摘要

◆什么是房貸保險？

◆房貸保險的成本與利益

◆房貸保險如何成為投資理財工具？

什么是房貸保險？

PMI（private mortgage insurance）是為了避免借貸方無力償還貸方而成的一個保險。但這樣的保險怎么運作，又如何成為一種投資方案？

◆PMI 運作邏輯

無論如何，買房確實并非一筆小錢，放款的金融機構有時必須面對購屋者可能繳不出錢的風險，也因此才有了房貸保險，以免放款的金融機構蒙受損害。但房貸保險如何計算？以下做個簡單的說明：

舉例而言，由于房價波動通常會在20%左右，因此回到房屋貸款上，假設借貸方（購屋者）延遲房屋貸款，貸方（放款的金融機構）會損失約房屋價格的20%。此時，若借貸方（購屋者）付不出房貸而導致房屋必須法拍時，貸方（放款的金融機構）的潛在損失尚可以彌補；但若你先前的頭期款就少于20％，在延遲給付或成為法拍屋的狀況下，貸方則可能有較大的損失。

所以對于貸方（放款的金融機構）而言，在基本的房貸之上還有一份保險以防損失是重要的，至少能將最后的損失控制在20%以內。如果借貸方（購屋者）違約，貸方（放款的金融機構）會至少會從房貸保險收到一筆錢，以彌補他的損失。

在房貸之上又要繳交保險，聽起來很不劃算，但正面來說，有了房貸保險則可以讓你更快買到房屋。若沒有房貸保險，許多人可能要等上許多年才有辦法準備足夠資金；透過房貸保險，我們則可以更快地擁有房子，而不用省吃儉用付房租給房東。

好像不是個劃算的交易，但從另一方面來說，房貸保險可以讓借貸方能更快得到房子的所有權。

◆PMI 的基礎計算方式

不同的借貸方案所需要的房貸保險的花費并不相同，平均而言是借貸總額的0.5-1.5%。假設您的借貸金額是25萬元美金，房貸保險大約會落在每年$1,250-$3,750元，或是$100-315元。

通常而言，房貸保險的比率有兩種類型：（1）以年計費（2）初始利率。依照初始利率給付的房貸保險，通常費用會比較高，但只需要在貸款結束時繳交一次。不過兩種類型的計算方式依然會視借貸方案的狀態(tài)而定。

那么要怎么確認適合自己的借貸方案呢？以下這份表格整理了一般房貸、FHA, VA, or USDA 貸款。若您借貸30萬美金，利率為3.5%，則房貸保險區(qū)間大致如下表：

注1：The above example assumes a $300,000 home purchase with 3.5% down, and a 30-year fixed interest rate of 3.75%. Your own rate and mortgage insurance costs will vary.

注2：Annual mortgage insurance cost is calculated based on year 1 loan balance. Annual costs will go down each year as the loan balance is reduced.

◆如何衡平房貸保險帶給你的成本與收益

必須厘清的是，盡管如同前面所說，貸方（放款的金融機構）擔憂的是因為無法還款導致?lián)p失，但房貸保險的計算方法與借貸金額有關，和您持有的房屋價值或您的購買金額無關。也因此，繳交年費類型的PMI持有者每年都會重新計算房貸保險的年費，隨著繳交越多貸款，年費也會更少，對于準時還款的人而言具有吸引力。當貸款本金減少和/或房價升值，使貸款的貸款和房價比率達到78%，借款人可以向放款銀行申請取消貸款保險費用。

進一步看到附圖的這份電子表格，每期的還貸金額也許看似并無不同，但圖中綠色部分為需要繳交的本金、黃色部分為需要繳交的利息的比例?？梢钥匆娫?040還款之前，隨著需要給付的本金減少，房貸保險的利息也逐漸下降，最終到達一個平衡點。

總結：房貸保險作為投資理財工具

通常購屋者會想要避免 PMI，因為這看起來很浪費錢，甚至于是因為這點而延遲買房。但這可能是個誤解，從房屋市場來看，PMI有時會帶來令人驚訝的投資效果。

舉例而言，當你想要以5%的預付款，購買233,000美金的房屋，他的PMI約是在每月135美金。但隨著5年的房價漲幅與本金逐漸減少，這樣的情況并不會永久持續(xù)。記得，你可以在房貸達到80%平衡時取消這個保險，而你同時減少了仍需繳交的本金，又獲得了一間價值已經(jīng)提升的房屋?？紤]物價，假設房屋漲至276,000美金，5年后你的本金也剩下$200,000美金，亦即房屋提升了43,000美金的價值，而最后PMI的花費約為8,100美金，如此算下來，比起儲蓄才買房的情況，投資報酬率是530%。這樣的投資報酬率即使是在股票市場也不多見，考慮到多重因素，是相當有利財富管理的選項。

隨著房屋的價值逐漸提升，而貸款所需繳交的費用越來越少，卻能比儲蓄到首付款更早得到房屋；擁有房屋在個人生涯規(guī)劃，甚至于投資上可以做的運用，也許遠比省吃儉用，還必須繳納租金來得更快。這樣的優(yōu)點使得在美國，透過PMI購買房屋的購屋者越來越多，比較借貸方案，甚至在頭期款只要繳交3%的情況下，就能開始準備購房事務。提早買房、繳交保險費用，卻能在后期因為房價上漲逐漸得到平衡，被視為許多人購屋時的投資方案。

當然，我們可能因為各種因素延遲購屋，像是為了有更好的信用分數(shù)，或是其他可能，但在確認好貸款比率、房價起伏與個人長期的理財規(guī)劃的狀態(tài)下，房貸保險應可以被視為是購房過程中可以考慮的成本，也應當被視為在購屋時的重要方案。