近日，珠海市中級人民法院與珠海市不動產(chǎn)登記中心共同發(fā)布《關(guān)于建立不動產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突處理聯(lián)動機(jī)制的通知》，要求凡在珠海市行政區(qū)域內(nèi)申請不動產(chǎn)抵押權(quán)首次登記的，申請人應(yīng)就不動產(chǎn)之上的租賃情況向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)一并申報備案。
據(jù)了解，在抵押不動產(chǎn)的司法拍賣中，不動產(chǎn)是否帶租拍賣、帶租拍賣時剩余租期的長短，對拍賣能否成交、以何種價格成交都有重大影響，直接決定了申請執(zhí)行人的債權(quán)受償效果。實踐中，被執(zhí)行人與第三人惡意串通、虛構(gòu)租賃合同關(guān)系的現(xiàn)象屢見不鮮，有的被執(zhí)行人甚至拿出租約長達(dá)20年的租賃合同，這些合同是真是假？難以辨別。因此，為解決涉及租賃關(guān)系抵押不動產(chǎn)在執(zhí)行程序中的變價難題，法院聯(lián)合不動產(chǎn)登記中心建立了不動產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突處理聯(lián)動機(jī)制。
根據(jù)該聯(lián)動機(jī)制要求，凡在珠海市行政區(qū)域內(nèi)申請不動產(chǎn)抵押權(quán)首次登記的，申請人應(yīng)就不動產(chǎn)上是否設(shè)立租賃、設(shè)立租賃的具體情況向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)一并申報備案。珠海法院在審判執(zhí)行中，對于抵押權(quán)和租賃權(quán)設(shè)立的先后問題，將以不動產(chǎn)抵押權(quán)登記簿中記載的租賃情況為依據(jù)，登記簿中已記載租賃關(guān)系的，認(rèn)定租賃權(quán)先于抵押權(quán)設(shè)立。
相反，如果登記簿中未記載租賃關(guān)系，當(dāng)事人又主張租賃權(quán)先于抵押權(quán)設(shè)立的，珠海法院將嚴(yán)格審查當(dāng)事人提供的證據(jù)材料，并要求當(dāng)事人作出合理說明，除當(dāng)事人能夠提供充分證據(jù)和合理說明外，法院將認(rèn)定抵押權(quán)先于租賃權(quán)設(shè)立，并在執(zhí)行程序中依法去除租賃后進(jìn)行拍賣。
珠海市中級人民法院執(zhí)行局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“建立不動產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突處理聯(lián)動機(jī)制，由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)抓好‘登記關(guān)”，由人民法院抓好‘審查關(guān)’，將對虛假租賃現(xiàn)象形成有力威懾和制約，這是珠海法院加強(qiáng)綜合治理、凝聚執(zhí)行合力、從源頭切實解決執(zhí)行難問題的有益嘗試，對于化解涉租賃抵押不動產(chǎn)處置難題、更好更快地兌現(xiàn)勝訴當(dāng)事人權(quán)益具有積極意義。”