“抵押房產(chǎn)證有用嗎？”根據(jù)《民法典》的第三百九十五條和第四百零二條的規(guī)定，建筑物和其他地上附著物的抵押權(quán)屬于應(yīng)依法辦理抵押登記才能設(shè)立的，所以單獨(dú)的抵押房產(chǎn)證并不能設(shè)立法律意義上的抵押權(quán)，也不存在法定的優(yōu)先受償權(quán)，所以設(shè)立房產(chǎn)抵押權(quán)還是應(yīng)到房地產(chǎn)管理部門(mén)或不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)辦理抵押登記較為穩(wěn)妥。同時(shí)不可否認(rèn)的是，法律實(shí)務(wù)中，借款人是否還款取決于還款能務(wù)和還款意愿，抵押房產(chǎn)證一定程度上也能促進(jìn)債務(wù)人履行債務(wù)的意愿，也具有一定證明借貸合意的作用。另外，如果債務(wù)人提交虛假的房產(chǎn)證，可能涉嫌偽造國(guó)家機(jī)關(guān)公文、證件、印章罪或詐騙罪等刑事犯罪。
“抵押的房產(chǎn)被查封了怎么辦？”首先已經(jīng)司法查封的財(cái)產(chǎn)，屬于《民法典》的第三百九十九條禁止設(shè)立抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)，是不能設(shè)立抵押權(quán)的。其次如果設(shè)立抵押權(quán)在先，查封房產(chǎn)在后，依據(jù)法律規(guī)定，抵押權(quán)相對(duì)于一般債權(quán)，具有法定的優(yōu)先受償權(quán)，也是能保障抵押權(quán)人的合法權(quán)益的。
抵押是債權(quán)擔(dān)保的一種重要形式，抵押權(quán)是法定優(yōu)先的擔(dān)保物權(quán)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的活躍，無(wú)論銀行等金融機(jī)構(gòu)還是在民間借貸案件中，抵押權(quán)都頻繁地出現(xiàn)，也經(jīng)常會(huì)遇到“抵押房產(chǎn)證有用嗎？抵押的房產(chǎn)被查封了怎么辦？”等問(wèn)題，隨著《民法典》的出臺(tái)，這些問(wèn)題都得到了較為清晰的解答。
一、 抵押權(quán)的定義
《民法典》第三百九十四條 為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押財(cái)產(chǎn)。
抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)，為擔(dān)保債務(wù)的履行而設(shè)立，使債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)享有優(yōu)先受償權(quán)。抵押人可以是債務(wù)人，也可以是第三人。需要注意的是，無(wú)論抵押人是債務(wù)人或第三人，都應(yīng)對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)具有處分權(quán)。實(shí)務(wù)中債權(quán)人和債務(wù)人簽訂合同，約定以第三人的財(cái)產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)，而未經(jīng)第三人的確認(rèn)和授權(quán)，這種方式無(wú)疑是具有極大風(fēng)險(xiǎn)的。
二、 抵押財(cái)產(chǎn)的范圍
抵押權(quán)設(shè)立的前提是抵押財(cái)產(chǎn)符合法律規(guī)定是可以抵押的，由于財(cái)產(chǎn)的多樣性及立法的前瞻性，《民法典》對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的范圍進(jìn)行了列舉式和禁止式的雙重規(guī)范。
第三百九十五條 債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：（一）建筑物和其他土地附著物；（二）建設(shè)用地使用權(quán)；（三）海域使用權(quán)；（四）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通運(yùn)輸工具；（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
第三百九十九條 下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權(quán)；（二）宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權(quán)，但是法律規(guī)定可以抵押的除外；（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等為公益目的成立的非營(yíng)利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施；（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
《民法典》新增了海域使用權(quán)的抵押，并列舉了最常見(jiàn)的抵押財(cái)產(chǎn)類型，但由于財(cái)產(chǎn)類型的多樣性，以及為適應(yīng)社會(huì)的快速發(fā)展新財(cái)產(chǎn)類型的出現(xiàn)，最規(guī)定了兜底條款。為法律的穩(wěn)定性和司法解釋預(yù)留了空間。
三、 怎么辦理有效的抵押
抵押權(quán)的的設(shè)立具有嚴(yán)格的法定形式，只有符合法律規(guī)定設(shè)立的抵押權(quán)才是有效的。在債權(quán)無(wú)法清償時(shí)，才能行使抵押權(quán)來(lái)保障自己的合法權(quán)益。
《民法典》第四百條 設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立抵押合同。抵押合同一般包括下列條款：（一）被擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額；（二）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；（三）抵押財(cái)產(chǎn)的名稱、數(shù)量等情況；（四）擔(dān)保的范圍。
第四百零二條 以本法第三百九十五條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。
第四百零三條 以動(dòng)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
第四百零四條 以動(dòng)產(chǎn)抵押的，不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已經(jīng)支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人。
第四百零五條 抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。
所有抵押權(quán)的設(shè)立，均需訂立書(shū)面的抵押合同，抵押合同應(yīng)具備法律規(guī)定的內(nèi)容要件。且法律規(guī)定需要辦理抵押登記的，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，否則，就面臨著抵押合同有效，但抵押權(quán)未設(shè)立的尷尬局面。這種情況下，一旦債務(wù)人不按時(shí)履行債務(wù)，由于抵押權(quán)沒(méi)有依法設(shè)立 ，優(yōu)先受償權(quán)無(wú)從談起，債權(quán)人就面臨著債權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)的可能。