這個(gè)話題做生意的朋友往往都有體會(huì)，一般個(gè)人資金周轉(zhuǎn)很大程度會(huì)考慮抵押房子獲取資金，今天小編就聊聊房產(chǎn)抵押貸款的套路與方法，希望能對(duì)有這方面需求的朋友有所幫助，少走彎路。
首先個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款大致分為兩種，一種是個(gè)人房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款，一般單筆額度不會(huì)超過100萬，另一種則是個(gè)人房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款，這類貸款額度上限普遍在單筆800萬左右。以下簡(jiǎn)稱消費(fèi)貸與經(jīng)營貸。房產(chǎn)抵押貸款的放款主體一般分為三類：第一類是銀行作為放款方，第二類是符合國家規(guī)定資質(zhì)的機(jī)構(gòu)作為放款方，第三類則是個(gè)人民間借貸。民間借貸比較簡(jiǎn)單，雙方約定好相關(guān)日期，利率基本就可以成交了，但是由于貸款雙方通常不夠?qū)I(yè)，所以經(jīng)常造成一些后續(xù)問題，在此不建議使用。我們就主要探討一下銀行與機(jī)構(gòu)貸款的內(nèi)容。
一：個(gè)人房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款（銀行）
這類貸款銀行發(fā)放的主要客戶是用來大額消費(fèi)，例如裝修，出國留學(xué)等等。但是在實(shí)際操作中，客戶的主要目的往往是資金另有用途，消費(fèi)貸款額度一般上限為100萬。首先銀行會(huì)對(duì)客戶資質(zhì)進(jìn)行評(píng)估，主要依據(jù)央行征信與大數(shù)據(jù)，銀行對(duì)個(gè)人（已婚是夫妻雙方）征信的要求相對(duì)較嚴(yán)，一般要求借款人兩年內(nèi)連續(xù)逾期不得超過90天，累計(jì)逾期不得超過6次！大數(shù)據(jù)篩查一般是根據(jù)評(píng)分系統(tǒng)給出的分值，對(duì)于大數(shù)據(jù)，借款人只要沒事不要亂點(diǎn)網(wǎng)貸就不會(huì)出現(xiàn)問題。銀行會(huì)讓借款人打出個(gè)人銀行流水以供參考，以此判斷借款人的還款能力。接下來就是對(duì)借款人用于抵押的房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估了，通常銀行會(huì)參考專業(yè)的評(píng)估公司給出的數(shù)據(jù)。評(píng)估公司給出一個(gè)評(píng)估價(jià)值，銀行在此評(píng)估值的基礎(chǔ)上，通常按70%為出借上限給借款人發(fā)放貸款。借款人需要提供與下游公司簽訂的合同作為貸款依據(jù)。例如你是因?yàn)檠b修申請(qǐng)的貸款，那么銀行需要你提供你與裝修公司之間的合同。通過審核后，貸款也會(huì)打入裝修公司的賬戶。這類貸款銀行對(duì)個(gè)人流水的要求不是很嚴(yán)格，甚至借款人做一份流水交給銀行，銀行也會(huì)睜一只眼閉一只眼的，重點(diǎn)在于借款人已經(jīng)想銀行提供了足值的抵押物了。如果借款人的目的是自由使用這筆錢，那么你就需要自己提供一個(gè)下游公司，貸款打到公司里，就可以提出來使用了。銀行通常知道借款人的套路與方式，但是由于放款任務(wù)壓力，銀行一般不會(huì)深究！有些中介公司利用貸款人對(duì)流程的不熟悉提供中介服務(wù)賺取傭金的現(xiàn)象比較普遍，如需貸款中介幫助，切記一定要約定在貸款完成并到手后再支付傭金，不然借款人走過最遠(yuǎn)的路，可能就是中介深深的套路了。據(jù)小編了解這類中介服務(wù)的費(fèi)用通常是貸款額度的1%左右，銀行貸款的優(yōu)勢(shì)就是利率低，一般年化利率6%左右，劣勢(shì)就是貸款周期慢，一般完成整個(gè)貸款周期會(huì)在30天左右。
二：個(gè)人房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款（銀行）
經(jīng)營貸款肯定就是指借款人貸款的目的是用于企業(yè)經(jīng)營周轉(zhuǎn)的資金了，對(duì)個(gè)人征信的審查基本與消費(fèi)貸一致，不同的是你名下得有一家公司或企業(yè)，對(duì)公司也是有一定要求的，首先不能是剛剛注冊(cè)的新公司，新注冊(cè)的公司銀行無法判斷你公司的經(jīng)營情況。最低限度要求營業(yè)執(zhí)照注冊(cè)滿一年，不同銀行間要求會(huì)有所差異。通常這類貸款是以采購的名義申請(qǐng)的，需要自有公司與下游公司之間的采購合同作為依據(jù)，那么借款人的公司就是采購方，下游公司就是供貨方，銀行審核通過之后會(huì)將借款人申請(qǐng)的貸款直接打入供貨方賬戶。同樣這類貸款也有中介會(huì)為不懂行的借款人提供服務(wù)。在實(shí)踐過程中貸款方往往不具備資質(zhì)，這樣就會(huì)有中介公司提供包裝等一系列服務(wù)了。銀行方面是默許中介助貸行為的，在此提醒有這方面需求的朋友，跟中介打交道一定要在合作之前把問題與費(fèi)用問清楚，如果操作中產(chǎn)生分歧的話，那么損失最大的一定是借款人。一般借款人所欠缺的往往是公司執(zhí)照與下游合同，中介會(huì)為借款人購買一個(gè)注冊(cè)滿一年的營業(yè)執(zhí)照，當(dāng)然購買價(jià)格上中介肯定是要賺錢的，別人為你提供服務(wù)賺些差價(jià)也無可厚非，重要的是別太黑就好，這類執(zhí)照的價(jià)格一般會(huì)在1-2萬之間，太貴就黑了。中介服務(wù)的重點(diǎn)是對(duì)下游公司的把控與合同提供，要保證賬戶安全，畢竟錢是要打入下游公司賬戶的嘛！還是那句老話，跟中介打交道，要做到事前約定，事后付款。先收錢的通常都是“呵呵”你懂的！
無論是消費(fèi)貸還是經(jīng)營貸，銀行發(fā)放貸款的利率肯定是最合適的，具備資格的朋友優(yōu)先考慮還應(yīng)該是銀行。這里有個(gè)還款方式問題，抵押貸款通常使用兩種還款方式，一種是等額本息，一種是先息后本。簡(jiǎn)單粗暴的講，等額本息就可以理解為把本金加利息，然后除以借款期限（單位：月）當(dāng)然這只是一種形容，銀行對(duì)此有專門的算法！這樣借款人就需要每個(gè)月還月供，對(duì)于真正做生意的經(jīng)營者來說，資金利用率不高，還款壓力大。首要還是要選擇先息后本的還款方式，這樣借款人每個(gè)月只需要還給銀行利息，資金可以完全用于生產(chǎn)經(jīng)營，到期一次性歸還本金。
三：個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款（機(jī)構(gòu)）
下面說說機(jī)構(gòu)貸款，小編個(gè)人的體會(huì)是，機(jī)構(gòu)這種平臺(tái)的出現(xiàn)，完全可以看成是銀行效率低下，內(nèi)部流轉(zhuǎn)緩慢，貸款周期偏長(zhǎng)造成的市場(chǎng)。銀行貸款即便再有效率，快的也得一個(gè)月起步，慢的小半年的小編也見過。銀行在這方面的不給力，給了機(jī)構(gòu)的生存空間。機(jī)構(gòu)就顯得力度大了。首先大家要搞明白機(jī)構(gòu)雖然作為放款方，但是錢基本還是來自傳統(tǒng)金融領(lǐng)域，機(jī)構(gòu)相當(dāng)于擔(dān)保方，出錢的主要主體還是銀行與保險(xiǎn)公司。有了這層擔(dān)保，銀行就已經(jīng)立于不敗之地了，如果客戶不還錢，擔(dān)保方會(huì)向銀行或者保險(xiǎn)公司剛性代償。然后機(jī)構(gòu)再慢慢向借款人進(jìn)行催收。銀行好會(huì)做生意呦，只賺不賠！正是有了這層原因，銀行在審核上就不會(huì)卡太嚴(yán)，反正有人兜底嘛！下面咱們說正題啊，機(jī)構(gòu)最大的優(yōu)勢(shì)就是放款速度快，一般一周左右。對(duì)征信的要求也會(huì)適當(dāng)放寬，機(jī)構(gòu)通常要求借款人兩年內(nèi)連續(xù)逾期不得超過120天，累計(jì)逾期不得超過（最高）20次，這樣就很寬松了。機(jī)構(gòu)放款基本都是經(jīng)營抵押貸款，而且是先息后本的還款方式，對(duì)于急用錢的人來說，機(jī)構(gòu)是首選。當(dāng)然機(jī)構(gòu)出于風(fēng)險(xiǎn)控制考慮，也會(huì)出一些條條框框，對(duì)于機(jī)構(gòu)的風(fēng)控政策，只要你是一個(gè)正常的自然人，都是可以過關(guān)的。雖然是機(jī)構(gòu)放款，但畢竟是經(jīng)營貸款嘛，該有的手續(xù)還是得有的，但是政策是相對(duì)寬松很多的，比如銀行要求的營業(yè)執(zhí)照，機(jī)構(gòu)往往要求你是實(shí)際控制人就可以了，你可以不是法人。假設(shè)你朋友有個(gè)公司執(zhí)照，你只需要開個(gè)實(shí)際控制人證明加蓋公章就可以了，機(jī)構(gòu)也是認(rèn)可的，至于下游公司與合同，如果不能自己提供，機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)員就幫你解決了，當(dāng)然會(huì)有點(diǎn)小小的費(fèi)用。小到三五百、大到一兩千，自己協(xié)商嘛，甚至有的機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)員缺業(yè)績(jī)不收費(fèi)的！
機(jī)構(gòu)貸款的劣勢(shì)就是利息會(huì)比銀行高，房產(chǎn)抵押貸款利率通常高于年化10%，但是肯定在合法范圍內(nèi)，畢竟是受監(jiān)管的嘛。一般機(jī)構(gòu)會(huì)收取一個(gè)服務(wù)費(fèi)，各個(gè)地方的貸款機(jī)構(gòu)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也有所不同，通常在貸款總額度的！1%-2%之間?？傮w看機(jī)構(gòu)貸款對(duì)于借款人來說支出的成本要高一些，效率要快于銀行。同樣一處房產(chǎn)機(jī)構(gòu)給的評(píng)估價(jià)會(huì)高于銀行，進(jìn)而最大可貸額度高于銀行。
四：審核資料（銀行/機(jī)構(gòu)）
1：房產(chǎn)證（可上市交易的正常房產(chǎn)且產(chǎn)權(quán)清晰）
2：身份證（已婚夫妻雙方）
3：結(jié)婚證（已婚夫妻雙方）
4：戶口本（已婚夫妻雙方）
5：個(gè)人征信（已婚夫妻雙方）
6：個(gè)人或公司流水（已婚夫妻雙方）
7：營業(yè)執(zhí)照（經(jīng)營貸）
8：大數(shù)據(jù)
9：人法查詢（主要是查詢借款人夫妻雙方是否涉訴）
五：費(fèi)用（銀行/機(jī)構(gòu)）
1：貸款利息
2：下戶費(fèi)（一般機(jī)構(gòu)會(huì)收?。┩ǔ?00元-500元之間
3：公證費(fèi)（按公證處標(biāo)準(zhǔn)收取，銀行一般不收）
4：抵押登記費(fèi)（建委收取，通常幾十塊錢）
5：服務(wù)費(fèi)（機(jī)構(gòu)或中介會(huì)收取）
切記保持良好的個(gè)人征信，謹(jǐn)慎選擇貸款，良性使用貸款。