貸款多長(zhǎng)時(shí)間合適？
影響貸款年限的重要因素首先是收入，一般每月最高還款額不能超過(guò)借款人月收入的50%；其次，貸款人的年齡。一般來(lái)說(shuō)，借款人年滿18周歲即可申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，借款人年齡加上貸款年限不得超過(guò)65年，否則不予受理。如果超過(guò)40歲，最長(zhǎng)貸款期限只能在25年以內(nèi)。第三是房齡，尤其是購(gòu)買(mǎi)二手房。銀行會(huì)根據(jù)房屋剩余擁有時(shí)間綜合計(jì)算貸款期限。如果房子太舊，不一定能拿到最長(zhǎng)貸款期限。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，確定貸款期限的長(zhǎng)短是一個(gè)兩難的問(wèn)題：期限長(zhǎng)意味著要支付更多的貸款利息；短期意味著每個(gè)月還款壓力都會(huì)很大。所以要根據(jù)自己的收入和壓力承受能力，量力而行。等額本息還是等額本金還款好？
比如：一套350w的房子，首付120w，公積金和商業(yè)貸款混合貸款，公積金：3.25%，商業(yè)貸款：4.9%，公積金貸款80萬(wàn)，商業(yè)貸款150萬(wàn)，貸款230萬(wàn)。貸款30年，等額本息總利息181.9萬(wàn)，平均資本總利息149.7萬(wàn)。
可以看出，平均資本支付的利息較低。如果壓力不是很大，平均資本是一個(gè)不錯(cuò)的還款方式。
公積金貸款一定要比商業(yè)貸款省錢(qián)嗎？
一般來(lái)說(shuō)，公積金貸款的利率低于商業(yè)貸款。商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率為4.9%，5年期以上公積金貸款利率為3.25%。同樣的房子，如果首筆商業(yè)貸款可以七成，那么首筆純公積金貸款最高可以八成。首套房公積金最低首付20%，二套房最低首付30%，未結(jié)清套房最低首付40%；首套商業(yè)貸款最低首付30%，二套已結(jié)清首付30%，未結(jié)清首付70%。
但是商業(yè)貸款和公積金貸款的保險(xiǎn)費(fèi)是有區(qū)別的。對(duì)于商業(yè)貸款，只要不是商業(yè)物業(yè)或者壽命太長(zhǎng)的房子，銀行一般不會(huì)要求貸款人購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)。如果是公積金貸款，一般必然要買(mǎi)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)一般是貸款金額貸款年限 0.02%。如果兩者抵消，公積金貸款的優(yōu)勢(shì)就更小了。所以，如果貸款額度小，選擇公積金貸款未必更經(jīng)濟(jì)。是否要提前還款？
提前還款有四種方式：一次性還款：歸還全部剩余貸款本金。保持還款金額不變，縮短期限：節(jié)省利息。期限不變，額度減少：每月壓力減輕，基本不存利息。增加還款額，縮短期限：最省利息，但銀行一般不做。
理財(cái)師建議，不擅長(zhǎng)投資、手中有長(zhǎng)期未用的錢(qián)的借款人，要節(jié)省房貸利息支出，提前還款也是一種方式。在提前還款之前，借款人最好考慮一下近期是否有大額支出的可能。如果你當(dāng)時(shí)申請(qǐng)了新的貸款，萬(wàn)一央行加息，你就得按新的利率還貸，不劃算。
另外，如果你有投資，只要投資的利息大于4.9%，就不用急著還銀行貸款。