在央行降息的背景下，上半年居民購(gòu)房意愿走低。
近期，從銀行半年報(bào)披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年上半年房地產(chǎn)貸款投放規(guī)?？s減，住房按揭貸款需求端壓力比較大，對(duì)公房地產(chǎn)貸款以及針對(duì)個(gè)人的住房按揭貸款增速普遍有所放緩，同時(shí)不良率有所上升。
今年上半年，六大國(guó)有銀行新增個(gè)人住房貸款僅為2021年上半年新增額的1/3左右，創(chuàng)下新低。今年上半年，六大國(guó)有銀行住房貸款合計(jì)26.9萬(wàn)億元，新增4479.6億元。從個(gè)人住房貸款規(guī)模來(lái)看，建設(shè)銀行仍舊規(guī)模最大，上半年個(gè)人住房貸款余額為6.48萬(wàn)億元，其次為工商銀行，余額為6.45萬(wàn)億元。
從新增貸款來(lái)看，農(nóng)業(yè)銀行上半年新增住房貸款超千億，達(dá)到1022億元，其余5家銀行新增額均在千億元以下。但6家銀行的增幅均不超過(guò)3%，個(gè)人住房貸款規(guī)模最大的建設(shè)銀行較上年末增長(zhǎng)1.45%，增速較上年同期減少3.27個(gè)百分點(diǎn)，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、郵儲(chǔ)銀行、交通銀行，較上年末分別增長(zhǎng)1.36%、1.95%、0.82%、2.77%和2.61%。
在房地產(chǎn)貸款集中度管理要求下，第二檔的17家中型銀行也“踩下一腳剎車”，多家銀行上半年住房貸款增幅不增反降，比如興業(yè)銀行個(gè)人住房貸款為1.1萬(wàn)億元，較上年末減少146.4億元，廈門銀行個(gè)人住房貸款余額為306.4億元，較上年末下降3.93%；重慶農(nóng)商行住房按揭及個(gè)人商用物業(yè)房地產(chǎn)貸款的金額降至993.32億元，較上年末減少1.63%。
此外，從個(gè)人住房貸不良貸款增速來(lái)看，杭州銀行、上海銀行、渝農(nóng)商行、青農(nóng)商行分別較去年末增長(zhǎng)58%、56%、47.76%、47.37%，增速較高。受停貸風(fēng)波拖累，鄭州銀行的個(gè)人住房貸款不良率上半年達(dá)到1.34%，較去年末增長(zhǎng)0.38個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人住房不良貸款余額5.34億元，較去年末增長(zhǎng)36.57%。
建設(shè)銀行副行長(zhǎng)李運(yùn)表示，4、5月份建設(shè)銀行住房按揭貸款需求端壓力比較大，6月份受益于住房消費(fèi)支持政策的優(yōu)化和疫情的修復(fù)，按揭貸款受理量和投放量已有明顯回升。截至7月底，全行涉及停貸斷供輿情的個(gè)人按揭逾期貸款金額11.42億元，占全行全部按揭貸款余額的0.018%，不良余額5億元，占全行全部按揭貸款余額的0.0077%。總體來(lái)看，全行個(gè)人按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)整體可控。
銀行的個(gè)人住房按揭貸款增速下降只是反映居民“地產(chǎn)情結(jié)”減弱的指標(biāo)之一。根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，2022年一季度，個(gè)人住房貸款新增5000億元，去年同期新增1.3萬(wàn)億元；2022年二季度，個(gè)人住房貸款增量繼續(xù)縮減，新增僅600億元，去年同期新增9000億元，同比增長(zhǎng)6.2%，創(chuàng)下2009年一季度以來(lái)的最低增速。根據(jù)易居研究院的報(bào)告，從全國(guó)人民幣新增貸款中個(gè)人房貸占比來(lái)看，2022年二季度，個(gè)人住房按揭貸款新增額占新增境內(nèi)貸款比例暴降至4.0%，創(chuàng)下2009年二季度以來(lái)的最低值。
疫情以來(lái)，居民中長(zhǎng)期貸款中住房貸款的比重每年都在下滑，今年回落的趨勢(shì)尤為明顯。華創(chuàng)證券分析，假設(shè)個(gè)人住房貸款均為居民中長(zhǎng)期貸款的話，2014年到2019年，個(gè)人住房貸款占居民中長(zhǎng)期貸款比重均值為81%，2020年均值降為72%，2021年均值降為63%，2022年降為34%。結(jié)合當(dāng)下房地產(chǎn)銷售的持續(xù)疲弱來(lái)看，當(dāng)下居民借貸中長(zhǎng)期資金的目的與房地產(chǎn)的相關(guān)性或在快速降低。
“農(nóng)業(yè)銀行將進(jìn)一步加大個(gè)人住房貸款的投放力度?！鞭r(nóng)業(yè)銀行副行長(zhǎng)林立說(shuō)，一是主動(dòng)對(duì)接頭部企業(yè)、優(yōu)質(zhì)二手房中介，從源頭拓展業(yè)務(wù)儲(chǔ)備；二是開展產(chǎn)品創(chuàng)新，重點(diǎn)研發(fā)“新市民貸”系列產(chǎn)品，提高差別化金融服務(wù)能力；三是優(yōu)化信貸業(yè)務(wù)流程，如簡(jiǎn)化申報(bào)資料、優(yōu)化自動(dòng)審批規(guī)則等。
國(guó)金證券認(rèn)為，當(dāng)前各城市的寬松政策大部分為“小步快跑”的形式，雖然頻率較高而單次力度較小，消費(fèi)者對(duì)前期政策能做出積極反應(yīng)，但多次小力度刺激后政策邊際效益或減弱，未來(lái)“一城一策”措施需要有“高調(diào)辦小事”的大力度政策落地，才能有效提振市場(chǎng)信心。
由于上半年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行壓力明顯加大，整體住房信貸投放的情況也不理想。光大銀行金融市場(chǎng)部分析師周茂華認(rèn)為，主要是上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于觸底企穩(wěn)階段，國(guó)內(nèi)部分城市房企拿地、開工，商品房銷售同比放緩，這就制約了涉房貸款融資需求；同時(shí)，不排除少數(shù)銀行對(duì)部分房企放貸態(tài)度整體偏謹(jǐn)慎。
從對(duì)公房地產(chǎn)貸款來(lái)看，今年上半年國(guó)有六大行的貸款余額都有增長(zhǎng)。其中，增幅最大的是交行，截至6月末，交行公司類房地產(chǎn)業(yè)貸款余額較去年末增了741.43億元；增幅最小的是工行，截至6月末，該行公司類房地產(chǎn)業(yè)貸款余額較上年末增加24.33億元。
同時(shí)，對(duì)公房地產(chǎn)貸款的不良率均有上升，工商銀行和中國(guó)銀行的不良貸款率突破5%，分別為5.47%和5.67%，較2021年末分別增長(zhǎng)0.68個(gè)百分點(diǎn)和0.62個(gè)百分點(diǎn)。另外，建行對(duì)公房地產(chǎn)不良貸款率從去年末的1.85%增至2.98%，增長(zhǎng)1.13個(gè)百分點(diǎn)。
在中型銀行中，中信銀行、華夏銀行、上海銀行和渤海銀行的對(duì)公房地產(chǎn)貸款不良率有所增加，分別為3.63%、0.66%、3.05%和3.71%。截至上半年末，南京銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率為1.01%，較去年末升高0.93個(gè)百分點(diǎn)；成都銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率為2.7%，較去年末升高1.52個(gè)百分點(diǎn)；招商銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率為2.82%，較去年末升高1.41個(gè)百分點(diǎn)。
重慶銀行是上市銀行中房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率最高的，上半年末達(dá)到6.15%，較去年末增加1.44個(gè)百分點(diǎn)。中原銀行上半年對(duì)公房地產(chǎn)貸款余額較上年末增加18.2億元，不良率上升6.16個(gè)百分點(diǎn)，增幅最大?！胺康禺a(chǎn)業(yè)授信客戶受疫情與經(jīng)濟(jì)下行影響，銷售情況有所下滑，營(yíng)業(yè)收入同比減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款不良率抬升?！痹撔性诎肽陥?bào)中指出。另外，房企經(jīng)營(yíng)不振，也是不少上市銀行房地產(chǎn)貸款不良率承壓的原因之一。
對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)，各家銀行均表態(tài)，未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)可控。“不良率上升的原因，主要是前期少數(shù)擴(kuò)張較快、負(fù)債水平高的房企持續(xù)暴露風(fēng)險(xiǎn)，但要看到，其風(fēng)險(xiǎn)暴露目前已較為充分。”農(nóng)業(yè)銀行副行長(zhǎng)張旭光說(shuō)。
此外，由于監(jiān)管部門已建立“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”，各銀行的房地產(chǎn)貸款余額占比、個(gè)人住房貸款余額占比并不高。“在對(duì)公房地產(chǎn)方面，郵儲(chǔ)銀行的表內(nèi)外業(yè)務(wù)規(guī)模均較小?！敝袊?guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行副行長(zhǎng)姚紅表示。
“可以預(yù)判，這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的集中釋放正在接近尾聲。”交通銀行副行長(zhǎng)周萬(wàn)阜表示，接下來(lái)，該行將在當(dāng)?shù)卣目傮w安排框架下，遵循監(jiān)管部門的指導(dǎo)意見，積極推進(jìn)“保交樓、穩(wěn)民生”工作，依法依規(guī)做好相關(guān)金融服務(wù)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。