最近，全國多地多個樓盤業(yè)主，給官方及銀行發(fā)了全體業(yè)主強制停貸告知書，涉及長沙新力鉑園、武漢綠地光谷星河繪、南昌新力城、武漢恒大時代新城、景德鎮(zhèn)恒大瓏庭、鄭州名門翠園等多個項目。截至目前，據(jù)不完全統(tǒng)計已有14個樓盤發(fā)布公告“強制停貸”涉及4.6萬業(yè)主，總房款347億！
如果購房者首付款和房貸按揭貸款沒有進入商品房預售款專用存款賬戶，那么按揭貸款銀行是否會向貸款方發(fā)出風險預警呢？銀行是否對商品房預售款專用存款賬戶履行監(jiān)管義務呢？
如果讓房貸業(yè)主來保持對商品房預售款專用存款賬戶的監(jiān)督，那么銀行和房管部門就都沒有存在的必要了。
很明顯，武漢和長沙及南昌等地業(yè)主強制停貸告知書就是對當?shù)胤慨a(chǎn)監(jiān)管部門和商品房預售款專用存款賬戶監(jiān)管銀行一個響亮的耳光。
從法律意義上講，房地產(chǎn)商無法交付房產(chǎn)形成爛尾樓和房產(chǎn)買賣合同的賣方出現(xiàn)嚴重違約造成無法履約，這兩種情況都有可能構成強制停貸條件。
在諸多房地產(chǎn)爛尾項目新聞中，鄭州永威西棠項目算是比較有代表意義的，這個項目被譽為鄭州市學歷最高的社區(qū)，河南省從外省引進的人才享受補貼在高新區(qū)永威西棠買房，這個區(qū)域是河南省大學城和學區(qū)房，可謂是得天獨厚的地方。
這樣高品質的項目面臨無法交付甚至爛尾的危機，原因是開發(fā)商永威地產(chǎn)和金橋地產(chǎn)私自挪用十億元的房屋預售款轉移到其他開發(fā)項目上，這種操作在國家嚴控地產(chǎn)開發(fā)和疫情下金融萎縮情況下是很常見的操作，地產(chǎn)商無法獲得新的融資而只能拆東墻補西墻了。
永威西棠的業(yè)主們開啟自救行動計劃：
為更專業(yè)、更高效地維權，很多業(yè)主還學習了工程造價、資金管理、政府部門職責、如何維護權益等，甚至還寫出了幾篇學術論文。要造勢，就讓隊伍龐大再龐大，且能做到有秩序，哪怕同行維權的有老人、有孩子、有孕婦，也能隔出核酸檢測的安全距離。
永威西棠追回了10億被挪用的資金，這是此類事件中非常難得的成果，鄭州高新區(qū)管委會委托下屬國資公司全程監(jiān)管這個樓盤的施工和交付全流程。
我想鄭州市永威西棠案例很難復制到其他樓盤，每個樓盤業(yè)主影響力不同因此政府介入程度也不同，結果自然也不同。房地產(chǎn)行業(yè)牽一發(fā)而動全身，長期土地財政讓許多地方債務風險與樓市掛鉤，一旦樓市崩盤鏈接的債市和股市也會發(fā)生蝴蝶效應。
不過，從永威西棠案例中，我們可以總結的經(jīng)驗是業(yè)主要保持全程參與到地產(chǎn)開發(fā)重大事項中，其中最重要的是商品房預售款專用存款賬戶資金使用情況，使用情況應該對業(yè)主保持公開以便業(yè)主監(jiān)督。托管銀行方面要做到盡職有些困難，一方面是銀行當下人才凋零無法做到科學無死角專業(yè)盡職，另一方面是銀行與地產(chǎn)開發(fā)商閉環(huán)交易融資出現(xiàn)利用信息差搞權力尋租。為了更好的監(jiān)管銀行和地產(chǎn)商，銀保監(jiān)會和各地房管部門及紀檢部門應該要規(guī)劃后疫情時代風險管理協(xié)同機制，就像南京市引進東方資產(chǎn)總裁做副市長來主管城市金融風險一樣，只有專業(yè)專注才能更好預警風險和化解風險。
回到各地出現(xiàn)業(yè)主強制停貸問題上，業(yè)主還是要保持積極維權，只有通過法律程序才能真正解決樓盤開發(fā)過程中的問題，業(yè)主停止支付按揭貸款如果不經(jīng)法律確認會引發(fā)銀行方面法律訴訟從而影響到貸款人信用。出現(xiàn)強制停貸的地方，政府要從金融工作上做規(guī)劃來弄清楚區(qū)域內地產(chǎn)項目開發(fā)商資金情況進行風險分級，通過股市和債市來進行資金風險轉移和化解，地方國企必要時候要兜底維持區(qū)域樓市穩(wěn)定，涉嫌犯罪的開發(fā)商不包庇及時處理減輕業(yè)主損失開啟新的商業(yè)規(guī)劃。
綜合而言，疫情加速樓市產(chǎn)業(yè)鏈上隱藏的矛盾爆發(fā)，怎么搞好金融和樓市之間現(xiàn)階段銜接需要下大功夫，政府和銀行及業(yè)主與開發(fā)商已經(jīng)在一條船上了，同舟共濟是化解市場風險基本立場，合法合理的化解風險保證船不沉是努力的方向，劃船到安全地帶是最好的理想。