1、買房談判十五招 （一）替自己留下討價(jià)還價(jià)的余地。如果你是買主，出價(jià)要低些。不過不能亂砍價(jià)，砍出的價(jià)格務(wù)必在合理的范圍內(nèi)。 （二）讓對方先開口說話，讓他表明所有的要求，先隱藏住你自己的觀點(diǎn)。 （三）讓對方對重要的問題先讓步，如果你愿意的話，在較少的問題上，你也可以先讓步。 （四）讓對方努力爭取所能得到的每樣?xùn)|西，因?yàn)槿藗儗τ谳p易獲得的東西不太珍惜。 （五）不要讓步太快，晚點(diǎn)讓步要比較好些，因?yàn)樗却茫陀鷷?huì)珍惜它。 （六）同等級的讓步是不活要的。例如對方讓你60％，你可讓他40％，如果對方說你應(yīng)該讓我60％時(shí)，你可以說，我無法負(fù)擔(dān)來婉拒對方。 （七）不要作無謂的讓步，每次讓步都要從對方那兒獲得某些益處。 （八）有時(shí)不妨作些對你沒有任何損失的讓步。 （九）記住“這件事我會(huì)考慮一下，”這也是一種讓步。 （十）如果你無法吃到大餐，便想辦法吃到三明治；如果吃不到三明治，至少也要得到一個(gè)承諾。 （十一）不要掉以輕心，記住每個(gè)讓步都包含著你的利潤。 （十二）不要不好意思說“不”。大部分人都怕說“不”，其實(shí)，如果你說了夠多的話，他便會(huì)相信你真是在說“不”。所以要耐心些，而且要前后一致。 （十三）不要出軌。盡管在讓步的情況下，也要永遠(yuǎn)保持全局的有利形勢。 （十四）假若你在做了讓步后想要反悔，也不要不好意思，因?yàn)槟遣凰闶菂f(xié)定，一切都還可以重新來過。 （十五）不要太快或者作過多的讓步，以免對方過于堅(jiān)持原來的價(jià)格；在談判的過程中，要隨時(shí)注意對方讓步的次數(shù)和程度。2、注意的問題：除了地段，嘈音，戶型，開發(fā)商有沒有五證（這些當(dāng)然包括有沒有升值的潛力了) 物業(yè)管理更是不容忽視的，還要挑選”性價(jià)比”最好的。 1,建筑商的信譽(yù).買新房會(huì)面臨一些風(fēng)險(xiǎn),比如:建筑商破產(chǎn)失蹤,追討無門;交房期一拖再拖,甚至取消合同;交房貨不對版,質(zhì)量合要求等等. 2,不要被建筑商的樣板房所迷惑.要知道那種美侖美煥是用鈔票貼出來的.在樣板房中要感受的是結(jié)構(gòu)是否合用,大小是否合適.要計(jì)算update所需的花費(fèi). 3,建筑尚都喜歡用自己的購房合同,里面條款的主要保護(hù)對象是他自己.請房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和律師才能對買房者自己的權(quán)益更有保障. 4,新房檢驗(yàn)必不可少.新房的檢驗(yàn)側(cè)重在室內(nèi).驗(yàn)房師會(huì)檢查是否有未完工,缺漏和質(zhì)量問題.會(huì)對新房的設(shè)備,管道系統(tǒng),通風(fēng)系統(tǒng),采暖保溫系統(tǒng)進(jìn)行全面檢查,并會(huì)在完工接收證書和保修證書上詳細(xì)記錄.還會(huì)告知新房的一年,二年,七年保修的內(nèi)容.所有的這些記錄是與建筑商就未完工事項(xiàng)及質(zhì)量問題進(jìn)行交涉的依據(jù). 5,許多建筑商不容許在新房交付前公開轉(zhuǎn)手出售.要考慮在新房建好前如果自己的工作,家庭情況有變化而要采取的措施.對買新房進(jìn)行投資的,更要注意炒賣樓花的可能性. 6. 選擇有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì), 新房不講價(jià), 有人幫助, 何樂不為! 1、會(huì)看項(xiàng)目 對于開發(fā)商精心選取的這個(gè)園、那個(gè)苑，不要被迷惑，就當(dāng)它是1號房、2號房，千萬別主觀或被誤導(dǎo)以為某某花園，且一定是花園。 2、會(huì)看地理位置 所有房地產(chǎn)廣告都會(huì)畫個(gè)位置示意圖，越畫越藝術(shù)，仿佛個(gè)個(gè)毗鄰 江湖、山川。其實(shí)，可能差幾十里路，您只有對照坐標(biāo)，在真正的地圖上查找，您才會(huì)知道這樓盤的真實(shí)位置。 3、看清價(jià)格 購房人應(yīng)弄明白是均價(jià)還是起價(jià)。如果是起價(jià)，是樓盤房屋的最低價(jià)格，而實(shí)際價(jià)格，會(huì)因樓層、朝向、戶型以及施工進(jìn)度而增加。當(dāng)然沒有人買時(shí)，樓價(jià)也會(huì)下調(diào)。 4、會(huì)分辨外觀圖您得將漂亮的外觀圖看清楚，是實(shí)景圖還是效果圖，千萬別將后者當(dāng)前者，效果圖是電腦擬制的，別當(dāng)真。否則，您會(huì)失望的。 5、別迷戶型圖 戶型圖對購房人有吸引力，但是您別被它迷住，得親自去看看。因?yàn)橛械膽粜蛨D比例明顯不當(dāng)，感覺上會(huì)比實(shí)測中空曠得多。 6、了解開發(fā)商 購房人看房地產(chǎn)廣告時(shí)，一定要了解開發(fā)企業(yè)或其他參與項(xiàng)目單位是否值得依賴。不了解別輕易購房。 7、別被優(yōu)惠迷了眼 目前房地產(chǎn)廣告中都登有項(xiàng)目的優(yōu)勢與優(yōu)惠，卻從來看不到該項(xiàng)目的弱勢與弱項(xiàng)。您得想想是真是假，別被什么“機(jī)不可失”之類的字眼所迷惑，更別為各種名目的優(yōu)惠而心動(dòng)。 8、資質(zhì)證號很重要 如果廣告中沒有資質(zhì)證號，只說保證產(chǎn)權(quán)您可別買。授予產(chǎn)權(quán)是一種政府行為，開發(fā)商的口頭“保證”是不可靠的。 9、仔細(xì)看按揭，算算可合算 購房人根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)狀況選擇付款方式，很多廣告中都會(huì)標(biāo)明按揭哪家銀行、多少年、幾成，您向?qū)＜易稍円幌沦J款政策和知識，然后仔細(xì)算算，哪種方法合算。 10、其他 別忘廣告中還有綠化、物業(yè)、保安等許多承諾，您在簽合同時(shí)，更別忘了這些內(nèi)容。連連2、購房過程中涉及的法律問題 作為購房者來講，是老百姓一生當(dāng)中一個(gè)非常重要的問題，就是說先得安居才能樂業(yè)，所以，對于老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個(gè)很重要的問題。但是在購房過程中出現(xiàn)了很多問題，不時(shí)在報(bào)紙或者其他的新聞媒體上有所披露，其實(shí)，很多問題應(yīng)該說是如果購房者比較謹(jǐn)慎，對于購房的知識比較了解，很多問題是可以避免的。 個(gè)人在購房中，大體上分三個(gè)階段。 第一，購房前的準(zhǔn)備，購房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個(gè)物業(yè)的項(xiàng)目，就是你準(zhǔn)備購買什么樣的房子，首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點(diǎn)應(yīng)該對開發(fā)商的資信進(jìn)行一個(gè)了解，就是說在購房前購房者應(yīng)該對你選擇的物業(yè)項(xiàng)目有一些最基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點(diǎn)是對開發(fā)商的資信進(jìn)行了解。后面我會(huì)講開發(fā)商的資信應(yīng)該從哪幾個(gè)方面講。 第二，簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補(bǔ)充條款。購房者在簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同的時(shí)候，應(yīng)該注意到查驗(yàn)五證，我后面會(huì)講什么叫五證。交付定金，簽訂認(rèn)定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預(yù)售登記，這是購房中的第二個(gè)階段。 第三，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。 具體講，涉及到一些法律問題。 第一，如何閱售樓書。售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書的時(shí)候，首先要注意售樓書中是否有商品房的預(yù)售許可證，這是對開發(fā)商資質(zhì)衡量的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。為了確認(rèn)預(yù)售許可證的真實(shí)性，一個(gè)是可以通過在互聯(lián)網(wǎng)上查詢、核對，核對這家房地產(chǎn)開發(fā)商是不是名副其實(shí)的，是不是有預(yù)售許可證。其次，可以根據(jù)自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價(jià)格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，決定是否購買。閱讀中要明確售樓書中廣告的信息，有些開發(fā)商會(huì)采用一些比較模糊的方式說明，比如說多少多少分鐘的車程，10分鐘的車程、5分鐘的車程來說明它的地段是多少合適、優(yōu)越，那這5分鐘車程和10分鐘車程的伸縮性就非常大了，你是開的小轎車還是公共汽車，是什么時(shí)速的，所以用幾分鐘的車程確定地段的位置，這已經(jīng)被國家工商局認(rèn)定為是違法的廣告?？墒牵谑蹣菚卸加羞@個(gè)，我們應(yīng)該特別注意。 怎么保證售樓書的內(nèi)容具有法律效率？我看到售樓書之后確實(shí)非常感興趣，但是又怕最后買了房子以后，不象售樓書中所描述的那些美妙？怎么辦？根據(jù)法律的規(guī)定，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力，就一定要把售樓書的內(nèi)容明確的寫到后面的商品房銷售合同中，這是法律規(guī)定要有的。如果我就是認(rèn)定售樓書中所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境，這么好的戶型、這么好的地段，想確保、約束開發(fā)商一定要按照售樓書中說的履行它的義務(wù)，就把售樓書的內(nèi)容向開發(fā)商提出寫到合同中。這樣的話，一旦開發(fā)商沒有按照售樓書寫到商品購銷合同里約定的條款履行義務(wù)，他就要承擔(dān)責(zé)任。 在售樓書驗(yàn)完以后要簽訂認(rèn)購書，要交定金，提醒購房人要注意，認(rèn)購書里的定金和訂金的區(qū)別，定金是一個(gè)專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔(dān)保作用，并有特定定金的規(guī)則，它有特定的法律內(nèi)涵，叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的無權(quán)要求返還定金，接受定金的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔(dān)保作用，它只是起擔(dān)保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。所以，在認(rèn)購書中寫的定金一定要分清是哪個(gè)“定”(訂)，因?yàn)橛胁煌姆筛拍?。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購書中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購書多少之日起買房，否則的話不給退還。 建議，購房者在簽訂認(rèn)購書的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的。 認(rèn)購書簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應(yīng)該非常慎重的對待，因?yàn)橘I房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買賣里面。一旦將來和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據(jù)和憑證。所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細(xì)審查開發(fā)商的資格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了，而應(yīng)當(dāng)改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行登記。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。 五證，一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。 那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。 買完房以后還要查驗(yàn)或者叫驗(yàn)收“兩書”。什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格時(shí)通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個(gè)是住宅質(zhì)量保證書，第二是住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時(shí)間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。 住宅使用說明書，通常應(yīng)該包括開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意事項(xiàng)、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說明，以及門窗類型使用事項(xiàng)，配電負(fù)荷，承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產(chǎn)廠家另有說明書的，應(yīng)附于住宅使用說明書里。 也就是說一個(gè)房屋完整的法律文件在購房的過程中應(yīng)該查驗(yàn)五證，同時(shí)收房子的時(shí)候應(yīng)該有兩書。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個(gè)購房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。 在購房的過程中還涉及到一個(gè)問題，在有些情況下，在什么情況下簽訂房屋的限售合同，在什么情況下簽訂預(yù)售合同。限售合同是你想買的房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收并交付使用了商品房，這個(gè)時(shí)候開發(fā)商和購房者簽訂的是房地產(chǎn)的限售合同。如果你購買的房子尚未竣工驗(yàn)收，就是期房，這個(gè)時(shí)候簽訂的是房屋的預(yù)售合同。 商品房銷售面積的計(jì)算問題，有三種計(jì)算方式。一個(gè)是按套計(jì)價(jià)，一個(gè)是按建筑面積計(jì)價(jià)，還有一個(gè)是按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)值。通常，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的方法比較少用，而通常用的是按照建筑面積，它是指按住宅面積外圍線來計(jì)算。一般商品房的銷售面積是套內(nèi)銷售面積和分?jǐn)偟墓妹娣e之和，是對購房者最為有用的是套內(nèi)的使用面積，因?yàn)檫@種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買賣合同的時(shí)候，要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫清楚。 所以，購房的時(shí)候購房者特別關(guān)注面積，一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分?jǐn)偟墓妹娣e是多少，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費(fèi)者帶來的壞處。 在購房過程中，怎么處理面積的誤差呢？通常在標(biāo)準(zhǔn)的商品房買賣合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。通常，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房屋購銷合同都不是這樣，都有一個(gè)比的絕對值，通常是3%。面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的通常約定據(jù)實(shí)結(jié)算房款，面積誤差比絕對值超過3%，購房者或者退房或者是約定開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。當(dāng)然，如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)，沒有超過據(jù)實(shí)結(jié)算房款，如果超過的話，開發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任，同時(shí)允許購房者退房。還有一個(gè)問題，在商品房購銷合同中，通常里面約定有一個(gè)不可抗力條款。在商品房買賣合同里，開發(fā)商對于延期交房的免責(zé)理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任，也就是說免責(zé)。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴(kuò)展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤，都認(rèn)定為不可抗力。從法律角度講，我們覺得對購房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴(kuò)展了。所以，建議購房者對于不可抗力這個(gè)條款一定要僅僅把握住三個(gè)條件，就是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內(nèi)，不要擴(kuò)展，擴(kuò)展以后，延期交房的時(shí)候，他都可以說我免責(zé)。 還有一個(gè)基本問題，購房合同的簽訂是跟誰簽訂？很簡單，簽訂購房合同，應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開發(fā)商簽定合同。但是，目前有一些開發(fā)商常常委托一些中介代理公司負(fù)責(zé)其銷售活動(dòng)，中介代理公司不能沒有開發(fā)商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時(shí)候我們應(yīng)該把握住是開發(fā)商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。再一個(gè)提示，簽訂商品房買賣合同的時(shí)候，要注意有一些比例數(shù)字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾，這些比例數(shù)字，作為購房者一定要注意，稍微差一個(gè)百分?jǐn)?shù)，很多東西就差很多。 在買賣的時(shí)候一個(gè)是簽訂認(rèn)購書，第二個(gè)簽訂購房合同，購房合同有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購銷合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問題。 第一，應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。 第二，明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘忎N合同里通常沒有說多長時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補(bǔ)充條款里約定。 第三，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。 第四，明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè)，贈(zèng)與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。 第五，應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。 第六，明確退房的責(zé)任。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。 最后，購房者在購買商品房的時(shí)候是否需要聘請律師。在商品房的買賣中確實(shí)涉及到很多專業(yè)方面的法律知識，普遍的購房者很難一下子了解熟悉這些問題，因此為了減少風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)防買賣合同中的陷井，建議購房者在購房的過程中聘請律師，把相關(guān)的事情請律師辦，雖然要支付一些費(fèi)用，但會(huì)降低風(fēng)險(xiǎn)。 看房選房請參考： 合同簽訂請看： 這個(gè)問題可復(fù)雜了。要慎重啊！ 要想把這些問題寫入合同難度不小。 簽約注意事項(xiàng)： 1、 會(huì)所同時(shí)使用。否則罰款； 2、 大堂規(guī)格 3、 廣告做附件 4、 樓層描述說明 5、 保證多久產(chǎn)權(quán)證到手 6、 所有涉及到的證件復(fù)印附上 7、 簽字人委托書正本副本 8、 查《商品房銷售管理辦法》 9、 要求查附上面積測定證明 10、 審查開發(fā)商的資質(zhì)、銷售資格 11、 地上物的排他權(quán)、房屋結(jié)構(gòu)、戶型、套內(nèi)建筑面積、公攤面積、價(jià)款及付款期限、房屋及產(chǎn)權(quán)證書的交付時(shí)間、質(zhì)量條款、保修責(zé)任等關(guān)鍵內(nèi)容更應(yīng)審慎對待， 12、 如果打算采用向銀行貸款按揭的方式購買期房，應(yīng)當(dāng)考慮到貸款不成的情況，因?yàn)殂y行在放貸前既要審查樓房的建設(shè)情況、也要審查貸款人的資信和還貸能力。因此，事先在補(bǔ)充協(xié)議中約定貸款不成時(shí)買賣契約可因此解除，可以省去很多麻煩，購房人不會(huì)再為追索已付的首付款而耗費(fèi)精力。 13、 一、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的(含3%)，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款； 二、面積誤差比絕對值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣方應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。 買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人 14、 雙方還可以在合同中約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。 15、 中心花園面積、泳池確認(rèn)入合同 16、 查五證，土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、商品房預(yù)售許可證。土地是否出讓、土地的批準(zhǔn)文件，持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，施工許可證1.國有土地使用權(quán)證，證明開發(fā)商已合法取得該土地的使用權(quán)，并交納了土地出讓金； 2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證，該房屋的規(guī)劃已取得規(guī)劃部門的許可； 3.建設(shè)用地規(guī)劃許可證，允許在該土地上進(jìn)行該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)； 4.建設(shè)工程開工許可證，允許該項(xiàng)目的工程進(jìn)行施工建設(shè)； 5.銷售許可證，允許銷售該房屋. 開發(fā)商證明上述五證是真實(shí)有效且未經(jīng)修改的最后版本，任何修改都必須即使通知我方，我方保留權(quán)利。 17、 比如要看土地許可證上有沒有注明土地已被銀行抵押、預(yù)售許可證上包不包括房地產(chǎn)商正在出售的房屋，并且還告誡買房人只看“五證”不夠，還要了解房地產(chǎn)商有沒有資質(zhì)、了解小區(qū)的整體規(guī)劃、了解要買的房是否已被房地產(chǎn)商抵押…證實(shí)無抵押 1.建設(shè)部的商品房銷售和預(yù)售管理辦法及商品房買賣合同示范文本都沒有提及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，經(jīng)查這個(gè)許可證列明的規(guī)劃建設(shè)單位是可以申請更改的，通過看此證和查規(guī)劃并不能保證買房人所買房屋的規(guī)劃環(huán)境不會(huì)改變。 2.有預(yù)售許可證沒有土地許可證售房的不止一兩家，按建設(shè)部相關(guān)規(guī)定和合同示范文本，有土地使用批準(zhǔn)文件的就可以出售。批準(zhǔn)文件真?zhèn)魏陀行?，普通買房人更難辨別。 3.按我國抵押法的相關(guān)規(guī)定，有抵押的不等于不能轉(zhuǎn)讓(出售)，經(jīng)抵押人同意，被抵押物一樣可以轉(zhuǎn)讓(出售)，在實(shí)際操作上房地產(chǎn)商將土地抵押換取貸款對加快房屋建設(shè)不一定是壞事，沒有周轉(zhuǎn)資金，房子遲遲蓋不起來，對買房人不同樣是風(fēng)險(xiǎn)？ 4.房地產(chǎn)商超許可證面積銷售并非從房號上就一定能看得出來，最近北京某小區(qū)的面積糾紛實(shí)際上是房地產(chǎn)商在公攤上做手腳，所有房號都包括在許可證范圍之內(nèi)，當(dāng)時(shí)從許可證上很難看出破綻。 5.沒有強(qiáng)制性法規(guī)要求房地產(chǎn)商在售房時(shí)必須向買房人出示“五證”正本，售樓人員經(jīng)常給買房人出示的都是影印件，如果房地產(chǎn)商在影印件上做手腳，買房人還是防不勝防。 鑒于以上分析，筆者認(rèn)為買房人保護(hù)自己的方法只能從合同入手，將風(fēng)險(xiǎn)“轉(zhuǎn)嫁”給政府，和房地產(chǎn)商的合同在第六條“付款方式及期限”中約定清楚：“第一次付款時(shí)間為合同在政府做完備案登記后＿＿天內(nèi)。”這樣所有查證手續(xù)都由政府完成，將來出什么問題也由政府負(fù)責(zé)。目前法院判定合同是否為有效合同的惟一標(biāo)準(zhǔn)是合同有沒有在政府主管部門備案登記，銀行能否給買房人發(fā)放貸款的前提同樣也是合同有沒有在政府主管部門備案登記。對于居住環(huán)境特別關(guān)心的買房人則最好從合同的補(bǔ)充協(xié)議入手，要求房地產(chǎn)商注明光照、房子間距等條件，這比去查將來可以變更的規(guī)劃來得更實(shí)際一些 18、 用電負(fù)荷 19、 道路不得收費(fèi) 20、 環(huán)保家裝無異味 21、 產(chǎn)權(quán)年限 22、 房產(chǎn)允許抵押、置押 23、 垃圾何處處理 24、 萬分之一違約款太低 25、 按照合同約定及法律規(guī)定，收房時(shí)一定要查看相應(yīng)的法律文件(一表二書等)，避免因入住行為造成既成事實(shí)給自己帶來被動(dòng)。 26、 確認(rèn)樓層和樓號的描述 27、 開發(fā)商對贈(zèng)送的產(chǎn)品質(zhì)量負(fù)責(zé)。 28、 要開發(fā)商承諾工程進(jìn)度便于破產(chǎn)前打官司 29、 可否寫兩人所有，開發(fā)商對產(chǎn)權(quán)不得抵押 30、 印花稅雙方出 31、 土地使用稅