就在昨天，央行最新LPR報價出爐，五年期LPR4.3%，一年期LPR3.65%，仍舊保持不變。

本月LPR沒有下調、維持不變，也在意料之中。

我們知道，LPR利率與MLF掛鉤，在9月MLF利率未做調整的背景下，9月LPR報價的定價基礎沒有發(fā)生變化。

不過，近期高層表態(tài)讓LPR下調有了更加有力的支持，不排除未來LPR利率仍有下調空間。

9月上旬，央行副行長表示，下一步，要進一步發(fā)揮貸款市場報價利率指導性作用和存款利率市場化調整機制的作用，引導金融機構將存款利率下降效果傳導到貸款端，降低企業(yè)融資和個人信貸的成本。

根據(jù)分析師的最新調研，蘇州目前19家銀行基本都可以做到首套4.1%，二套4.9%，當下的房貸利率是近14年來蘇州房貸利率的低點。

備注：具體執(zhí)行利率要依據(jù)客戶自身情況而定，因為根據(jù)合作樓盤、中介、個人征信等情況不同，各家銀行房貸利率和房貸周期情況也會有所不同。

當下，蘇州大部分銀行房貸資金十分充裕，與去年排隊等貸的現(xiàn)象截然相反，現(xiàn)在各家銀行基本上是“錢等人”，正常情況下1周左右，資料齊全最快僅需2-3個工作日即可放款。

多家銀行表示，二手房房貸利率更為寬松，一手房要看合作樓盤，此外個人征信也非常重要。

從今年蘇州房貸利率下調節(jié)點來看，蘇州房貸利率已經(jīng)經(jīng)過一波四連降！

4月初，蘇州首套房利率普遍調至4.6%，二套未還清5.2%。

5月中旬，央行、銀保監(jiān)會發(fā)文！房貸利率可以下調至4.6%以下！蘇州按首套房貸利率按LPR減20個基點的政策下限執(zhí)行。蘇州首套房貸利率最低執(zhí)行4.4%的優(yōu)惠政策。

5月20日，5年期以上LPR為4.45%，較前期的4.6%下調15個基點。蘇州首套房貸利率最低執(zhí)行4.25%的優(yōu)惠政策。

8月22日，5年期以上LPR為4.3%，再次下調15個基點。蘇州首套房貸降至4.1%的低位水平。

相較8月，蘇州多家主流銀行房貸利率執(zhí)行首套首貸4.25%，二套5.05%的政策，9月蘇州主流銀行的首套首貸和二套皆下調20BP。

要知道，2009年蘇州首套的房貸利率打七折后是4.156%，已是低位水平；

當下4.1%的利率則降至歷史低點，相較2019年房貸利率6.1%高點，三十年期等額本息的貸款相差約88萬元，幾乎是當下蘇州樓市的首套房房的首付款。

8月份，房貸利率參考的5年期以上LPR超預期下降15個BP，降息效果釋放需要一定時間，因此短期內連續(xù)下調LPR的迫切性不大。

受5年期以上LPR下調的影響，9月全國信貸環(huán)境進一步寬松，整體房貸利率再創(chuàng)新低。

截至9月19日，中國103個重點城市中，已有86個城市主流房貸利率低至首套4.1%、二套4.9%的下限水平。以廈門首套房貸利率下調幅度最大，達到45個BP，達3.85%，東莞和長沙首套房貸利率均下調35個BP，達3.75%。

不僅房貸利率在下降，近期很多熱點城市也在調整首付、限購等政策。

9月19日，鄭州限購區(qū)內二套房貸款首付比例降至40%，目前，鄭州限購區(qū)內首套房首付比例最低30%，按揭利率低至4.10%；二套房首付比例最低40%，利率低至4.90%。

除了鄭州以外，還有海南、青島、寧波等地也調整限購政策，調低二套房首付比。

在高房價、需求疲軟、預期不振的情況下，降低首付目的就是降低購房門檻，提高首付能力，并提振市場信心，部分城市調整限購政策。

8月份的紓困力度非常大，包括再次下調LPR 15個基點，房貸利率降至歷史低點，但購房需求并未明顯復蘇，后期市場的修復仍舊需要寬松信貸環(huán)境的支持。

利率低、放款快有助降低購房成本、加快購房流程，在一定程度上促進了前期市場的階段性修復。當前市場修復受阻，后期市場的修復仍需要寬松的信貸環(huán)境作為基礎。

當下的蘇州樓市，限購、限貸、限售放松，房貸利率降至低點，二套房首付比例低至三成，目前的購房環(huán)境可以說是近十年來較寬松的時刻。

雖然政策端十分寬松，但是當下的蘇州樓市整體仍顯低迷。雖然有二套房首付比例降低的政策端利好，但實際上并沒有對市場成交量有很明顯的帶動。

截止至9月20日，蘇州市區(qū)商品住宅的供應面積為14.35萬㎡，相較去年同期30.32萬㎡的供應量，同比減少53.7%。

從成交量來看，成交面積為42.11萬㎡，環(huán)比8月增加了28%。同比去年同期減少3.93萬㎡，同比減少8.54%。

我們預計9月完整月的成交量和會比8月略有增加，在60萬㎡左右。

再看新房均價，截止至9月20日，9月蘇州市區(qū)新房成交均價為25844元/㎡，環(huán)比上漲4.8%，主要是因為蘇高新瀾庭敘、頤和玲瓏花園、天地源平江觀棠等高端改善盤的集中網(wǎng)簽帶動了均價的結構化上漲。

二手房市場方面，截止至9月20日，9月蘇州市區(qū)二手房成交面積為31.40萬㎡，成交套數(shù)2865套。這樣的成交套數(shù)同比增加5.6%，相較8月同期環(huán)比減少了909套，環(huán)比減少了24%。

9月已經(jīng)過了20天，蘇州二手房成交量仍舊沒有過3000套，預計9月完整月的成交套數(shù)在4000套左右。

截止至發(fā)稿前，蘇州市區(qū)二手房掛牌量為87346套，仍舊處在高位。

9月、10月房企普遍會加大推盤力度，供應端改善有利于提升市場活躍度。

屆時，會有更多的樓盤采取更大力度的價格優(yōu)惠措施，對于購房者來說，意味著選擇的機會更多，剛需購房者可以抓住機會上車，畢竟目前的政策端和金融環(huán)境的寬松程度都是空前的。