前融資金很難通過開發(fā)貸完成置換
目錄
一、銀行開發(fā)貸置換前融資金的困境
二、銀行開發(fā)貸的授信金額與前融資金的置換退出
三、銷售監(jiān)管賬戶的回款如何歸還前融資金及開發(fā)貸
筆者按：
這段時間不少地產(chǎn)前融的同行變得有點焦躁，受銀行貸款集中度管理“兩道紅線”的影響，大部分銀行對開發(fā)商的開發(fā)貸都面臨額度不足或沒有額度的問題，小業(yè)主買房的個人按揭貸款也大部分遲遲都無法放款，由此導(dǎo)致對開發(fā)貸的融資置換存在很大依賴度的土地款配資或拿地后前融資金的退出都面臨更多的退出風(fēng)險。
一、銀行開發(fā)貸置換前融資金的困境
對于前融機構(gòu)來說，不管是土地款配資還是拿地后的前融，目前在退出方面遇到的問題還是比較棘手。第一個問題是一、二線城市的項目拿地成本非常高（比如土地成本動輒是建安成本的4-10倍），而目前大部分銀行對開發(fā)貸的授信金額只能是建安成本加上三費（財務(wù)費用、管理費用、銷售費用）的70%，因此會導(dǎo)致開發(fā)貸取得的融資款離前期70%的土地配資款或拿地后的前融配資款相去甚遠，也即開發(fā)貸取得的融資款很難覆蓋掉前融資金并完成貸款置換，而前融資金無法通過開發(fā)貸的置換退出則只能等到項目的預(yù)售階段，則此時就不得不協(xié)調(diào)前融與開發(fā)貸并存、風(fēng)控措施銜接以及銷售監(jiān)管賬戶還款順序安排等諸多問題。第二個問題是銀行開發(fā)貸的審批難度問題，目前已有很多銀行暫停了開發(fā)貸的業(yè)務(wù)（即使客戶是百強房企），更多的銀行則面臨額度不足或沒有額度的問題，一、二線城市的項目在銀行開發(fā)貸的取得方面還會好一些，但三、四、五線城市的項目卻已很難爭取到銀行的開發(fā)貸款（即便開發(fā)貸能覆蓋前融資金）。因此，最后面臨的一個問題是，能取得開發(fā)貸的城市，開發(fā)貸的融資款卻無法形成對前融資金置換的有效覆蓋（因為地價高），而地價低且開發(fā)貸可以有效置換前融資金的城市卻無法順利地在銀行取得開發(fā)貸款。
二、銀行開發(fā)貸的授信金額與前融資金的置換退出
在2016年之前，銀行開發(fā)貸的授信金額一般都不超過項目投資總額的70%，開發(fā)貸按項目總投來算，不按資金峰值計算，其中投資總額=地價+建安+三費，但因近幾年的監(jiān)管新規(guī)已更加嚴(yán)厲地要求銀行的開發(fā)貸資金不得用于房企繳納土地款，因此目前大部分銀行的開發(fā)貸都剔除了地價（僅個別銀行仍將土地款計入），也即當(dāng)前銀行開發(fā)貸的授信金額一般是：（建安成本+三費）*70%，不過銀行做測算時仍會考慮項目的資金峰值，因為銀行也會擔(dān)心項目營運資金斷裂，導(dǎo)致貸款還不上。值得一提的是，城市更新項目的前融一般都無法等到開發(fā)商拿地或取得開發(fā)貸后實現(xiàn)退出（因城市更新項目的周期非常長），因此更新項目前期拆補款、股東借款等前融資金一般都需要銀行的拆遷貸進行置換，只是目前拆遷貸的審批要比開發(fā)貸的審批順利很多。
（一）開發(fā)貸如何置換土地前融款
前文有提到，因目前大部分銀行的開發(fā)貸只含建安和三費（授信金額為兩者之和的70%），因此開發(fā)貸的授信要做大的話只能把建安成本做大（比如精裝、園林綠化等一并納入計算），如此才能取得更多的低成本開發(fā)貸資金用于歸還土地配資款，不過不同區(qū)域會存在不同的開發(fā)貸融資對土地前融資金的覆蓋問題，比如佛山郊區(qū)的招拍掛項目，地價3千多，建安3千多，也即開發(fā)貸的錢可以拿去還土地配資款，且能夠足額覆蓋；東莞地區(qū)地價很貴（比如3月份土拍的樓面地價基本在2萬-2.5萬之間），建安成本則在4千左右一平，因此東莞的房企取得開發(fā)貸后用于歸還土地配資款還遠遠不夠，也即開發(fā)商沒有其他補充現(xiàn)金流的情況下，前融資金只能等到預(yù)售后有回款時再退出。需注意的是，銀行做開發(fā)貸授信審批的時候需要做當(dāng)?shù)亟ò财骄杀镜恼{(diào)查，因此做大建安成本需要有一定的合理性。
（二）開發(fā)貸無法覆蓋土地前融的處理
對于深圳、東莞等地價很高的一二線城市，因銀行開發(fā)貸的資金（比如建安加三費后取70%）無法對土地配資款形成有效覆蓋，因此開發(fā)商在土地款配資或拿地前融的邏輯上最好是找能接受預(yù)售后退出的前融資金方。在實務(wù)方面，一些可做前融的信托機構(gòu)卻無法接受信托產(chǎn)品和開發(fā)貸的并存，而信托的配資比例一般是按項目的資金峰值來算（也即包括了土地款和開發(fā)建設(shè)資金），因此想通過開發(fā)貸置換優(yōu)先股的前融資金也依舊得看土地成本的占比問題（土地成本過高的情況下銀行開發(fā)貸也很難覆蓋掉前融資金）。
當(dāng)然，如果前融機構(gòu)可以接受項目公司申請開發(fā)貸之后再退出（比如我們與信托合作的“信托+基金/有限合伙”的優(yōu)先股業(yè)務(wù)），那在操作上開發(fā)商一旦申請了開發(fā)貸，我們就得配合解除土地的抵押權(quán)（如前端有做抵押），而項目銷售回款、項目公司章證照肯定會被開發(fā)貸銀行監(jiān)控，因此就需要解決我們前融方的同步監(jiān)管問題，更準(zhǔn)確地說就是我們前融機構(gòu)必須釋放風(fēng)控措施以配合開發(fā)商取得開發(fā)貸。除上述問題外，到了項目預(yù)售階段時，開發(fā)貸銀行又得配合土地抵押的解除（比如廣東區(qū)域辦預(yù)售證時必須解押土地），此時又涉及到開發(fā)商必須先找過橋資金還掉開發(fā)貸或者增加補充抵押物給銀行的問題，其中銀行的本息未還清前項目的銷售回款肯定要被開發(fā)貸的銀行監(jiān)管。
三、銷售監(jiān)管賬戶的回款如何歸還前融資金及開發(fā)貸
前面有提到，如果開發(fā)貸無法置換前融資金，那前融資金就得繼續(xù)等到項目預(yù)售且有足夠的回款后才能退出，其中預(yù)售的回款全部進入銷售監(jiān)管賬戶后如何出款并歸還前融資金和開發(fā)貸就成為了問題的關(guān)鍵。一般來說，銀行等資金機構(gòu)大都會要求開發(fā)商按照銷售進度歸集還本付息的資金，具體比如銷售提留、每月/每季度賬戶內(nèi)新增資金的xx%扣劃還款保證金或直接用于還款等；或者也有要求開發(fā)商按照銷售面積的完成比例確定還本付息的安排，比如銷售達到一定面積則本金歸還到百分之幾之類的。因銷售監(jiān)管賬戶的出賬屬于地方政府（一般是房管局）的常規(guī)監(jiān)管事項，因此資金機構(gòu)的扣款或劃款還得按照地方監(jiān)管的政策來操作。
（一）銷售監(jiān)管賬戶資金歸還開發(fā)貸的問題
從各地的規(guī)定來看，監(jiān)管賬戶的盈余資金一般可自由支配用于歸還開發(fā)貸（房管局批即可），具體可參見下述案例。
例一：（甲方為房管局）
例二：（乙方為房管局）
（二）監(jiān)管賬戶資金用于歸還前融資金與開發(fā)貸的操作順序
從我們的前融操作實務(wù)來看，監(jiān)管賬戶的資金用于前融資金或開發(fā)貸的還款時，應(yīng)重點考慮如下幾個操作要點：
1. 開發(fā)商銷售監(jiān)管賬戶取得銷售回款后，如果需要提取出來歸還前融的本息或開發(fā)貸的本息，則需視每個地方的監(jiān)管政策而提前確定操作的可行性問題。因每個地方的監(jiān)管政策差異很大，因此我們必須在前融盡調(diào)階段實地調(diào)查并做充分了解。
2. 根據(jù)相關(guān)的監(jiān)管要求，原則上銷售監(jiān)管賬戶應(yīng)會要求預(yù)留總包、材料等剩余全部開發(fā)建設(shè)所需支出，剩余部分開發(fā)商可直接向房管局申請轉(zhuǎn)出并用于歸還前融或開發(fā)貸本息等；不過辦理開發(fā)貸后銀行會監(jiān)管銷售回款賬戶，因此銀行也會提出預(yù)留開發(fā)貸本息，也即超出剩余開發(fā)建設(shè)支出和開發(fā)貸本息的金額銀行才會配合開發(fā)商提取出來并用于歸還前融資金，但總體上因地方性的處理差異很大，因此只能按每個地方的實際情況詳細落實。
3. 如果銷售回款慢，銷售監(jiān)管賬戶出賬所受的監(jiān)管也比較嚴(yán)，則監(jiān)管賬戶的資金無法正常提取出來歸還前融的本息，因此也只能在監(jiān)管賬戶預(yù)留了最低比例的金額的前提下，由開發(fā)商通過總包單位配合等形式把錢提出來后用于還款。