回看十一黃金周，被無數(shù)開發(fā)商寄予厚望的“金九銀十”，并未給鄭州樓市帶來多少“真金白銀”。

根據(jù)360房產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)，10月1日-10月7日鄭州新房共計(jì)成交約726套房源，較2019年降低了44%，較2020年銷量下降了63%。 可見今年鄭州黃金周成交熱度明顯不如預(yù)期，據(jù)樂居河南統(tǒng)計(jì)，今年開盤項(xiàng)目數(shù)量也有所減少，綜合去化率持續(xù)低迷。

二手房則更加慘淡。360房產(chǎn)網(wǎng)顯示，10月5日-10月7日鄭州二手房日成交量在十套左右，部分城區(qū)零成交。據(jù)天貓好房監(jiān)測數(shù)據(jù)，國慶期間鄭州調(diào)價房源2099套，未調(diào)價房源2442套，其中降價房源1346套，占比64.13%。

小長假過去，縱觀全國，并非只有鄭州樓市如此不景氣。

9月29日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會，釋放維穩(wěn)信號。會議明確表示接下來將進(jìn)一步加強(qiáng)對合理購房需求的信貸支持以及對穩(wěn)健型房企經(jīng)營的金融支持，維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

近段時間，停貸沖擊房地產(chǎn)市場，開發(fā)商的錢袋子也受到很大影響。很多業(yè)內(nèi)人士解讀，“兩個維護(hù)”提出后，房地產(chǎn)金融端會有所松動，對于整體市場來說趨向利好。“兩個維護(hù)”之后，市場走向會如何？老百姓最關(guān)心的房貸利率會放松嗎？

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“兩個維護(hù)”后，部分城市開啟了“救市”。

10月10日，哈爾濱市住建局聯(lián)合財(cái)政局等多個部門制訂了《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》。哈爾濱此次共出臺十六條實(shí)施意見，也包含公積金政策的放寬，具體如放寬二手房公積金貸款年限，允許異地公積金貸款買房，放寬部分女性公積金個人貸款年齡，放寬靈活就業(yè)人員建戶繳存公積金政策、放寬住房公積金組合貸款業(yè)務(wù)等。

哈爾濱不僅放寬了公積金貸款政策，還在財(cái)政、金融、稅收、補(bǔ)貼、人才落戶等方面提出了諸多保障，此舉可以說非常有利于提振樓市信心。

近日，鄭州住房公積金管理中心公布了2021年第二季度業(yè)務(wù)指標(biāo)運(yùn)行情況。

從貸款類型來看，純公積金貸款金額占比88.76%，組合貸款金額占比11.24%。從購房面積來看，公積金貸款主要用于90~120平方米的購房，金額占比達(dá)39.84%。其次是90平方米以下的購房，占比27.44%。

由此可見，鄭州市場依然是剛需市場，組合貸依然不是主流。

7月16日，鄭州公積金中心發(fā)布了關(guān)于調(diào)整住房公積金使用政策的通知，總體來看政策進(jìn)一步收緊。

首先，繳存時間由6個月延長到了12個月，直接將公積金貸款的門檻提高了一倍。其次，還貸能力認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也進(jìn)行了調(diào)整，由月還款額應(yīng)不超過家庭月收入的60%下調(diào)至50%，公積金貸款額度直接降低。除此之外，還加強(qiáng)了個人征信管理，調(diào)整了部分提取政策，同時貸款的發(fā)放并沒有根據(jù)房價的不同區(qū)別對待。

雖然鄭州公積金政策還未放寬，但使用公積金貸款哪怕組合貸，購房成本都能降低很多，畢竟公積金貸款的利率只有3.25%。不過現(xiàn)在繳存時間延長到了12個月，如果想要使用公積金購房，還需要早做準(zhǔn)備。

雖然，使用公積金貸款和組合貸能省不少錢，但是，公積金門檻提升，也說明了公積金池子并不富裕，也限制了很多人使用公積金。

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一邊是門檻越來越高的公積金貸款，一邊是已經(jīng)破6%的房貸利率，鄭州剛需購房者表示：以前還想著湊首付，現(xiàn)在直接被月供“勸退”。

王女士國慶節(jié)期間去了趟售樓部，看中一套首付60萬左右的房子，貸款需要貸140萬。置業(yè)顧問告訴她，目前項(xiàng)目合作的幾家銀行貸款利率都是6.37%，按30年還款周期，等額本息計(jì)算，每月還款大約在8700元以上，還款總額將近314萬。

融360數(shù)字科技研究院對全國42個重點(diǎn)城市房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國房貸利率整體水平已經(jīng)連漲8個月，但9月份的漲幅有所變緩，上漲的城市數(shù)量也有所減少。

10月份，廣州和佛山房貸利率較9月有所下調(diào)，光大銀行廣州支行的降幅最大，首套房利率下調(diào)至5.60%，直接下降了40BP。

據(jù)網(wǎng)友爆料，鄭州房貸利率政策也有所松動，放款速度加快，新房7-15天，二手房不超過2個月。

不過，比起放款時間，大家更關(guān)心的應(yīng)該是利率會不會下調(diào)？貸款有沒有額度？

自今年三月份起，鄭州房貸利率從5.63%到5.88%，再到6.125%，如今鄭州主流銀行的首套房貸利率已漲至6.37%（上浮30%），二套房貸利率6.615%。此外，中國銀行、建設(shè)銀行、光大銀行、興業(yè)銀行等已暫停二手房貸款業(yè)務(wù)，未暫停貸款的銀行貸款額度也很緊張。

截止目前，鄭州房貸利率還沒出現(xiàn)下調(diào)的跡象。

03

從黃金周鄭州樓市遇冷可以看出，購房者觀望心態(tài)仍然比較濃厚，主要有以下幾個原因：

1.房貸利率攀高。今年房地產(chǎn)調(diào)控政策趨嚴(yán)，不僅對房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)置了三條紅線，也對銀行設(shè)置了兩條紅線。僅僅半年時間，利率就從5.63%上漲到現(xiàn)在的6.37%。相比半年前，貸款總利息多了十幾萬，每月月供要多還幾百塊錢，直接影響購房者的購房成本。

2.市場下行，房價走低。鄭州經(jīng)歷“澇疫”之后，“降價潮”也隨之而來。和去年相比，今年黃金周降價幅度也更大，還解鎖了“限時降價”“連夜降價”等降價新方式，但優(yōu)質(zhì)的改善房產(chǎn)價格并沒有下降。俗話說，買漲不買跌，此時不少購房者也“躺平”了。

3.房企信任度下降。今年以來，有不少百強(qiáng)房企甚至千億房企跌落神壇，深陷困局。對于購房者來說，期房和準(zhǔn)現(xiàn)房都存在著延期交付甚至房企暴雷爛尾的風(fēng)險。

今年的“金九銀十”基本垮掉，由此無論是改善購房者還是剛需群體，目前大多以觀望情緒為主，整體購房意愿不強(qiáng)烈。

期待未來房地產(chǎn)市場環(huán)境能夠更加穩(wěn)定健康，購房者的合法權(quán)益能夠得到保障，真正實(shí)現(xiàn)“住有所居”。

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