買(mǎi)房時(shí)，很多人選擇從二手房入手，考慮到地段、便宜等原因。但是在交易的時(shí)候，他們經(jīng)常會(huì)遇到房子貸款沒(méi)有還清的情況。貸款未還清的房子原則上不能交易。因?yàn)椋谫J款還清之前，房子一般都是抵押給銀行的，賣(mài)方必須取得房子100%的產(chǎn)權(quán)才能出售。
你可能會(huì)有一個(gè)疑問(wèn)，市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)二手房的中介是怎么操作的？為什么他們可以賣(mài)掉貸款還沒(méi)還清的房子？
沒(méi)有還清貸款的房子還在抵押，不能上市交易。但是，在現(xiàn)實(shí)中，可以通過(guò)一些方法來(lái)實(shí)現(xiàn)。方法一：轉(zhuǎn)按揭
所謂“再抵押”，是指將個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人，申請(qǐng)個(gè)人住房貸款變更貸款期限、借款人或抵押物的貸款。但據(jù)了解，目前能轉(zhuǎn)按揭的銀行很少，北京等部分城市已經(jīng)停止轉(zhuǎn)按揭，所以目前很少使用這種方式。方法二：用買(mǎi)方的首付款繳清剩余貸款
這是目前二手房交易中應(yīng)用最廣泛的模式，適用于原房主貸款金額較低或者大部分貸款已經(jīng)歸還，欠款所剩不多的情況。通常情況下，買(mǎi)方會(huì)認(rèn)可首付房產(chǎn)總成交額的30%至40%。賣(mài)方可以用買(mǎi)方首付還清剩余貸款，然后注銷(xiāo)房產(chǎn)抵押登記，進(jìn)行下一次交易。方法三：利用銀行貸款來(lái)繳清剩余貸款
如果以上兩種方法都行不通，那么賣(mài)方可以考慮以自己名下的抵押物(如其他房產(chǎn))向銀行申請(qǐng)按揭貸款，以結(jié)清按揭貸款。等到買(mǎi)家付清全款后再還清銀行房貸。
貸款未還買(mǎi)房也不是不可以。但是，如果你知道房子的情況，就會(huì)貿(mào)然簽合同交首付。一旦賣(mài)家反悔或者房子不能正常辦理抵押，后悔就來(lái)不及了！所以，在買(mǎi)貸款未還清的房子之前，最好做好以下準(zhǔn)備工作：
1.合同規(guī)定了違反合同的責(zé)任。
是合同雙方交易最有力的證明，所以最好明確房屋的產(chǎn)權(quán)，解除抵押的期限，違約責(zé)任等。在簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候，而且一旦出現(xiàn)問(wèn)題更容易取證和維權(quán)。
除了購(gòu)房合同之外，還有一種方式也具有同樣的法律效力。
2.預(yù)先登記
預(yù)告登記是指買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的當(dāng)事人簽訂的協(xié)議。為了保證將來(lái)物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，他們可以根據(jù)約定向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。
103010第二十條規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意處分不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。是指房屋的出賣(mài)人在預(yù)告登記后，未經(jīng)買(mǎi)受人同意，不得隨意處分房屋，包括將房屋出售給他人、進(jìn)行抵押等。即使抵押合同是與第三人簽訂的，該合同也是無(wú)效的。
房屋登記后，出賣(mài)人可以繼續(xù)居住或出租房屋獲取收益，直至房產(chǎn)過(guò)戶(hù)正式完成，同時(shí)保護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)益。
但法律也規(guī)定：“預(yù)告登記后，自可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)，債權(quán)消滅或者未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記無(wú)效”，也就是說(shuō)預(yù)告登記有期限，三個(gè)月內(nèi)完成不動(dòng)產(chǎn)登記，否則登記無(wú)效。如果時(shí)間確實(shí)來(lái)不及，可以一次次申請(qǐng)預(yù)告登記，因?yàn)槟壳斑€沒(méi)有預(yù)告登記次數(shù)的規(guī)定。
一般來(lái)說(shuō)，在購(gòu)買(mǎi)貸款未還清的房屋時(shí)，如果涉及到提前還貸，就要利用好中介和銀行的中介作用，不要只是把錢(qián)轉(zhuǎn)到個(gè)人賬戶(hù)。通過(guò)第三方更安全。