資金中介的“商機(jī)”是什么，房貸、經(jīng)營(yíng)貸之間究竟怎么轉(zhuǎn)？為何這種做法可能會(huì)違法違規(guī)？如何制止房地產(chǎn)金融領(lǐng)域違法違規(guī)行為？一起來(lái)看本期快問(wèn)快答↓↓↓
問(wèn)：資金中介的“商機(jī)”是什么，房貸、經(jīng)營(yíng)貸之間究竟怎么轉(zhuǎn)？
答：操作手法通常如下：假設(shè)你現(xiàn)在有100萬(wàn)元的房貸，以房產(chǎn)作為抵押，想要提前還款卻沒(méi)有充足資金。這時(shí)，資金中介先把還房貸的錢(qián)借給你，你還清房貸后，房產(chǎn)得以解押。之后，中介讓你以該房產(chǎn)作為抵押物向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸款。等貸款批下來(lái)，你再用這筆錢(qián)償還欠中介的債務(wù)。最后，你名下?lián)碛薪?jīng)營(yíng)貸，同時(shí)按期支付經(jīng)營(yíng)貸的利息。由于目前的經(jīng)營(yíng)貸款利率整體低于房貸利率尤其是二套房利率，以上操作“似乎”實(shí)現(xiàn)了多贏：中介賺到了服務(wù)費(fèi)，購(gòu)房者節(jié)約了利息支出，銀行提前收回了貸款。但實(shí)際上，部分服務(wù)暗藏風(fēng)險(xiǎn)，或涉違法違規(guī)行為，對(duì)此應(yīng)予以高度重視。
問(wèn)：為何這種做法可能會(huì)違法違規(guī)？
答：?jiǎn)栴}集中在經(jīng)營(yíng)貸款的申請(qǐng)主體上。一般情況下，經(jīng)營(yíng)貸的發(fā)放對(duì)象是企業(yè)主，個(gè)人申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸的前提是擁有公司。但在實(shí)際操作中，以上規(guī)定卻被暗中“掉包”。部分資金中介在推銷(xiāo)時(shí)宣稱(chēng)，可以幫助沒(méi)有公司的個(gè)人注冊(cè)公司，具體流程由他們包辦，客戶只需提供相應(yīng)的證件、材料即可。需注意，這些所謂的公司多是“空殼”，既無(wú)實(shí)際經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)，也無(wú)具體業(yè)務(wù)，更沒(méi)有流水，只是被用于申請(qǐng)銀行貸款。
以上做法可能涉及兩方面的違法違規(guī)問(wèn)題。一方面，中介可能提交虛假材料，進(jìn)而導(dǎo)致借款人涉嫌騙貸。另一方面，借款人將本該用于經(jīng)營(yíng)的貸款資金挪為他用，此行為一經(jīng)查出，銀行會(huì)提前中止服務(wù)、收回貸款，這時(shí)借款人會(huì)十分被動(dòng)，不僅無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)湊出足額資金還貸，還要承擔(dān)失信的不良后果。
問(wèn)：如何制止房地產(chǎn)金融領(lǐng)域違法違規(guī)行為？
答：近年來(lái)，房地產(chǎn)金融領(lǐng)域違法違規(guī)行為屢禁不止，其背后是多方逐利的驅(qū)動(dòng)以及強(qiáng)監(jiān)管的缺位。例如，當(dāng)市場(chǎng)普遍看漲房?jī)r(jià)時(shí)，購(gòu)房者傾向于加杠桿入市，消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)入樓市等行為便蠢蠢欲動(dòng)；當(dāng)購(gòu)房者傾向于提前還房貸時(shí)，經(jīng)營(yíng)貸又變成了轉(zhuǎn)貸的工具，上演著“借新還舊”的把戲。
對(duì)此，監(jiān)管部門(mén)要重拳出擊堵漏洞、銀行要自查自糾強(qiáng)問(wèn)責(zé)、購(gòu)房者要客觀分析理性操作。首先，監(jiān)管部門(mén)要強(qiáng)監(jiān)管、嚴(yán)監(jiān)管，對(duì)貸款審查不到位的銀行、未履職盡責(zé)的工作人員依法依規(guī)處罰。其次，銀行要自查自糾，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后要嚴(yán)肅整改，對(duì)存在違法違規(guī)問(wèn)題的員工以及與中介勾結(jié)的“內(nèi)鬼”強(qiáng)問(wèn)責(zé)。購(gòu)房者則需理性分析，不可盲目跟風(fēng)。提前還房貸是否劃算，這本就因人而異，要結(jié)合個(gè)人收入結(jié)構(gòu)、個(gè)人經(jīng)濟(jì)規(guī)劃、對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)走向的研判等各種因素審慎決策。此外，購(gòu)房者還要切記，提前還款、申請(qǐng)貸款都要通過(guò)正規(guī)金融機(jī)構(gòu)，不要輕易上了非正規(guī)渠道的“套”。