不到萬(wàn)不得已，千萬(wàn)不要斷供。
現(xiàn)如今，大部分購(gòu)房者會(huì)選擇按揭貸款，減輕資金壓力，讓自己擁有一套房子。但通常房貸的期限是20—30年，在此期間，誰(shuí)也不能保證不會(huì)出現(xiàn)一些狀況，致使房主還貸困難。
或者，想要改善換房，不能兼顧兩套房子的貸款，同樣出現(xiàn)還貸困難。
無(wú)論哪種情況，購(gòu)房者都希望及時(shí)停止還貸，以此降低自己的損失。于是，人們想到銀行收房，并由此聯(lián)想到銀行收房拍賣(mài)后，還能收到一部分剩余資金。
理論上說(shuō)，銀行收房拍賣(mài)以后，扣除房貸的剩余資金返給購(gòu)房者，這種操作合情合理。
但這種理論成立的條件比較復(fù)雜，一方面需要銀行收房拍賣(mài)，另一方面需要拍賣(mài)的價(jià)格高出購(gòu)房者的房貸總額。
滿(mǎn)足這兩個(gè)條件難度不小，銀行收房是個(gè)疑問(wèn)，賣(mài)出的錢(qián)高于待還款也是一個(gè)疑問(wèn)。那么，銀行收房的前提是什么？購(gòu)房者如何降低自己的損失呢？
想要明白其中的原委，先要知道購(gòu)房者和銀行存在的關(guān)系。
簡(jiǎn)單說(shuō)，購(gòu)房者與貸款銀行是抵押貸款的關(guān)系，抵押物是房子。
一方面，銀行向購(gòu)房者借貸款項(xiàng)，用于支付所購(gòu)房子首付款以外的款項(xiàng)；另一方面，購(gòu)房者所購(gòu)房子是抵押擔(dān)保物，保證按時(shí)足額還貸。
由此，如果購(gòu)房者違反約定，出現(xiàn)還不起房貸的情況，銀行可以收回抵押物房子進(jìn)行拍賣(mài)，以?xún)斶€銀行的損失，理論上超出的部分需要返還給還貸人。
但為何實(shí)際情況中，銀行收房拍賣(mài)以及還貸人收到剩余款項(xiàng)的情況不多見(jiàn)呢？
客觀上來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的高低對(duì)于已經(jīng)購(gòu)房處于還貸狀態(tài)的房主影響較小，幾乎沒(méi)有實(shí)質(zhì)性影響。但是，房?jī)r(jià)的高低起伏，影響市場(chǎng)的預(yù)期以及銀行的判斷，換句話(huà)說(shuō)，如果一套房子出現(xiàn)還不起貸款的情況，那么與此相關(guān)的各方要按現(xiàn)在的市場(chǎng)判斷它的價(jià)值。
由此，一套還貸困難的房子，依據(jù)它的房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)三種情況。
第一種，房?jī)r(jià)處于上升期，收房還輪不到銀行。
如果房?jī)r(jià)不斷攀升，房主還貸困難，這種情況通常會(huì)度過(guò)難關(guān)。
因?yàn)檫@套房子的市場(chǎng)預(yù)期不斷增加，房主不會(huì)也沒(méi)必要斷供，可以把房子進(jìn)行二次抵押，以解決資金流動(dòng)性不足的問(wèn)題，還可以選擇借貸，無(wú)論是親戚朋友還是金融機(jī)構(gòu)，在房?jī)r(jià)上升的背景下，對(duì)房主的償還能力非常有信心。
第二種，房?jī)r(jià)處于下行通道，銀行收房謹(jǐn)慎。
如果在房?jī)r(jià)下行的時(shí)候，房主出現(xiàn)還貸困難的情況，銀行收房也會(huì)謹(jǐn)慎。
通常，這種情況之下，還貸困難的房主不少，如果銀行大規(guī)模收房，由于房?jī)r(jià)處于下行通道，持有的房子越多損失越大。
至于原因，這是一個(gè)簡(jiǎn)單的供需關(guān)系。銀行一定預(yù)想得到，如果大規(guī)模收房，市場(chǎng)上房子就會(huì)變多，從而供需失衡，此時(shí)銀行持有的房子，時(shí)間會(huì)變長(zhǎng)、價(jià)格會(huì)下降，銀行并不希望看到這種現(xiàn)象。
反之，銀行收房謹(jǐn)慎，或者基本不收房，市場(chǎng)的供需關(guān)系將有所改善，待到房?jī)r(jià)企穩(wěn)以后，手里的房子也容易變現(xiàn)。
第三種，房?jī)r(jià)處于平穩(wěn)階段，與其讓銀行收房還不如自己賣(mài)掉。
這種情況比較常見(jiàn)，如果此時(shí)房主出現(xiàn)還貸困難現(xiàn)象，又實(shí)在無(wú)力支撐房貸，選擇放手也需要一些智慧。
房子被銀行收走以后，可能會(huì)降價(jià)出售，不會(huì)為了賣(mài)出高價(jià)而拉長(zhǎng)銷(xiāo)售周期，因?yàn)殂y行注重時(shí)間成本，需要的是快速回款，及時(shí)止損，需要注意的是這里的及時(shí)止損，止的是銀行的損失，而不是房主的損失。
由此，房主期待的還貸以后的剩余款項(xiàng)，可能會(huì)打折扣，無(wú)法達(dá)到預(yù)期。
比如，一套100萬(wàn)的房子，向銀行貸款70萬(wàn)，還貸期間已經(jīng)還掉本金10萬(wàn)，還欠銀行60萬(wàn)，如果因?yàn)檫€貸困難被銀行收走，按照市場(chǎng)行情，這套房子理論上還可以賣(mài)100萬(wàn)，但銀行為了快速回款，拍賣(mài)標(biāo)價(jià)一般低于100萬(wàn)。
這是因?yàn)殂y行首要考慮的是及時(shí)止損，快速賣(mài)掉回款，如果過(guò)多為房主考慮，定價(jià)高流拍之后，還要再次走一趟拍賣(mài)流程，這期間也需要成本。
因此大部分人不到迫不得已，一般不會(huì)選擇讓銀行收房拿去拍賣(mài)，而是先自己賣(mài)掉還清房貸，還能留下更多的剩余部分，實(shí)現(xiàn)利益的最大化。
但貸款沒(méi)有還清的房子，不能變更產(chǎn)權(quán)，由此購(gòu)房者拿不到產(chǎn)權(quán)證，需要還完貸款以后才能過(guò)戶(hù)，這就增加了找到潛在買(mǎi)家的難度。
不過(guò)，辦法總比困難多，前提條件是還清欠銀行的房貸，只要有人愿意全款買(mǎi)房，依然可以順利賣(mài)房，用這筆錢(qián)先還掉銀行貸款，然后就可以更名過(guò)戶(hù)。
此外，轉(zhuǎn)按揭也是一條路，通俗講就是把房子的貸款進(jìn)行變更，但局限在于目前有的銀行并沒(méi)有開(kāi)通這項(xiàng)業(yè)務(wù)，如果房主的貸款銀行不支持轉(zhuǎn)按揭，這條路則行不通。
其實(shí)，只要做好合理的規(guī)劃，還貸困難出現(xiàn)的概率很小，而且人們固有的思維中，也極力規(guī)避這種情況的出現(xiàn)，日常生活中即使出現(xiàn)暫時(shí)的困難，也會(huì)努力克服、度過(guò)難關(guān)。