今天分享的案例是一對(duì)89年的小夫妻，他們的家庭收入中等，但房產(chǎn)比較多，而且由于各種原因不打算賣房，想通過(guò)抵押貸款的方式在省會(huì)城市買學(xué)區(qū)房。
這種以貸養(yǎng)貸、以房養(yǎng)房的做法可行嗎？
案例回看
主人公：
小丹，89年全職媽媽，每月兼職收入約2000元；
老公也是89年，公務(wù)員，一年工資福利約7-8萬(wàn)，每月公積金繳存1000元左右，沒(méi)有辦理提??；有個(gè)1歲多的小寶。
家庭支出：
保姆費(fèi)每月3000元，夫妻倆日常花費(fèi)每月2000元，孩子花銷每月2000元，公積金還款每月2000元。
年支出方面主要是保費(fèi)支出，小孩重疾險(xiǎn)每年5300元，夫妻倆意外險(xiǎn)重疾險(xiǎn)共2萬(wàn)。
存款：
50萬(wàn)，近三年內(nèi)小丹不想動(dòng)用這筆錢，目前用于投資，每年收益8萬(wàn)。
房產(chǎn)：
夫妻倆在各自老家各建了一棟房子，其中一棟房子的年租金收入為2萬(wàn)元，另外一棟目前還未租出去，預(yù)計(jì)年租金收入8-10萬(wàn)。由于建房，小丹的父母從銀行貸款了200萬(wàn)，貸款期限3年，每三個(gè)月還一次利息，金額5.3萬(wàn)，利息由父母代為償還，小丹夫妻倆只需到期后還本金100萬(wàn)。
理財(cái)目標(biāo)
(1)想在省會(huì)城市買學(xué)區(qū)房，預(yù)計(jì)首付50萬(wàn)左右；
(2)還父母貸款的100萬(wàn)本金；
(3)不動(dòng)用現(xiàn)有50萬(wàn)存款，抵押其中一套房子貸款150萬(wàn)，完成上述兩個(gè)理財(cái)目標(biāo)；
(4)通過(guò)理財(cái)讓財(cái)富增值，提高生活品質(zhì)。
財(cái)務(wù)分析
這對(duì)夫妻的家庭情況看起來(lái)比較復(fù)雜，其實(shí)財(cái)務(wù)狀況很簡(jiǎn)單，這里就不做表格進(jìn)行分析了。
小丹家庭年收入共計(jì)20.4萬(wàn)，其中自己的兼職收入2.4萬(wàn)，老公工資8萬(wàn)，投資收入8萬(wàn)，房租收入2萬(wàn)；家庭年支出是13.3萬(wàn)。每年家庭結(jié)余資金是7.1萬(wàn)，年結(jié)余率為35%。
單從結(jié)余率看，小丹的家庭財(cái)務(wù)狀況一般，剛達(dá)到30%的結(jié)余率健康線。不過(guò)鑒于小丹老公還有未提取的公積金，以及未出租的房屋收入，所以也不用太著急，繼續(xù)保持當(dāng)前狀態(tài)即可。小丹的兼職工作繼續(xù)加油，每月2000元的收入對(duì)家庭還是有一定幫助的。
目前僅有50萬(wàn)存款，每年的投資收益是8萬(wàn)，年收益率為16%。從收益率看，這種投資可能是民間借貸，建議小丹注意風(fēng)險(xiǎn)，不要把所有金融資產(chǎn)都放在民間借貸里，即使是你認(rèn)為的“熟人”介紹。
理財(cái)建議
1、辦理公積金提取
小丹老公每月公積金繳存1000元左右，已經(jīng)繳了5年，這筆錢放在公積金賬戶上只能享受每年1.5%的收益，收益率的確太低了。
由于小丹目前有公積金貸款45萬(wàn)，所以完全可以申請(qǐng)辦理公積金提取手續(xù)，提取出來(lái)的資金即使放在貨幣基金里，每年也能獲得3% - 4%的理財(cái)收益，還能緩解一部分家庭壓力。
2、抵押房子去貸款，注意四個(gè)方面
小丹幾乎所有的理財(cái)目標(biāo)都是圍繞房子展開(kāi)的，她希望可以通過(guò)抵押房產(chǎn)從銀行貸款150萬(wàn)，這樣既可以把父母的100萬(wàn)還清，還可以在省會(huì)買套學(xué)區(qū)房。
想法很美好，落地卻比較困難。在實(shí)際操作過(guò)程中，小丹需要注意以下幾點(diǎn)：
(1)50萬(wàn)首付預(yù)算是否夠用
在省會(huì)貸款買房，除了要考慮首付，還得考慮各種稅費(fèi)，以及裝修等支出，所以小丹需要認(rèn)真核算下，預(yù)算的50萬(wàn)首付是否夠用。
(2)租金是否能覆蓋房貸
小丹的打算是省會(huì)貸款買的房到手后不自住，而是用于出租，然后用租金來(lái)還房貸。
這就需要小丹評(píng)估下每月房租是否可以完全覆蓋每個(gè)月的還款額，如果不夠，差額有多少？建議提前了解下租房市場(chǎng)，以免到時(shí)候差額太大，又增加了不少負(fù)債壓力。
(3)衡量貸款利率高低
按照小丹父母目前的貸款情況，我們可以大致推算下當(dāng)?shù)氐盅嘿J款的利率：貸款200萬(wàn)，貸款期限3年，每三個(gè)月利息5.3萬(wàn)，實(shí)際貸款利率高達(dá)11%。
如小丹所說(shuō)，她們申請(qǐng)貸款的話，也只能貸款三年，這個(gè)是當(dāng)?shù)劂y行的規(guī)定，且沒(méi)有其它延長(zhǎng)期限的方法，那這個(gè)貸款成本還是很高的。
(4)刨去租金收入，看還款壓力大不大
小丹目前這套想用于抵押的房子，預(yù)計(jì)每年租金能達(dá)到8-10萬(wàn)左右，而抵押貸款150萬(wàn)的話，預(yù)計(jì)每年利息是15.9萬(wàn)，這中間有6萬(wàn)左右的差距，還款壓力還是很大的，估計(jì)到時(shí)候還得向父母尋求支援。
另外，3年貸款期限到期后，小丹還需要?dú)w還150萬(wàn)的本金，這筆錢如何籌措呢？估計(jì)還是得把其中一套房子賣掉來(lái)解決。
最后總結(jié)
像小丹這樣的情況，房子不要貪多，也不要頻繁地貸款來(lái)買房，畢竟家庭收入并不是很高。如果下定決心要在省會(huì)買房，不如把老家的房產(chǎn)賣一套，盤活資金，而不是靠抵押貸款(利率還很高)的錢又去貸款，這樣負(fù)債的壓力真心很大。
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