河北邯鄲，一個(gè)中心城區(qū)人口100多萬(wàn)的地級(jí)市，突然被曝樓市危局。
來(lái)自邯鄲多個(gè)業(yè)內(nèi)人士的消息顯示，當(dāng)?shù)佚堫^開(kāi)發(fā)商金世紀(jì)地產(chǎn)董事長(zhǎng)史虞豹兩個(gè)月前跑路，至今下落不明。他身后留下的，是十幾億的民間集資黑洞?！案慌d鵬城新浪樂(lè)居首次電商團(tuán)購(gòu)報(bào)名：富興鵬城電商鉅惠5000一秒變60000”
金世紀(jì)地產(chǎn)推翻了邯鄲房地產(chǎn)界的多米諾骨牌。據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門查明，邯鄲多家房地產(chǎn)企業(yè)均參與高利貸融資，所涉金額高達(dá)93億，邯鄲房企民間借貸的風(fēng)險(xiǎn)集中地浮出水面。
業(yè)內(nèi)人士指出，邯鄲的樓市危局或意味著以民間借貸為主的地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)進(jìn)入了集中暴露期。
本地龍頭的倒下
7月上旬，金世紀(jì)地產(chǎn)貼出三則公告，金世紀(jì)地產(chǎn)投資者稱公司將“暫時(shí)停止財(cái)務(wù)往來(lái)結(jié)算”、“進(jìn)行債權(quán)債務(wù)審核清理”以及停止支付客戶商鋪拍賣押金、補(bǔ)償款和租金及前期利息。
負(fù)責(zé)金世紀(jì)地產(chǎn)相關(guān)審核工作的一位工作人員介紹，2006年起，金世紀(jì)開(kāi)始向內(nèi)部員工以無(wú)抵押純借貸形式融資，承諾的月息從2分到3.5分不等。
據(jù)官方網(wǎng)站顯示，金世紀(jì)地產(chǎn)成立于2000年，目前，集團(tuán)下屬有邯鄲、臨沂、蘇州、重慶、鄭州、斐濟(jì)房地產(chǎn)等分公司，除邯鄲本部外，其他各地分公司的開(kāi)設(shè)時(shí)間主要集中在2008年之后。
上述公司人員介紹，隨著金世紀(jì)的擴(kuò)張，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目越來(lái)越多，其集資借貸的利息也越來(lái)越高，最開(kāi)始只有投資500萬(wàn)以上才給月息3分，后來(lái)只要投資100萬(wàn)以上，月息就高達(dá)3分，并且，借貸范圍也從內(nèi)部員工開(kāi)始擴(kuò)展出去。
有了解邯鄲當(dāng)?shù)孛耖g集資情況的知情者表示，金世紀(jì)基本包括了邯鄲當(dāng)?shù)貛缀跛械募Y借貸形式，許諾給投資者高利息和高投資回報(bào)率，投資者很難抵擋誘惑。在金世紀(jì)之后，邯鄲的其他開(kāi)發(fā)商也紛紛效仿。
不過(guò)，隨著龍頭的倒下，此前一些尚在苦苦支撐的涉及民間集資的開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始拒付利息，危機(jī)發(fā)酵。
事實(shí)上，早在7月1日，邯鄲另一家較大的開(kāi)發(fā)商卓峰房地產(chǎn)公司已經(jīng)開(kāi)始停止付息。隨著追要本息的人越來(lái)越多，事情逐漸演變?yōu)轫?xiàng)目停工、公司癱瘓、法定代表人失聯(lián)。目前，卓峰房地產(chǎn)的法定代表人馬海晨已取保候?qū)彙?/p>
據(jù)邯鄲市打擊和處置非法集資領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)人介紹，領(lǐng)導(dǎo)小組通過(guò)對(duì)主城區(qū)有項(xiàng)目的141家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)32家企業(yè)存在非法集資和高息吸儲(chǔ)行為，涉及金額達(dá)93億元。
受此事件影響，邯鄲的樓市幾乎出現(xiàn)了“停滯”，多個(gè)項(xiàng)目停工，出現(xiàn)爛尾，多個(gè)售樓處停售，市民更是稱不敢買房，害怕開(kāi)發(fā)商攜款潛逃。
泡沫累積：民間借貸“看上去很美”
按照邯鄲普遍的高達(dá)20%到30%的民間借貸利率，房?jī)r(jià)的年度漲幅至少要與此比例保持同步，方能保證開(kāi)發(fā)商支付利息。
然而，近兩年來(lái)，邯鄲的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)已經(jīng)十分乏力。數(shù)據(jù)顯示，2012年，邯鄲商品房的成交均價(jià)達(dá)到了4760元/平方米，而今年8月，其月成交均價(jià)也僅為4900元/平方米。
房?jī)r(jià)增長(zhǎng)乏力的背后，是幾近畸形的供求關(guān)系。據(jù)邯鄲當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)研究機(jī)構(gòu)人士分析，邯鄲在售和預(yù)售的商品房項(xiàng)目共約3480萬(wàn)平方米。而2013年，邯鄲商品房年售總面積為355.8萬(wàn)平方米，以此測(cè)算，當(dāng)?shù)厣唐贩看媪啃枰?0年。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，在邯鄲以及類似的三四線城市，供應(yīng)絕對(duì)過(guò)剩，城鎮(zhèn)化的速度又遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期，導(dǎo)致去化速度明顯跟不上。
在這場(chǎng)不顧市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)大躍進(jìn)中，邯鄲地方政府對(duì)房地產(chǎn)的高度依賴起了推波助瀾的作用。
邯鄲市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年，全市房地產(chǎn)投資額為180.8億元，占固定投資總額1322.2億元的約14%；上半年，土地出讓收入加上相關(guān)稅收，當(dāng)年房地產(chǎn)行業(yè)收入占其財(cái)政收入的40%左右。
上海易居研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析，除增加財(cái)政收入外，一些三四線城市的土地出讓還承載著產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入的功能，這更增加了地方政府推地的熱情，但邯鄲的人口可能更多流向了周邊的北京、天津、石家莊等地，發(fā)展本地產(chǎn)業(yè)的訴求不達(dá)預(yù)期。
張大偉分析，如此大規(guī)模的非法民間集資，地方政府不可能不知情，很可能部分公務(wù)員也參與其中，在三四線城市，財(cái)富人群恰恰是以國(guó)企員工和公務(wù)員為主。地方政府的監(jiān)管缺失也是造成事態(tài)嚴(yán)重的一大原因。據(jù)一位受損投資者稱，在今年8月23日停止如約付息后，邯鄲思特利仍通過(guò)競(jìng)拍獲得了新的土地。
而民間高息借貸之所以在三四線城市大行其道，主要原因是三四線城市房企融資渠道的受阻。
近年來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)，銀行貸款越來(lái)越受限，三四線城市開(kāi)發(fā)商首當(dāng)其沖。眾多開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向了成本更高的信托、私募等融資渠道。近期渣打銀行一份關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的調(diào)研報(bào)告顯示，近幾個(gè)月來(lái)，信托貸款成本出現(xiàn)顯著上升，高達(dá)17.6%。
盡管成本高昂，信托、私募等仍然只是發(fā)達(dá)地區(qū)企業(yè)的“專利”，對(duì)于金融欠發(fā)達(dá)的中小城市而言，開(kāi)發(fā)商最有效的融資渠道仍然是最古老的民間借貸。
廣州一位大型開(kāi)發(fā)商人士坦言，去年底至今，公司已經(jīng)收到很多個(gè)三四線中小房企的收購(gòu)請(qǐng)求。但是打開(kāi)其資產(chǎn)包一看，大多數(shù)是低效資產(chǎn)；而且，很多公司負(fù)債情況錯(cuò)綜復(fù)雜，其中不乏高利貸。
在房?jī)r(jià)上漲的市場(chǎng)中，民間借貸是一個(gè)“看上去很美”的游戲，開(kāi)發(fā)商獲取發(fā)展資金，民眾享受高額回報(bào)，皆大歡喜；而一旦樓市出現(xiàn)低迷，量?jī)r(jià)增長(zhǎng)一齊放緩，開(kāi)發(fā)商難以回籠資金，危局很快出現(xiàn)。
三四線城市之憂
邯鄲的情況，是部分中小城市的地產(chǎn)生態(tài)縮影。張大偉指出，三四線城市或多或少都存在類似的問(wèn)題，地方政府土地依賴嚴(yán)重，經(jīng)過(guò)數(shù)十年的發(fā)展，供應(yīng)過(guò)剩的問(wèn)題暴露，遇上樓市低迷，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，背后的民間高息借貸風(fēng)險(xiǎn)容易暴露。
事實(shí)上，在今年樓市的調(diào)整期中，開(kāi)發(fā)商牽涉其中的民間借貸糾紛案件已經(jīng)在大幅增加。
同是5月，福建龍巖天成集團(tuán)董事長(zhǎng)黃水木失聯(lián)，在其公司從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的多年時(shí)間里，長(zhǎng)期以2分至5分不等的利息從民間獲得融資，登記的受損債權(quán)人達(dá)200余人。
另外，在今年潛逃至境外的還有廣西柳州正菱集團(tuán)董事局主席廖榮納，正菱集團(tuán)發(fā)跡于裝備機(jī)械，2008年大舉進(jìn)入地產(chǎn)投資領(lǐng)域。潛逃后，廖榮納被曝留下近百億債務(wù)，其中民間融資就達(dá)30多億元。
相關(guān)金融監(jiān)管部門負(fù)責(zé)人近期表示，當(dāng)前非法集資風(fēng)險(xiǎn)總體可控，但處于多發(fā)狀態(tài)，尤其是房地產(chǎn)等領(lǐng)域進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)集中釋放期，涉及案件明顯增多。
張大偉預(yù)測(cè)，如果資金持續(xù)緊張的話，不排除未來(lái)會(huì)有更多類似的違約事件發(fā)生。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)則相對(duì)樂(lè)觀，他指出，類似的已經(jīng)爆發(fā)出來(lái)的事情會(huì)對(duì)其他開(kāi)發(fā)商有一定的警示作用。為了確?；鼗\資金，開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷策略上應(yīng)該更積極靈活，以確保企業(yè)生存為第一前提。
另外他指出，目前出臺(tái)的一些資金鏈政策的微調(diào)，更多地有利于品牌房企，中小企業(yè)難以獲得實(shí)質(zhì)性的利好，因此長(zhǎng)期來(lái)看，更應(yīng)該確立穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，財(cái)務(wù)杠桿不宜過(guò)大。
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