南京目前的交易過戶方式
現(xiàn)在南京的交易過戶方式分為網(wǎng)簽和非網(wǎng)簽兩種。網(wǎng)簽又分三種：全監(jiān)管、首付款不監(jiān)管、非監(jiān)管。
先介紹網(wǎng)簽的三種類型：
1、全監(jiān)管就是除定金外，首付要存入房產(chǎn)局指定的南京房屋置業(yè)擔(dān)保有限公司在各銀行開立的賬戶中，銀行貸款也是直接發(fā)放至該賬戶中，在由南房發(fā)指令給銀行劃給房主。
2、首付不監(jiān)管就是首付不存入南房（此處簡(jiǎn)稱）賬戶中，直接支付給賣方，銀行貸款發(fā)放至南房賬戶中，在由南房發(fā)指令給銀行劃給房主。
3、非監(jiān)管：首付不存入南房賬戶，貸款也直接發(fā)放至房主賬戶中
非網(wǎng)簽和非監(jiān)管一樣，首付不存入南房賬戶，貸款也直接發(fā)放至房主賬戶中。
目前南京市二手房買賣除首次交易的經(jīng)濟(jì)適用房、商業(yè)用房及親屬之間交易可不用網(wǎng)簽合同以外，其他都需要走網(wǎng)簽流程。除主城區(qū)外，江寧、浦口網(wǎng)簽過戶方式只能走非監(jiān)管的形式。
這里補(bǔ)充下目前南京市場(chǎng)上的二手房貸款品種：純商業(yè)貸款、市公積金及組合貸款、省公積金及組合貸款、鐵路公積金及組合貸款、監(jiān)獄公積金及組合貸款、軍人公積金及組合貸款、石油公積金及組合貸款。
商業(yè)貸款交易流程
先說商業(yè)貸款網(wǎng)簽監(jiān)管的流程↓
1、簽約（中介簽定三方合同付定金，買賣雙方簽銀行貸款文本、簽買賣合同，ps:此時(shí)需確定走什么過戶方式 ）
2、面簽（到銀行與客戶經(jīng)理面談,部分銀行需買賣雙方所有人到場(chǎng)，小部分銀行是審批通過后面簽）
3、銀行審批貸款、審批通過后銀行出具過戶抵押材料（一份借款合同、一份抵押合同、抵押申請(qǐng)表、銀行授權(quán)委托書。ps:部分銀行會(huì)提前給客戶，或給擔(dān)保公司，部分銀行過戶當(dāng)天由銀行抵押人員帶至不動(dòng)產(chǎn)局，客戶找抵押人員拿?。?/p>
4、送件（走監(jiān)管流程的，需先至南房窗口辦理監(jiān)管手續(xù)，其中首付監(jiān)管的需憑借南房出具的監(jiān)管協(xié)議打款至南房在貸款行開立的賬戶中，再至送件窗口送件）
5、南房出具擔(dān)保函（由銀行拿）
6、出件（需提供新證、綜合收件單、契稅單、增值稅發(fā)票、首付監(jiān)管的提供首付監(jiān)管憑證、首付不監(jiān)管的需提供首付轉(zhuǎn)賬憑證及收條，ps:各銀行要求不一樣，部分銀行除綜合收件單是復(fù)印件外，其他需提供原件）
7、銀行放款
8、監(jiān)管的南房發(fā)指定給銀行，銀行劃款給房主（目前從銀行放款到房主收到錢基本在3-5個(gè)工作日，有部分銀行時(shí)間會(huì)更長一點(diǎn)，前提是必須出件，房主才能收到錢）
注意：商業(yè)貸款網(wǎng)簽非監(jiān)管和非網(wǎng)簽流程一樣，非監(jiān)管和監(jiān)管前面的流程是一樣的，只是在送件前少了南房這一個(gè)環(huán)節(jié)，可直接送件，出件后銀行款也是直接下給房主（部分銀行會(huì)先款下至買方賬戶（ps:此時(shí)房款是凍結(jié)的，買方是拿不到的，房主不用擔(dān)心哦），銀行再自行劃給房主。
公積金和組合貸款交易流程
目前公積金的貸款流程和商業(yè)貸款基本相同，南京主要以市公積金和省公積金為主，現(xiàn)在主要分析下組合貸款的交易流程。
前面和商業(yè)審批是一樣的，需先審批商業(yè)貸款，商業(yè)審批通過后，才開始審批公積金（ps:此時(shí)需提供房主的產(chǎn)證原件）。但是在出件后，無法直接下款，還需公積金二次審核，此時(shí)主要是需審核下出件后的新證及綜合收件單、契稅單、增值稅發(fā)票，一樣除綜合收件單是復(fù)印件外，均需提供原件）。
在此重點(diǎn)提醒下：綜合收件單，大家在拿到后第一時(shí)間復(fù)印，因?yàn)槌黾r(shí)不動(dòng)產(chǎn)局會(huì)把綜合收件單的原件收走，收件單一但沒有了，是放不了款的哦，尤其是公積金類的貸款。
那我們?cè)谏暾?qǐng)貸款中要注意哪些事項(xiàng)呢？
1、我們的征信，目前南京絕大部分銀行對(duì)于征信要求都比較嚴(yán)格，基本上都會(huì)看我們近5年內(nèi)的征信，尤其是2年內(nèi)的，基本上是不允許有連續(xù)3期，累計(jì)6次的逾期的，尤其是當(dāng)前逾期，很多銀行會(huì)要求等征信更新后才能開始審批，公積金貸貸款必須要征信更新才能審批。
2、還款方式 ：目前房貸的還款方式一般就二種，一種等額本息，一種等額本金，等額本息就是每個(gè)月還款額是一樣的，本金每個(gè)月在增加，利息每個(gè)月在減少，而等額本金是每個(gè)月還款本金是固定的，利息每個(gè)月在減少。等額本金在前期還款壓力會(huì)比較大，每個(gè)人需根據(jù)自身的情況來選擇，一旦選擇了其中一種，在貸款審批通過后是無法變更的。
3、目前各種銀行信用（消費(fèi)）類貸款非常普遍，但是目前絕大部分銀行不允許有信用類貸款，會(huì)要求客戶結(jié)清，有部分銀行會(huì)要求提供相應(yīng)的資金流向，以防這些貸款是貸出來做為首付使用，但這些貸款都會(huì)被記入負(fù)債。ps:近半年內(nèi)申請(qǐng)的信用（消費(fèi)）類貸款貸款，基本上銀行都會(huì)要求結(jié)清。
4、收入證明需要開到還款額及名下所有負(fù)債的2倍(部分銀行負(fù)債可用大額資產(chǎn)充抵）。
5、銀行流水一般需要提供近半年的，如果流水少有年終獎(jiǎng)之類的可以提供一年的流水。
友情提示：基本上在銀行申請(qǐng)房貸，審批通過后的一些主要申請(qǐng)要素是不能變更的，例如：1、貸款金額 2、還款方式 3、貸款年限 4、產(chǎn)權(quán)人 。
提前還款怎么操作
目前南京大部分銀行要求還款1年后，才可申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，否則是有違約金的，每個(gè)行的違約金也不一樣。
部分一般銀行需要到銀行口頭或書面辦理申請(qǐng)，申請(qǐng)時(shí)需明確是結(jié)清還是提前還一部分，銀行一般會(huì)告知需要多久提前存款，何時(shí)扣款。
目前有部分銀行會(huì)要求提前一個(gè)月申請(qǐng)?zhí)崆斑€款手續(xù)，有部分銀行是要求提前7-10個(gè)工作日，一般建議客戶提前1個(gè)月去申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，如銀行提前還款預(yù)約時(shí)間短的，可與銀行協(xié)商希望的扣款時(shí)間。
有部分銀行要求提前把還款額存進(jìn)還款賬號(hào)，但是錢雖然提前存入賬戶但大部分銀行還是需要客戶本人去貸款銀行辦理扣款手續(xù)?？劭詈笮韬豌y行核實(shí)什么時(shí)候可以領(lǐng)取解押材料。
目前南京各大銀行的解押材料在7-10個(gè)工作日內(nèi)能拿到。拿到解押材料后需客戶去不動(dòng)產(chǎn)局辦理解押手續(xù)哦。如果是賣房子的，不動(dòng)產(chǎn)局解押可與送件同時(shí)辦理（ps:部分銀行需提前辦理解押手續(xù)，才可以辦理賣房子的送件手續(xù)哦）
精彩問答集錦
在趙老師分享完后，網(wǎng)友也積極提出了問題，以下是部分精彩問題回顧：
網(wǎng)友Q1：申請(qǐng)的組合貸批下來以后，需要去銀行簽公積金逐月還協(xié)議以后公積金賬戶的錢才可以去逐月扣是吧？ 公積金每個(gè)月實(shí)際繳納要是大于公積金貸款月還款，多余的部分可以還商貸么？
趙老師：首先辦理公積金代扣之前，公積金賬戶里需有13個(gè)月當(dāng)前繳存額的余額。如果賬戶里錢多出13個(gè)月的繳存額，可以先提取公積金，再去銀行辦理代扣協(xié)議。此外，必須公積金結(jié)清以后才能還商貸。
網(wǎng)友Q2：有套房子還有幾十萬的貸款，需要買方的首付款去銀行解押，大約是怎么操作啊？
趙老師：首先買方愿不愿意把首付給你拿去解押，你們要協(xié)商好，你們要先去你的貸款銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，確定好還款日。