近期，各銀行的2021年財(cái)報(bào)陸續(xù)發(fā)布，其中不少銀行的不良貸款額和不良貸款率都出現(xiàn)了上升，而財(cái)報(bào)中將其原因直指房地產(chǎn)行業(yè)。

而據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度房企發(fā)債1733億元，同比下降43%，降幅同比進(jìn)一步擴(kuò)大。

01

銀行涉房不良率上升

民生銀行截至2021年12月31日不良貸款總額為723.38億元，截至2020年12月31日不良貸款總額為700.49億元。2021年同比增加22.89億元。

年報(bào)顯示，2021年民生銀行不良貸款主要集中在房地產(chǎn)業(yè)和采礦業(yè)，兩大行業(yè)不良貸款總額合計(jì)184.95億元， 合計(jì)在公司不良貸款中占比42.35%。而在不良貸款增量方面，主要是房地產(chǎn)業(yè)，比上年末增加65.34億元。

對(duì)此，民生銀行在年報(bào)中表示：針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，我們嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)管要求，全面提升全流程信貸管理能力，全行存量房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要為項(xiàng)目貸款且絕大多數(shù)集中在一、二線城市，以項(xiàng)目土地、在建工程抵押，抵質(zhì)押物整體足值，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)總體可控。

受房地產(chǎn)業(yè)不良貸款增加影響，民生銀行抵押貸款不良貸款率比上年末上升 0.6%，其他擔(dān)保方式貸款的不良貸款率均有所下降。

截至2021年年末，工商銀行房地產(chǎn)貸款總額7057.14億元，占比6.5%；不良貸款總額為338.2億元，不良貸款率為4.79%。而截至2020年年末，工商銀行房地產(chǎn)貸款總額為7010.94億元，占比7.2%，不良貸款總額為162.38億元，不良貸款率為2.32%。

比較可得出，在2021年，工行的房地產(chǎn)不良貸款增加了175.82億元。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，房企和銀行的關(guān)系相當(dāng)緊密，部分銀行涉房貸款比例大，如果這方面不良率攀升，那么后果也是較為嚴(yán)重的。銀行在貸款的時(shí)候也是有選擇性的，如其更加偏向于資質(zhì)實(shí)力較優(yōu)的國企央企。預(yù)計(jì)資金監(jiān)管程度會(huì)越來越嚴(yán)格，銀行對(duì)項(xiàng)目出現(xiàn)問題存在一定擔(dān)憂。

02

房企發(fā)債總量驟降

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2022年Q1房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約1733億元，同比下降43%，降幅較2021年同期擴(kuò)大20個(gè)百分點(diǎn)。

融資規(guī)模的進(jìn)一步下滑，主要受到三方面因素的影響：房地產(chǎn)環(huán)境不確定性增加；房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)惡化，影響金融端、產(chǎn)業(yè)鏈、需求端預(yù)期；房企自身經(jīng)營模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，大規(guī)模舉債發(fā)展的模式逐漸退出，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)導(dǎo)向房企將主動(dòng)降低自身負(fù)債規(guī)模。

克而瑞研究報(bào)告顯示，2021年，房企全年境內(nèi)外累計(jì)發(fā)債融資（含證券化融資）共計(jì)1.069萬億元，同比下降15%，房企債券融資依然面臨較大困難。

數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約2521億元，同比下降32.5%，結(jié)合一季度新增融資1733億元，到期債務(wù)凈額為788億元，較2021年同期增加694億元，較上一季度減少4億元。

貝殼研究院認(rèn)為，從到期債務(wù)的絕對(duì)數(shù)字上2022年一季度同比規(guī)模減少，但由于發(fā)債規(guī)模的大幅收縮，房企的償債壓力并未實(shí)質(zhì)性減少。同時(shí)，受到房企信用風(fēng)險(xiǎn)的影響，債權(quán)人對(duì)房企還款信心不足，導(dǎo)致現(xiàn)階段債務(wù)展期難度提升，部分存在集中到期債務(wù)的房企仍保持一定的違約風(fēng)險(xiǎn)。

盧文曦表示，對(duì)于發(fā)債方面，房企肯定是希望通過發(fā)債融到資金，但在房地產(chǎn)行業(yè)遇冷、資金鏈緊張的情況下，就可能采取保守收縮的策略。在銀行貸款及發(fā)債方面，金融機(jī)構(gòu)也會(huì)有一個(gè)優(yōu)先次序，是否能拿到貸款以及發(fā)債的條件，跟企業(yè)是央企國企還是有一定的關(guān)系。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)傳導(dǎo)至銀行等金融機(jī)構(gòu)，如果這一風(fēng)險(xiǎn)處理不好，對(duì)銀行等金融系統(tǒng)是會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響的。“銀行通常會(huì)選擇比較謹(jǐn)慎地應(yīng)對(duì)，現(xiàn)在包括并購貸在內(nèi)的融資，銀行會(huì)給予一定支持，但是其他方面都是比較謹(jǐn)慎的。”

03

頭部房企融資水平分化

在已經(jīng)發(fā)布財(cái)報(bào)的企業(yè)中，財(cái)經(jīng)新地產(chǎn)梳理了銷售規(guī)模位列前15名中的部分房企。梳理發(fā)現(xiàn)，這些頭部房企的融資渠道主要涉及銀行借款、公司債券、票據(jù)、衍生金融工具，它們的融資情況存在分化現(xiàn)象。

其中，萬科及綠城中國的銀行借款項(xiàng)目金額有所減少。

據(jù)財(cái)報(bào)顯示及梳理發(fā)現(xiàn)，2021年下半年，萬科有息負(fù)債合計(jì)數(shù)額減少了27.5億元，其中短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債合計(jì)減少了256.8億元，一年以上有息負(fù)債增加了229.3億元。按照融資對(duì)象來說，銀行借款項(xiàng)目減少了約7.43億元。同期，綠城中國的銀行及其他借款下降了41.42億元，其中流動(dòng)負(fù)債部分增長了10.59億元，非流動(dòng)負(fù)債部分下降了52.01億元。

萬科與綠城中國不同的是，萬科2021年的業(yè)績數(shù)據(jù)大面積下跌，2021年萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額6277.8億元，同比下降10.8%；歸屬上市公司股東的凈利潤約為225億元，同比下降45.7%。而綠城中國的業(yè)績則相對(duì)“優(yōu)秀”許多，其同期取得合同銷售金額約為3509億元，較2020年增長21%；股東應(yīng)占利潤44.69億元，較2020年增長17.7%。

一個(gè)是業(yè)績進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，一個(gè)是逆勢(shì)增長的“白馬”，兩者在銀行借款金額方面都有所下降，針對(duì)該項(xiàng)指標(biāo)的下降，財(cái)報(bào)顯示，一方面受到外部融資環(huán)境的壓力，另一方面是內(nèi)部負(fù)債結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

盧文曦認(rèn)為，萬科是行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，但萬科屬于民企，接受銀行貸款的條件相對(duì)于國企、央企來說還不是很足，這很可能是萬科銀行借款下降的原因。與此同時(shí)，萬科見長于風(fēng)險(xiǎn)把控，管理層曾表示，只拿優(yōu)質(zhì)的地塊，這里面都體現(xiàn)出萬科的風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)。

盧文曦還指出，綠城中國受到融資環(huán)境的壓力，盡管屬于國企央企范疇，但受限于銀行信貸的規(guī)模以及對(duì)于融資結(jié)構(gòu)的把控，其銀行借款也有所下降。

與萬科及綠城中國相反的是，華潤置地、招商蛇口、龍湖集團(tuán)以及旭輝控股集團(tuán)等頭部房企的銀行及其他借款都有所上升。這兩個(gè)“陣營”的房企在銀行借款方面形成了上下分化。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，華潤置地整體的發(fā)展是比較積極的，從國企央企的角度上來講，它是比較優(yōu)秀的，因此銀行會(huì)投入更多的資源在像華潤置地一樣的企業(yè)上。

除特別標(biāo)注外，文中所涉及“元”均為人民幣。