十年前，李小姐在北京買了一套房，并幸運地趕上了房貸利率打折，即基準(zhǔn)利率打7折，只有3.43%！
而南京的張先生2018年剛買上房，按首套房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮10%，為5.42%。
然而，周六一早，北京的李小姐、南京的張先生的微信朋友圈同時被一條房貸利率換“錨”刷屏了。
原來，央行28日上午發(fā)布了一條重磅消息，存量房貸利率定價基準(zhǔn)要改了，從明年3月1日開始，定價基準(zhǔn)開始轉(zhuǎn)換為LPR，不再掛鉤以前的基準(zhǔn)利率了。
至于之前簽的房貸利率怎么調(diào)？央行給出了明確的切換方法。
然而，大家都不是搞金融的，認(rèn)識“基準(zhǔn)利率”但未必都認(rèn)識LPR，買房的人們是一臉懵，包括李小姐和張先生在內(nèi)的群眾紛紛表示：看不懂！
按照要求，在轉(zhuǎn)換時點的利率水平應(yīng)保持不變，但是否就意味著以后就是固定利率了？先買房的李小姐未來在LPR浮動時還能享受到3.43%的低利率嗎？后買房的張先生，還有機會房貸利率低一點嗎？
這還真是個算術(shù)題。
個人住房貸款一般都是5年期以上的商業(yè)貸款，屬于浮動利率，即錨定一個固定的標(biāo)準(zhǔn)利率，然后上浮或打折。以前錨定的是基準(zhǔn)利率，現(xiàn)在是LPR。
LPR是什么？簡單理解：就是一種每個月公布一次的貸款市場報價利率，最新的5年期以上利率是4.8%。
看起來比基準(zhǔn)低一丟丟，但 LPR的浮動頻率較高，那未來你的房貸利率會隨之變動很大嗎？
央行這次釋放的信息有兩個關(guān)鍵點：
一是：借款人可與銀行協(xié)商確定將定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR，或轉(zhuǎn)換為固定利率，借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。
二是：存量商業(yè)性個人住房貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR的，在加點數(shù)值方面，加點數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負(fù)值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變。
翻譯成大白話即：
房貸利率不掛鉤基準(zhǔn)利率了，掛鉤LPR，你有兩種選擇：
一是選擇固定利率，以后還房貸期限內(nèi)就不浮動了；
二是從基準(zhǔn)利率切換LPR，把LPR價格與你當(dāng)前的房貸利率“多退少補”出差值。以后LPR變化了，就用新的LPR價格加這個差值，得出最新的房貸利率。
什么意思？我們直接來算賬。
案例一：買房早，趕上打折的
央行要求，在轉(zhuǎn)換時點的利率水平應(yīng)保持不變，這就催生了一個等價公式。即李小姐之前享受3.43%的房貸利率水平，在明年切換時依然維持3.43%，只是“基準(zhǔn)換LPR、折扣換差值”。
不是說好轉(zhuǎn)換時點利率水平保持不變嗎？
對，但只是在基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換LPR時不變，也就是說在選擇是否切換時，換算后的利率與原利率相同。也就是這次選擇轉(zhuǎn)換時，加點數(shù)值將在合同剩余期限內(nèi)固定不變。
什么時候轉(zhuǎn)換？
央行規(guī)定，同一筆商業(yè)性個人住房貸款，在2020年3月至8月之間任意時點轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點數(shù)值，加點數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。
案例二：晚買房，遇上基準(zhǔn)上浮的
與大多數(shù)這兩年買房的年輕人一樣，張先生買房時已經(jīng)處于樓市調(diào)控期了，各城市的房貸利率的優(yōu)惠幾乎不見蹤跡，相反都在基準(zhǔn)上上浮。他的房貸利率是基準(zhǔn)上浮10%，即：
在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應(yīng)期限LPR與該加點數(shù)值重新計算確定。
如果選擇房貸利率切換LPR，假設(shè)5年后重新定價的LPR由4.8%上浮為5%。
變化為：
李小姐的房貸利率為：LPR-1.37%，即5%-1.37%=3.63% ＞3.43%（當(dāng)前房貸利率）
張先生的房貸利率為：LPR+0.59%，即5%+0.59%=5.59% ＞5.39% （當(dāng)前房貸利率）
同樣，假設(shè)5年后重新定價的LPR由4.8%下降到4.5%。
變化為：
李小姐的房貸利率為：LPR-1.37%，即4.5%-1.37%=3.13% ＜3.43%（當(dāng)前房貸利率）
張先生的房貸利率為：LPR+0.59%，即4.5%+0.59%=5.09% ＜5.39% （當(dāng)前房貸利率）
兩種變化，一目了然。兩個例子，你看懂了嗎？
房貸期限一般是20年左右，在如此長的期限內(nèi)，LPR的浮動具有不確定性。如果你的情況與上述兩位雷同，你會怎么選擇？
對此，中國民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為，盡管銀行會提供浮動和固定兩種貸款報價，但在預(yù)期LPR下降背景下，客戶通常會選擇浮動利率報價，因為點差已經(jīng)固定了。如果因經(jīng)濟回升、通脹上行，LPR處于上升周期，則房貸利率也會隨之走升，而如果此前簽署的是固定利率，則房貸成本不變。
LPR是每個月浮動，是不是房貸利率每個月也浮動？
不是。目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。但金融機構(gòu)與客戶協(xié)商定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款時，可重新約定重定價周期和重定價日，其中商業(yè)性個人住房貸款重新約定的重定價周期最短為1年。
其中，重定價周期最短為1年，也就是說，如果你嫌麻煩，你可以選擇3年或5年一切換。
目前，銀行的人已經(jīng)在行動了嗎？
對銀行而言，房貸利率換“錨”，他們要忙起來了。
截至2018年末，我國個人住房貸款余額為25.75萬億元，占金融機構(gòu)各項貸款余額的18.89%，且個人住房貸款具有受眾廣、金額小、筆數(shù)多的特點，“換錨”將對銀行的合同、系統(tǒng)、報表、人員、風(fēng)控等多方面形成影響，短期內(nèi)銀行內(nèi)部管理面臨考驗。