（圖片來自海洛）

央行又出手了，再度釋放呵護(hù)樓市、維穩(wěn)樓市的信號。

9月29日央行網(wǎng)站披露，在三季度例會上，央行強(qiáng)調(diào)支持剛性和改善性住房需求。

當(dāng)晚，央行宣布，階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，樓市政策還會越來越寬松，相比2008年房貸利率7折后不到4.0，還有較大的下調(diào)空間。

// 央行例會：支持剛性和改善性住房需求 //

9月29日，人民銀行網(wǎng)站披露，中國人民銀行貨幣政策委員會召開2022年第三季度例會。

會議提出，加大穩(wěn)健貨幣政策實施力度，發(fā)揮好貨幣政策工具的總量和結(jié)構(gòu)雙重功能；支持剛性和改善性住房需求，推動“保交樓”專項借款加快落地使用并視需要適當(dāng)加大力度。

根據(jù)中國證券報梳理，此次例會要點(diǎn)如下：

加大穩(wěn)健貨幣政策實施力度

保持物價水平基本穩(wěn)定

結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具要繼續(xù)做好“加法”

推動“保交樓”專項借款加快落地使用并視需要適當(dāng)加大力度

對平臺經(jīng)濟(jì)實施常態(tài)化監(jiān)管

在房地產(chǎn)方面，會議指出，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，推動“保交樓”專項借款加快落地使用并視需要適當(dāng)加大力度，引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

住建部、財政部、人民銀行、銀保監(jiān)會等部門此前出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付，維護(hù)購房人合法權(quán)益，維護(hù)社會穩(wěn)定大局。

// 階段性調(diào)整差別化住房信貸政策 //

9月29日晚間，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

這一政策措施的出臺，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在當(dāng)?shù)卣叻秶鷥?nèi)，銀行和客戶可協(xié)商確定具體的新發(fā)放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至8月31日，全國首套平均房貸利率為4.39%。

貝殼研究院9月20日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，9月監(jiān)測的103個重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.15%，二套利率為4.91%，分別較上月回落17個、15個基點(diǎn)；本月平均放款周期為25天，與上月基本持平。

此外，在103個重點(diǎn)城市中，已有86城房貸主流利率低至首套4.10%，二套4.90%的下限水平。

值得注意的是，個人住房貸款同比增速接連創(chuàng)出新低。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，個人住房貸款余額同比增速已降至自2004年以來的最低位。

// 哪些城市首套房貸利率會下調(diào)？ //

注意，央行并非一刀切。

根據(jù)央行發(fā)布的信息：

對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限，仍然按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

哪些城市首套房貸利率會下調(diào)？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，看統(tǒng)計局6-8月的房價數(shù)據(jù)：必須是所有環(huán)比同比都下行的，70個城市里面有47個不符合，基本所有一二線城市都不符合。

目前看，符合新房貸利率下調(diào)的城市基本集中在三四城市和部分二線城市。

// 房貸利率仍可能進(jìn)一步下調(diào) //

盡管此次央行對房貸利率下調(diào)的城市設(shè)立了相應(yīng)條件，但是業(yè)內(nèi)預(yù)計接下來很多城市還有下調(diào)空間。

9月5日，人民銀行副行長劉國強(qiáng)在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上表示：下一步要進(jìn)一步發(fā)揮貸款市場報價利率指導(dǎo)性作用和存款利率市場化調(diào)整機(jī)制的作用，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)將存款利率下降效果傳導(dǎo)到貸款端，降低企業(yè)融資和個人信貸的成本。

今年以來，1年期LPR、5年期以上LPR分別累計下降15個基點(diǎn)和35個基點(diǎn)，帶動信貸市場利率持續(xù)走低。

9月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.30%，均與上期持平。盡管如此，但是市場仍然預(yù)判后續(xù)LPR存在下調(diào)空間。

中國證券報援引民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示，在引導(dǎo)存款利率下降的效果逐步顯現(xiàn)的情況下，繼續(xù)通過引導(dǎo)5年期以上LPR下降，支持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、制造業(yè)投資和房地產(chǎn)市場恢復(fù)，促進(jìn)信貸有效需求回升，就顯得十分重要。

植信投資研究院高級研究員王運(yùn)金認(rèn)為，當(dāng)前1年期LPR已降至3.65%，甚至已低于個別銀行的中長期存款利率與大額存單利率，進(jìn)一步下降的空間可能已有限。相比之下，5年期以上LPR具備更充足的調(diào)整空間，且進(jìn)一步降低該期限LPR，有助于撬動基建重點(diǎn)項目的配套融資、制造業(yè)中長期貸款和個人按揭貸款，進(jìn)一步優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，激發(fā)長期投資需求。

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