最近一直在考慮這個問題，看了很多大V的視頻及理論，我還是想好好消化一下，經(jīng)過一周左右的學(xué)習(xí)熬夜有以下一些想法，歡迎大家來批評指正，雖然我已經(jīng)定了，不能挽回什么，但是踩了一次坑，或許也有和我一樣迷茫的人存在。
首先不同時期的錢購買力不同，今天100元能買10斤肉，未來可能只能買5斤，這個我已經(jīng)了解了。
全篇文章幾個關(guān)鍵詞：貨幣購買力、貨幣實(shí)際值、貨幣面值、自住房、投資房、還款期限和首付款金額、如何兼顧投資與自住。
1、貨幣的購買力問題
人民幣購買力
拿著今天的還款額度去讓未來的錢來還房貸，那叫賺了，因?yàn)橹灰型洠磥淼腻X就比今天的錢不值錢（站在現(xiàn)在的角度看錢這回事）。
假設(shè)每年通貨膨脹率一樣，如0.92，即今年的100元，明年只值92元了。
那第N年的錢相對于今年：a(N)=今年的價值*0.92^(n+1)次方。
如今年房貸每月8000元，還到第15年，第15年月還款額的購買力等于：
a(15)=8000*0.92^14=8000*0.3112=2489.54元
到第15年一共歸還的錢，站在今年看來實(shí)際所值的錢：
S1=12*8000*(1-0.92^15)/(1-0.92)=96000*8.9223=856443元（等比數(shù)列求和）
15年實(shí)際付出的貸款金額（等額本息為例）：
S2=12*8000*15=1440000元
S差=1440000-856443=583557元，這些都是被通貨膨脹無形之中吃掉的。
就金額上來說，15年確實(shí)付出了1440000元的本息成本，實(shí)際購買力金額只值15年前買房子那年的856443元，15年貨幣貶值了583557元。
再舉個例子：
假如說，站在金錢購買力的角度從買房那年開始看起：
你買這套房子貸款30年，不考慮提前還款，月供8000元，等額本息，站在買房之日的角度看：從買房之日開始到還款結(jié)束那年（30年），你一共支出了站在買房那年看來所值的（錢越來越不值錢）購買力值：
S貸款本息實(shí)值=12*8000*(1-0.92^30)/(1-0.92)=1101640元，
S總實(shí)值=1101640+當(dāng)年買房首付（首付約100w），
錢的面值，不是實(shí)際購買力值（購買力值是一個相對值，面值是實(shí)時值）：
S貸款本息面值=12*8000*30=2880000元
S總面值=2880000+當(dāng)年買房首付（首付約100w），
所以你買一套房，如果從銀行貸款，你自己所花的成本面值是：S總面值，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房子當(dāng)年的實(shí)際面值（比如說200w），但是你一次性付款，就不會多出這近200萬。
但是你所花的成本實(shí)值是：S總實(shí)值，接近200w。
這樣一看就是現(xiàn)在有人提出來的：首付款要越少越好，貸款年限要越長越好的原因了。
因?yàn)檫@些人是站在錢的購買力的角度來看待這個問題的，是一個錢的實(shí)值問題；當(dāng)然很多人是看到了錢的面值，30年好多利息啊，總面值接近400w。
2、購置房產(chǎn)的目的性（這個需要首先考慮，然后決定如何搭配貸款）
買房目的
解釋清楚了由于購買力不同而導(dǎo)致錢的實(shí)際值和面值不同的問題，接下來再考慮你買的房子是打算住的還是打算若干年賣掉的問題。
你如果是考慮若干年后就出售的，那就需要考慮錢的面值問題了，因?yàn)槟阗u房子的時候，買家交給你的也是貨幣，是面值，而不會拿著15年前買入的豬肉來給你兌換房子（此時你可以拿著這些豬肉來兌換現(xiàn)在的人民幣，顯然你賺了很多）。
簡而言之，自住的房子，對待成本的出發(fā)點(diǎn)是買房之日起今后若干年的錢的購買力；
投資，對待成本的出發(fā)點(diǎn)是買房之日起到賣出時所投入的資金面值成本和售出時所得到的房款面值差；很明顯，你如果要賺差值，就需要成本足夠低，賣價足夠高。那么問題來了，你怎么保證資金面值成本足夠低？答案是資金面值=房子最低值，房子最低值就是買房時的成交價，如果是貸款的那就是盡快還貸；房價的漲幅總是有限的，普通板樓的出售黃金期也是有限的，假設(shè)30年后，2w單價買的房子漲到了6w（不管原因），差值4萬，這個是貨幣的面值呀，你要賺得多，不就需要購入成本低嗎？
假如買房是為了投資，同時又能拿今天的錢去賺更多的錢來抵御通貨膨脹和房貸利率，你可以少付首付和貸款足夠長的年限；不然利息是在計(jì)算和產(chǎn)生的，越快還完越好。
3、如何選擇貸款年限
買房年限
關(guān)鍵點(diǎn)不在銀行，如果不貸款就沒有利息，如果手頭的錢產(chǎn)生的收益大于等于銀行利息，也就沒有利息（你可以少貸款，身邊多留些資金用于理財(cái)，產(chǎn)生收益抵消通脹或者貸款利率）。
貸款買房時，貸款期限需要根據(jù)自己的實(shí)際情況考慮。如果是投資，最好全額付清。貸款買房不容易易手，并侵蝕利潤。但如果你買房子只是為了居住，你可以平衡支付抵押貸款的壓力和你的收入。如果你能找到一個更好的投資方式，而且你的收入足夠抵消貸款利息，而且你還有盈余，那么自然的選擇就是用更長的期限還貸。這樣一來，你的錢會更值錢，當(dāng)更好的投資機(jī)會出現(xiàn)時，你不會錯過買房的機(jī)會。
4、買房成本和賣房收益
買房成本
通過購買力分析問題時，站在現(xiàn)在看未來，未來的錢貶值了，感覺自己是賺了。雖然現(xiàn)在的100元錢可以買6斤豬肉，未來若干年時只能買兩斤，但是房子漲幅不可能無限制，你鐵定選擇自住可以考慮慢慢還，因?yàn)槟悴幌胨兴找?，假如說考慮到未來賣房子，想產(chǎn)生利差，你不把成本縮小怎么產(chǎn)生？成本是什么？成本就是你銀行貸款這么多年以來產(chǎn)生的利息和首付款，這些都是很現(xiàn)實(shí)的人民幣，并不是之前所說的豬肉，不是之前所存儲的購買好的等價物，都是實(shí)時的人民幣，人民幣都是隨著時代發(fā)展改變著它本身的交換價值的。如果你說我要賣一套房子了，我能指定，這套房子值1998年的100斤豬肉，也可以換現(xiàn)在的100斤豬肉那就是持平。否則以金錢來衡量，你肯定是虧的，金錢等額不等價。除非你這幾年通過投資理財(cái)?shù)姆绞?，用這么多年少還銀行利息的錢賺取了更多的錢，剛好或者超過由于通貨膨脹和銀行利息所產(chǎn)生的總額，不然就是虧錢的，就是增加了購房成本的。
5、提前還貸
提前還貸
哪怕選擇長時還款，之后在還貸期間一次性還款，你也是要付出更大的成本，因?yàn)榈阮~本息平時還款本金還少了，最后一次性還款，成本變化不大，到時候還款有很大部分還都是成本，前幾年都是在給銀行還利息，總成本還是高于短年限的成本，如果考慮提前還款，越早越好。
6、首付要支付多少
首付金額
假如說手里有足夠的現(xiàn)金，又不肯繳納更多的房貸，那得想好你是否有能力用手里的錢去錢生錢，否則豈不是白白給自己產(chǎn)生利息。
投資買房可以選擇全款，以實(shí)現(xiàn)利潤增加。而剛需者，如果貸款買房，可以根據(jù)自身情況而定，綜合各方面考慮。如果選錯了，就是給銀行白送錢了。
7、如何兼顧投資與自住
兼顧投資
增加首付款比例、延長還款期限、增加公積金貸款比例，這樣就間接降低單月還款額度。同等還款期限下，不同比例的首付款額度和公積金比例會造成最終買房成本的差異。以增加首付款比例、延長還款期限舉個例子：
一套199.3274萬的房子（98.22方，單價約2.029萬），首付款60.3274萬（30%）和首付款87.3274萬，商業(yè)貸款89萬和商業(yè)貸款116萬，公積金貸款都是23萬。真實(shí)情景參數(shù)：商貸利率5.7，公積金貸款利率3.25，還款年限29年，等額本息。
那么商業(yè)貸款89萬的方式下，29年后整套房子成本是87萬首付+182萬商貸本息+35.5萬公積金本息=304.5萬（面值）；商業(yè)貸款116萬的方式下，29年后整套房子成本是60萬首付+237.5萬商貸本息+35.5萬公積金本息=332.8萬（面值）。
選擇60和87萬首付的情況下，后者比前者每月節(jié)約大概1580元月供金額，29年合計(jì)：1587*12*29=55.2萬（只顧及面值，也不考慮收益）。
所以商貸89萬的方式，實(shí)際成本是304.5-55.2=249.3萬
整套房屋利息：249.3-199.3274=50萬
平均每年利息50/29=1.7萬
平均每月利息1.7/12=0.14萬
以上就是人民幣的面值，所以選擇87萬首付的那種方式下，既兼顧每月低廉的還款額度，又保證了到時候想出售的利潤空間（面值），你賺差價也是賺的人民幣面值，并不會賺實(shí)際值。
所以如果想折中：既有投資又有月供壓力的需求想法。這類人不妨增加首付款的比例，然后就間接降低銀行月供金額和總的房屋成本。
這點(diǎn)是本人的愚見，歡迎批評指正。
8、銀行套路深
銀行套路
銀行的套路太深了，有些還好點(diǎn)，貸款利率5.9%，買一個3個月的10萬元理財(cái)就行，還有更甚者，買每年若干萬元的保險(xiǎn)（不計(jì)利息，無償借給銀行），連續(xù)5年，第六年到期可以取出來，這樣的情況下給你貸款利率5.7%，套路很深，剖析一下，其實(shí)和貸款年份有關(guān)系，貸的年限少，你這部分錢是白借給銀行的，而且貸款利率直接還原到5.9%。所以買房時銀行是老大，你得求著人家，套路你沒話說。
綜上所述：
投資考慮成本和人民幣面值；剛需自住考慮購買力和攤平月供。
1、剛需自住買房經(jīng)濟(jì)壓力大的可以考慮選擇期限長的貸款方式，首付可以選擇最低，反正不考慮賣房子。
2、如果想兼顧投資買房盡量全款，沒有利息（能全款的人家里肯定有錢，不在乎這點(diǎn)，也完全有能力以其他渠道獲利）；沒有能力全款盡量選擇提高首付和公積金貸款比例，貸款年限拉到最長，這樣月供壓力小，還有月供差額，可供抵消購房賬面成本。