文丨子木
昨天（4月20日），央行公布了最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，1年期LPR為3.85%，5年期LPR為4.65%，分別較前值下降了20基點(diǎn)、10基點(diǎn)。
很多媒體都把此信息解讀為，近5年以來(lái)的最大降息，全面利好各級(jí)市場(chǎng)。振臂歡呼著眾，中介們更是在朋友圈借勢(shì)炒作，“房?jī)r(jià)迎來(lái)重大利好”。
早在3月底，子木就寫過一篇市場(chǎng)觀察文，陳述了目前全國(guó)主要城市的房貸利率都在下滑的事實(shí)，而且4月20日5年期LPR（房貸利率）必將下調(diào)。
這是疫情之下，應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的正常操作，不必過分解讀。
而且之前給的空間是20個(gè)基點(diǎn)，這次5年期下調(diào)10基點(diǎn)，說(shuō)明當(dāng)局對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度是一如既往地“克制”，這也是對(duì)前幾天，政治局會(huì)議重申“房住不炒”的響應(yīng)。
可以看到，現(xiàn)在中央對(duì)樓市信貸政策的調(diào)控，已經(jīng)研究出了「慣用套路」：在堅(jiān)定“首付比例”不動(dòng)搖的基礎(chǔ)上，不斷下調(diào)房貸利率。
這樣做，既可以有效防止炒房客肆意踩踏市場(chǎng)，又可以引導(dǎo)剛需入場(chǎng)，穩(wěn)住樓市。
精準(zhǔn)微調(diào)
怎么理解呢？
我們都知道，購(gòu)房調(diào)控政策里，關(guān)于限貸的部分主要是兩個(gè)，首付比例和房貸利率。
利率主要體現(xiàn)在購(gòu)房成本上，通常起到的作用是信號(hào)傳遞。例如這次下調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)，按照100萬(wàn)的商貸來(lái)說(shuō)，也就是每個(gè)月省60塊錢，但在市場(chǎng)眼里，這就是通知大家入場(chǎng)接盤的信息。
當(dāng)然利率多次下調(diào)，也會(huì)造成量變，例如2015年，房貸利率從5.9%多次下調(diào)至4.9%，100萬(wàn)的房貸總利息相差20萬(wàn)。配合下調(diào)首付比例，創(chuàng)造了上一輪牛市。
首付比例和利率的關(guān)系，相當(dāng)于鬧鐘里的時(shí)針和分針。
首付比例和利率同時(shí)拉低，房?jī)r(jià)必大漲，首付比例和利率調(diào)高，樓市就進(jìn)入了寒冬。目前，當(dāng)局采取的策略，就是“時(shí)針不動(dòng)，撥動(dòng)分針”，進(jìn)行「精準(zhǔn)微調(diào)」。
這段時(shí)間你會(huì)發(fā)現(xiàn)，因?yàn)樯米宰髦鲹軇?dòng)時(shí)針，下調(diào)首付比例的城市，均被中央強(qiáng)制約談了，政策“一日游”新聞屢見不鮮，正是「精準(zhǔn)微調(diào)」的結(jié)果。
“時(shí)針”的大手靠政策，“分針”的決定因素則來(lái)自于市場(chǎng)實(shí)際情況。而且按照目前情況來(lái)講，未來(lái)房貸利率會(huì)長(zhǎng)期處于“一路向下”的趨勢(shì)中，難以掉頭。所以二手房合同轉(zhuǎn)換選擇LPR利率定價(jià)，怎么都不會(huì)虧。
其實(shí)這不是銀行所能決定的，房貸利率從“脫鉤基準(zhǔn)，改為L(zhǎng)PR定價(jià)”那一刻開始，它的命運(yùn)就交給了市場(chǎng)。在利率市場(chǎng)化的過程中，沒有太多針對(duì)普通房貸戶的陰謀在里面。
接下來(lái)，子木再擬一文，幫助大家從各個(gè)層面認(rèn)識(shí)LPR利率持續(xù)走低的事實(shí)。這對(duì)目前在LPR利率和固定利率之間徘徊的讀者很重要。
迫不得已
LPR利率，最早出生于1933年的美國(guó)。
當(dāng)時(shí)美國(guó)正遭遇金融泡沫破碎后的“大蕭條”時(shí)期。那場(chǎng)災(zāi)難遠(yuǎn)比現(xiàn)在疫情嚴(yán)重的多，股市大崩盤，3年內(nèi)美國(guó)非正常死亡人數(shù)高達(dá)700多萬(wàn)，絕大多數(shù)是因?yàn)樽詺⒑蜖I(yíng)養(yǎng)不良。
那時(shí)候美聯(lián)儲(chǔ)決策出的利率水平，并不能有效地幫助企業(yè)和商業(yè)銀行。利率高了，企業(yè)不敢貸款，利率低了，商業(yè)銀行惡性競(jìng)爭(zhēng)，大量倒閉。
為了結(jié)束紛爭(zhēng)，美聯(lián)儲(chǔ)推出了LPR利率制度，由30家銀行提出報(bào)價(jià)LPR，統(tǒng)一面向市場(chǎng)。隨后美國(guó)在1970年兩次石油危機(jī)后，正式通過LPR進(jìn)入利率市場(chǎng)化進(jìn)程，長(zhǎng)達(dá)17年。
隨后日本、印度、中國(guó)的香港、臺(tái)灣也學(xué)著美國(guó)開始利率市場(chǎng)化，時(shí)間都在10年以上。
現(xiàn)在我們學(xué)美國(guó)，開始讓利率市場(chǎng)化，也是出于基準(zhǔn)利率牽連的東西太多。每次央行調(diào)基準(zhǔn)利率，都是前怕虎后怕狼，無(wú)法對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)起到真實(shí)有效的調(diào)控。
例如之前房貸利率、企業(yè)貸款利率均和基準(zhǔn)掛鉤，央行想刺激經(jīng)濟(jì)，調(diào)低利率把錢輸送到小微企業(yè)頭上，結(jié)果房貸利率也跟著降低了。
購(gòu)房者還的貸款數(shù)額整體下降，這個(gè)涉及幾十萬(wàn)億資金的債務(wù)大盤，銀行根本承受不住。
所以利率市場(chǎng)化的好處是，貨幣可以根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際情況自行調(diào)節(jié)利率水平，讓經(jīng)濟(jì)對(duì)利率的變化更加靈敏。
這就像你去市場(chǎng)買土豆，原來(lái)土豆的價(jià)格是市場(chǎng)的大老板說(shuō)了算，而現(xiàn)在，你一顆土豆賣多少錢菜場(chǎng)老板不過問，只要有人愿意買，你能賣出去就行，市場(chǎng)說(shuō)的算。賣菜的人少了，物依稀為貴，白菜價(jià)格自然哄抬升高（愿意借出錢的人少了，利率升高）。
所以我們得出的結(jié)論是，LPR利率水平取決于資金價(jià)格，錢多了大家借錢容易，利率就會(huì)降低，錢少了借錢難，利率就會(huì)上升。
長(zhǎng)期走勢(shì)
基于此，我們從不同角度分析中國(guó)利率的長(zhǎng)期走勢(shì)。
這就是上面所講的，利率是資金價(jià)格的體現(xiàn)，發(fā)達(dá)國(guó)家的資本是過剩的，錢更容易借到，利率水平自然較低。唯有這樣，才能保證資本的正常流動(dòng)。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年以來(lái)，已經(jīng)有超過35個(gè)經(jīng)濟(jì)體處于降息周期。甚至有些國(guó)家出現(xiàn)了存款負(fù)利率的現(xiàn)象。原因很簡(jiǎn)單。
把錢放在銀行，銀行運(yùn)轉(zhuǎn)資本無(wú)法增值或者生息能力太差，就會(huì)虧損，還不如讓人們多持有現(xiàn)金去消費(fèi)或者投資。
如果未來(lái)我們?cè)觳怀霎?dāng)年像汽車、飛機(jī)、智能手機(jī)這種跨時(shí)代意義的科技產(chǎn)品，未來(lái)的幾十年里，全球利率下降趨勢(shì)只會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。
之前早已達(dá)到極限的北歐、日本已經(jīng)進(jìn)入負(fù)利率，美國(guó)一直利用自己霸主地位維持微弱的正利率，在這次疫情沖擊下也進(jìn)入負(fù)利率，這都是全球經(jīng)濟(jì)衰退的表現(xiàn)。
中國(guó)目前正在從中等國(guó)家向發(fā)達(dá)國(guó)家長(zhǎng)途跋涉。事實(shí)上，單純經(jīng)濟(jì)水平這個(gè)指標(biāo)講，北上廣深已經(jīng)達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家水平（社會(huì)福利還差許多）。
在長(zhǎng)途跋涉的路上，我們的資本一定會(huì)從稀缺逐漸走向過剩，利率水平隨之會(huì)處于長(zhǎng)期下降的趨勢(shì)。從近期的大基建計(jì)劃和一輪接一輪的放水可以看出，資本過剩的趨勢(shì)已經(jīng)泛濫眼前。
當(dāng)然中國(guó)還有內(nèi)需市場(chǎng)、一定可挖掘的城鎮(zhèn)化率，一帶一路的兄弟國(guó)家，這幾張王牌，可以延緩利率過快下滑的趨勢(shì)。
(圖標(biāo)：藍(lán)色為基準(zhǔn)，白色為L(zhǎng)PR)
從圖中可以看出，90年代，那時(shí)候我們的利率水平在10%左右，30年后的今天，我們的利率水平在5%左右，這都是發(fā)生在眼前的事實(shí)。而且從去年利率改革開始，5年期的LPR已經(jīng)連續(xù)4次下調(diào)。
除此之外，我們因?yàn)殚L(zhǎng)期處于追求GDP的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，債務(wù)問題嚴(yán)重。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)接近90%的融資仍然依賴于債務(wù)融資。再加上居民杠桿和地方政府杠桿，我們對(duì)低利率的需求將越來(lái)越強(qiáng)。
用《勉諭兒輩》中的一句話總結(jié)，就是“由儉入奢易，由奢入儉難”。
格局
綜上所述，無(wú)論是中國(guó)走進(jìn)利率市場(chǎng)化進(jìn)程，還是為了促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，或者是債務(wù)型經(jīng)濟(jì)對(duì)低利率的追求。
在宏觀經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，中國(guó)LPR利率在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，將會(huì)逐步走低。
LPR的出臺(tái)也是為了提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行對(duì)利率工具的敏感性，讓我們的大國(guó)路走得更順暢一些。而在此階段讓大家更換存量房貸款合同，也是為了動(dòng)員大家配合走好這一步。所以，用自己的小心思揣摩什么陰謀論，格局有些小了。
換句話講，這點(diǎn)兒小錢的讓利，對(duì)于利率市場(chǎng)化帶來(lái)的好處來(lái)講，簡(jiǎn)直不足為道。
但我唯有擔(dān)心的是，利率下行會(huì)帶來(lái)一批投機(jī)客從中進(jìn)行“機(jī)制套利”，從而毀掉市場(chǎng)。例如近段時(shí)間，一些深圳企業(yè)主利用對(duì)小微企業(yè)的扶持政策，從銀行拿到低息經(jīng)營(yíng)貸款套現(xiàn)炒房。房?jī)r(jià)大漲，深圳市場(chǎng)哀聲載道。
這無(wú)疑于給深圳年輕人心上插了一把刀。
我一直認(rèn)為，深圳建設(shè)的是“中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)”，“中國(guó)特色”絕對(duì)不是炒房，而是全國(guó)年輕人的創(chuàng)造力和共同努力的結(jié)果。
否則，我們根本不用利率市場(chǎng)化，直接墜入負(fù)利率時(shí)代。