一、住房如何貸款
目前現(xiàn)行的三種貸款方式：個人住房貸款、個人住房委托貸款和個人住房組合貸款。
個人住房貸款（商業(yè)貸款）是由商業(yè)銀行提供的商業(yè)性貸款；個人住房委托貸款（公積金貸款）是公積金管理中心委托商業(yè)銀行發(fā)放的政策性貸款；個人住房組合貸款是前兩者的組合。
1、公積金貸款
繳存在住房公積金的購房者向銀行提出住房公積金貸款申請，并將所購房子向貸款銀行抵押的行為。
對于已參加交納住房公積金的居民來說，貸款購房時，應(yīng)該首選住房公積金低息貸款，不夠部分再進(jìn)行商業(yè)貸款。住房公積金貸款具有政策補(bǔ)貼性質(zhì)，貸款利率很低，不僅低于同期商業(yè)銀行貸款利率（僅為商業(yè)銀行抵押貸款利率的一半），而且要低于同期商業(yè)銀行存款利率，也就是說，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個利差。同時，住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關(guān)手續(xù)時收費減半。
貸款會有最高額度限制，不同的城市限制不一樣，以深圳為例，個人最高50萬，家庭最高90萬。
2、商業(yè)貸款（銀行按揭）
滿足銀行貸款資格的購房者向貸款銀行貸款，并將自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋向貸款銀行抵押的行為。
未繳存住房公積金的人無緣申貸公積金貸款，但可以申請商業(yè)銀行個人住房擔(dān)保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要在貸款銀行存款余額占購買住房所需資金額的比例不低于規(guī)定比例，并以此作為購房首期付款，且有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人，那么就可申請使用銀行按揭貸款。
3、組合貸款
繳存公積金的職工購房時，既申請公積金貸款申請，同時又獲得商業(yè)貸款，并將擁有的產(chǎn)權(quán)房屋向貸款銀行抵押的行為。
住房資金管理中心發(fā)放的貸款，有一個最高限額，如果購房款超過這個限額，不足部分要向銀行申請住房商業(yè)性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項業(yè)務(wù)可由一個銀行的房地產(chǎn)信貸部統(tǒng)一辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。
二、 住房貸款如何償還
償還貸款本息的方式由借貸雙方商定，并在借款合同中載明，貸款期限在一年以內(nèi)（含1年）的，實行到期一次還本付息，利隨本清，貸款期限在一年以上的，按月歸還貸款本息，即分期還款。
借款人可以根據(jù)自己不同的情況和需要，選擇還款方式。但一筆貸款合同只能選擇一種還款方式，合同簽訂后不得更改?，F(xiàn)有銀行貸款的方式依發(fā)展商申請的銀行不同而實行不同的還款方法，因此現(xiàn)有狀況是銀行為主導(dǎo)。
中國人民銀行規(guī)定，政策規(guī)定房貸利率要根據(jù)央行的利率浮動實時調(diào)整。這是因為住房貸款不同于一般的商業(yè)貸款，其貸款期限較長，假如按照合同最初確定的還貸利率一路執(zhí)行下去，銀行將面臨極大的風(fēng)險。
遇利率調(diào)整及提前還款時，應(yīng)根據(jù)未償還貸款余額和剩余還款期數(shù)對公式進(jìn)行調(diào)整，并計算每期還款額。
目前最常見的分期還款主要有以下兩種。
1、等額本息還款法（等額法）
即每月以相等的額度平均償還貸款本息，直至期滿還清。該還款方式所付利息較多，但前期還款壓力相對較小，適合手里現(xiàn)金少，收入較為平穩(wěn)的購房者。
2、等額本金還款法（遞減法）
即每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。在前面8年時間里，等額本金的還款數(shù)額都更多一些，壓力大，隨本金逐月遞減。但整體利息更少，適合手里有現(xiàn)金和收入預(yù)期高的購房者。