5月20日，央行突然宣布：5年期LPR下調(diào)至4.45%，引發(fā)熱議！剛需住房成了“市場寵兒”，而早些購買的“剛需住房”卻像沒人要的孩子：固定了的利差，永遠翻不了身！
很不幸，小財跟大多數(shù)人一樣，深陷在房貸利率上浮15%的蹂躪之下，疫情影響下，壓得喘不過氣來.....很多人開始瞄向了“轉(zhuǎn)貸置換”，以尋求降低月供，節(jié)省利息，縮短還款時長...
一
房貸利率突降，眾人歡呼背后的：“不公平”
→5月15日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文：首套房貸利率下限減少20個基點。
→5月20日，央行出臺最新LPR報價：5年期貸款市場報價利率（LPR）為4.45%；1年期貸款市場報價利率（LPR）為3.7%。
僅僅5天時間，央行連續(xù)兩輪對剛需住房的低利率刺激，房貸利率打折20基點+LPR降低15BP=剛需住房用戶房貸利率最低下行空間可調(diào)整為4.25%，利率降幅之快、利率降幅之大，即便放在房貸出臺后的歷史長河中，也是名列前茅了。
而相比較于此前上浮10~20%，房貸利率一路竄升至6.37%的人而言，同處于疫情口罩之下，這差距的2.12%，對于同樣百萬房貸30年等額本息的人來說，總利息的差距直接被拉大47.3萬...
現(xiàn)在手握首套房名額的剛需住房成了“市場寵兒”，而之前買過房的卻“不受待見”，往后無論LPR怎么浮動，這中間的巨大利差，是你永遠翻不過去的檻 。
過去主流房貸利率5.88-6.37%，即使2019年后執(zhí)行LPR，很多人都選擇了這種方式，但是LPR的下調(diào)，很多人并不能及時得到調(diào)整，要等幾個月或一年：如果你選擇的是每年1月1調(diào)整，這還要多等大半年；如果是對年對月，就看你之前的房貸月份了。
這背后的無奈，也只有房貸當事人才能真的體會了，尤其疫情嚴重的城區(qū)！
帶你分析——
二
疫情下，“轉(zhuǎn)貸置換”的呼聲越來越高
聲明：本文講解的“轉(zhuǎn)貸”，并不是向銀行申請低息貸款，再將這筆貸款以民間借貸的方式，高息轉(zhuǎn)借給他人，以謀取利息差，這種是有法律風險的，請不要碰。
前方高能，請認真往下看：
1. 什么是“轉(zhuǎn)貸置換”？
“轉(zhuǎn)貸置換”是指將原來有按揭的房子通過墊資結(jié)清、尾款解押再重新抵押給銀行。這類貸款年限一般可以做3-20年，不同銀行的要求不同，年化利率3.7-5.9%浮動，還款方式有先息后本，隨借隨還，等額本息等選擇。
我們來算一筆賬，如果按照同樣貸款100萬，等額本息30年來計算：
6.37%利率月供為：6235元↑
5.88%利率月供為：5918元
4.25%利率月供為：4919元↓
一個月相比下來要節(jié)省1316元。
這是什么概念？一年下來，你無緣無故就要多支出約15792元，30年就要多支出47.3萬之多。這對任何一個家庭來說，都不是一筆小錢。它足以支撐一個正常家庭水、電、暖氣、物業(yè)費以及部分其他部分開銷，也足以改善一家人的生活水平。
2. “轉(zhuǎn)貸置換”有什么好處？
1）能節(jié)省利息，減少不必要的開支
通過“轉(zhuǎn)貸置換”，申請新的低息抵押貸款替換原來高息的房貸，以降低自己欠款所需要支付的利息。如下表所示：同樣貸100萬，你的月供能省一千多，總利息能省28萬多，節(jié)省力度很大。
2）能降低月供，減輕當前的壓力
我們的房屋按揭貸款一般是等額本息、等額本金這兩種還款方式，而抵押貸可以選擇先息后本、等額本息等多種隨借隨還的還款方式。
因此我們也可以通過“轉(zhuǎn)換”還款方式，來降低月供的還款壓力，比如原來的等額本息轉(zhuǎn)為先息后本，如下表所示：同樣貸100萬，你的月供每月減少3800多，壓力直接減半，Nice！
3）能釋放多余額度，有流動資金
核心地段的房子是穩(wěn)妥的投資方式之一，價格也幾乎呈現(xiàn)上漲或穩(wěn)漲的狀態(tài)，我們可以通過“轉(zhuǎn)貸置換”的方式，把房產(chǎn)的增值部分貸出來，這樣手里就有了一筆超低息備用資金。
比如：6年前購買的房子，原價值100萬，現(xiàn)如今市值180萬，這樣可將增值的80萬資金通過“轉(zhuǎn)貸置換”的方式釋放出來，這種方式，對于企業(yè)老板來說是一個很不錯的融資選擇。
4）能負債整合，優(yōu)化個人征信
如果你名下有多筆不同性質(zhì)的負債，如房貸、車貸、信用卡、小額消費貸、網(wǎng)貸等等，我們可以通過“轉(zhuǎn)貸置換”轉(zhuǎn)化成一筆低利息的抵押貸款：
①之前的多筆還款狀態(tài)：房貸+車貸+信用卡+網(wǎng)貸等狀態(tài)，
②通過債務重組轉(zhuǎn)貸后：只需支付一筆貸款的月供，還款清晰。
這樣更有利于規(guī)劃自己的貸款，清除“多頭借貸”、“高息網(wǎng)貸”等影響個人征信的負債，從而達到優(yōu)化個人征信的作用！
這就是債務整合，優(yōu)化負債的魅力，真真切切地減輕我們每個月的還款壓力！
3. “轉(zhuǎn)貸置換”的風險點
1）營業(yè)執(zhí)照
“轉(zhuǎn)貸置換”一般是經(jīng)營貸，那么就需要有營業(yè)執(zhí)照。不同銀行對于營業(yè)執(zhí)照的注冊時間、是否實際經(jīng)營、經(jīng)營流水等要求各不相同。如果只是單純?yōu)榱宿D(zhuǎn)貸置換，而去注冊營業(yè)執(zhí)照的客戶，需要謹慎，注冊/注銷/代賬/年審 ，也都有成本。
2）資金成本
“轉(zhuǎn)貸置換”過程中需要結(jié)清上家銀行的尾款才能辦理 ，結(jié)清尾款的資金可以是自有資金，也可以是過橋資金，這都是需要考慮的資金成本，一般在萬8-千3左右具體看當?shù)厥袌觥?/p>
3）到期還款壓力大
經(jīng)營性抵押貸款存在到期歸本的問題，每個銀行產(chǎn)品不同，有每年到期歸本的，也有三年到期歸本地和五年到期歸本的！
如果資金回籠不及時，可能就需要墊資歸本的情況，墊資就是成本，而且還有可能歸本之后，復核不通過的情況！但是有些銀行可以計劃性歸本和流水性歸本！這個就要看你當前的資質(zhì)，能夠做到哪個銀行產(chǎn)品了！
4）抽貸風險
如果把款項用到購置房產(chǎn)上或者其他違規(guī)資金的用途上，被監(jiān)管查出后，有可能被銀行抽貸。
如果你的營業(yè)執(zhí)照被注銷，或者征信出現(xiàn)異常，也有可能被銀行抽貸。
5）續(xù)貸風險
抵押相比按揭一般期限會短些，三年、五年、十年，萬一到期銀行不給續(xù)貸，你將面臨巨額還款壓力，要提前知曉。
6）流程相對繁瑣
因為按揭轉(zhuǎn)貸涉及到結(jié)清按揭和辦理抵押貸款兩大環(huán)節(jié)。一般要審核材料、面談、下戶、核訪公司、公證、抵押等等流程，審批放款時間一般比較長，大概要20-30天左右；如果客戶配合，審批會縮短。
溫馨提醒：
1、如果你的房子是最近兩年買的，需求只是置換低利率，本身不缺資金的，不建議置換，抵押利率雖然但是周期最長20年，房貸可以30年，小財還是推薦保持擁有房貸比較穩(wěn)妥。
2、如果你的原按揭貸款中有公積金貸，就沒必要將公積金貸轉(zhuǎn)換出來，公積金貸款已經(jīng)很低了 。
3、如果你有房貸，尾款剩余較多。此時還有其他貸款20~30萬，還款壓力大，想減輕還款壓力的，也建議直接做二押，一般二押也有授信10年先息后本的產(chǎn)品。這種壓力相對也比較小！置換一押成本也不低，別被打“低利率牌子”的人所影響！
最后
關于是否“轉(zhuǎn)貸置換”問題，你需要考慮到的是：你是想減輕還款壓力，還是想周轉(zhuǎn)資金？但無論哪種方式一定要以自身實際情況出發(fā)，清楚做這件事的目的，能否達到自己的期望值，更要清楚這中間的綜合資金成本。
疫情當頭，賺錢不易，但如果預測在“轉(zhuǎn)貸置換”后，利率和資金空間都沒有太大變化，還是不建議你轉(zhuǎn)貸置換。
END
銀行貸款唐洪
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