎn)的價(jià)值，難以受到補(bǔ)償。
? 5. 家庭矛盾風(fēng)險(xiǎn)
無法按時(shí)實(shí)現(xiàn)債權(quán)可能會(huì)對(duì)家庭生活質(zhì)量造成重大影響，甚至?xí)l(fā)家庭成員之間關(guān)系緊張甚至破裂的情況。
高利息伴隨高風(fēng)險(xiǎn)，你眼里只有高利息，別人卻虎視眈眈你的本金，把養(yǎng)老錢、救命錢托付出去時(shí)，一定要想想這些問題：
（1）借款人的資質(zhì)和信用狀況如何？
（2）房產(chǎn)抵押登記真實(shí)可靠嗎？
（3）抵押房產(chǎn)真的值那么多錢嗎？
（4）抵押房產(chǎn)好變現(xiàn)嗎？
（5）房產(chǎn)的價(jià)值能否覆蓋包括本金、持續(xù)產(chǎn)生的利息及逾期利息在內(nèi)的債權(quán)、實(shí)現(xiàn)債權(quán)所需要的訴訟費(fèi)用和執(zhí)行房產(chǎn)時(shí)的處置費(fèi)用？
（6）實(shí)現(xiàn)債權(quán)所需的最長時(shí)間會(huì)有多長？
（7）長期無法實(shí)現(xiàn)債權(quán)可能會(huì)對(duì)我及我的家庭帶來的最壞影響是什么？
（8）銀行都不愿意貸的人，我憑什么敢貸？
想清楚了這些，你再確定該不該借錢。
文：儲(chǔ)繼波
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