過去一年，用經(jīng)營(yíng)貸炒房是公開的秘密。

無論是炒房團(tuán)代表歐成效的水庫大軍，還是一些新晉炒房客中的改善大軍都對(duì)這一方法論躍躍欲試，在現(xiàn)實(shí)生活中，經(jīng)營(yíng)貸在買房子上被用到了極致。

經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入各地樓市的情況時(shí)有發(fā)生，一些熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)也應(yīng)聲上漲，隨之而來的就是監(jiān)管嚴(yán)查了。

春節(jié)過后，信貸政策風(fēng)向急轉(zhuǎn)，監(jiān)管龍卷風(fēng)瞬間襲來，從地方監(jiān)管部門排查到多部委聯(lián)合排查，對(duì)違規(guī)經(jīng)營(yíng)貸的監(jiān)管風(fēng)暴也從一線城市席卷至杭州、武漢、成都等新一線城市。

在實(shí)操中，各大銀行一改往日的曖昧，言辭堅(jiān)決甚至抓典型一表管控經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市的決心，炒房客也不再公開宣揚(yáng)自己買房的“光輝”歷程。

看上去經(jīng)營(yíng)貸炒房似乎瞬間消失了。

嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸

熱點(diǎn)新一線城市中，杭州、成都和西安最近都陸續(xù)發(fā)文要嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸。

同時(shí)，對(duì)于之前的消費(fèi)類、經(jīng)營(yíng)類貸款，文件在第十條提到對(duì)于2020年以來發(fā)放的貸款，要求各金融機(jī)構(gòu)全面自查，并在2021年3月15日前向當(dāng)?shù)厝嗣胥y行、銀保監(jiān)部門報(bào)送自查和整改報(bào)告。

對(duì)于半年前已持有80%首付資金的可直接認(rèn)定具備資質(zhì)，對(duì)于部分首付款為近半年內(nèi)轉(zhuǎn)入的，需核實(shí)為合理收入所得；對(duì)于直系親屬轉(zhuǎn)入的，需提供直系親屬近半年流水，如親屬半年前已持有可直接認(rèn)定，如斷續(xù)存入的，需核實(shí)為合理收入所得。

在另一熱點(diǎn)城市成都，一張名為“提前收回貸款本息通知書”的文件顯示，中國(guó)建設(shè)銀行在3月1日要求成都錦江區(qū)一位借款人提前歸還去年8月貸出的100萬經(jīng)營(yíng)貸，理由是銀行開展貸后檢查過程中發(fā)現(xiàn)該借款人違反合同貸款用途的約定，貸款資金并未用于貸款經(jīng)營(yíng)實(shí)體經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)。

最近成都對(duì)經(jīng)營(yíng)貸的審查有愈演愈烈的態(tài)勢(shì)。成都一位市場(chǎng)人士告訴界面新聞，成都目前經(jīng)營(yíng)貸只能發(fā)放給正常納稅的公司或個(gè)體戶，空頭公司無法申請(qǐng)。

在西安，3月16日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序有關(guān)問題的通知》，通知中稱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格遵守金融信貸政策，不得誘導(dǎo)、協(xié)助購房人以“信用貸”“消費(fèi)貸”等方式支付首付。

3月30日，西安再發(fā)布樓市新政，其中要求金融機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照監(jiān)管機(jī)構(gòu)審慎管理政策要求執(zhí)行。

經(jīng)營(yíng)貸泛濫

2020年，新冠疫情下，正常的經(jīng)營(yíng)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行遭到影響，為了緩解疫情帶來的負(fù)面影響，各大銀行紛紛推出低利息經(jīng)營(yíng)貸。

以杭州為例，無論是國(guó)有四大行還是各大商業(yè)銀行都直接推出了低息經(jīng)營(yíng)房抵貸。

以四大行杭州分行為例，中國(guó)建設(shè)銀行杭州分行推出“抵押快貸”，貸款額度1-1000萬，利率3.85%-5.25%，貸款期限1-36個(gè)月，有建設(shè)銀行認(rèn)可的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的小微企業(yè)可申請(qǐng)。

中國(guó)工商銀行推出“個(gè)人房屋抵押經(jīng)營(yíng)貸款”，貸款額度0-700萬，利率3.8%-4.35%，貸款期限0-120個(gè)月，貸款對(duì)象為經(jīng)營(yíng)實(shí)體法定代表人和股東、合伙人、實(shí)際控制人、或能夠提供其他合法有效經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證明的自然人均可申請(qǐng)。

中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行推出“抵押e貸”，貸款額度1-1000萬，利率3.8%，貸款期限0-120個(gè)月， 符合條件的的小微企業(yè)可申請(qǐng)。

在經(jīng)營(yíng)貸的助推下，杭州樓市瘋狂至極點(diǎn)。上半年，西溪公館近六萬人搖號(hào)使杭州樓市聞名全國(guó)，杭州人從此被分為兩種，去搖號(hào)買房的人和不去搖號(hào)買房的人。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年，杭州新房成交了15萬套，二手房成交了10.2萬套，雙雙創(chuàng)下近三年新高。新房已經(jīng)連續(xù)5年成交量在13萬套以上，杭州樓市已經(jīng)持續(xù)了5年的熱度。

監(jiān)管風(fēng)暴對(duì)市場(chǎng)影響有限

根據(jù)央行發(fā)布數(shù)據(jù)，去年全國(guó)新增2.27萬億經(jīng)營(yíng)貸。但從一線城市排查經(jīng)營(yíng)貸結(jié)果看，經(jīng)營(yíng)貸流入樓市只占很小一部分。

北京自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款金額約3.4億元，約占經(jīng)營(yíng)貸自查業(yè)務(wù)總量的0.35%。

廣州自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題貸款金額1.47億元，涉及家庭305戶；數(shù)據(jù)上經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的規(guī)模并不大。

在杭州，通知要求各大銀行在2021年3月15日前向當(dāng)?shù)厝嗣胥y行、銀保監(jiān)部門報(bào)送自查和整改報(bào)告。但從官方信息來看，目前還沒有銀行查出經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的案例。

值得注意的是，即便在3月26日銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款未歸流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》后，經(jīng)營(yíng)貸仍存在樓市中。

現(xiàn)在杭州的市場(chǎng)行情是國(guó)有大銀行的抵押經(jīng)營(yíng)貸利率在4%左右，股份制銀行的利率在4.2%—5.5%之間，其中一年期的貸款利率基本在3.85%左右，想比去年略有提升，但這一利率水平依然低于普遍在5%以上的房貸利率。這意味著，如果部分經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市，仍有套利空間。

從各大熱點(diǎn)城市對(duì)經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市的排查力度可以看出，相關(guān)部門已經(jīng)意識(shí)到自去年以來大規(guī)模下發(fā)的經(jīng)營(yíng)貸，確有一部分助推了房?jī)r(jià)上漲，想要抑制市場(chǎng)的這類投機(jī)行為，仍然需要嚴(yán)格監(jiān)管。