8月1日，交行在其官網(wǎng)上悄然發(fā)布了一則調(diào)整“個人按揭類貸款、個人線上抵押貸（消費）提前還款補償金收費”標準的公告，卻在第二天引發(fā)了市場的爭議，交行不得不撤下相關(guān)公告。
交行在原本的公告中，收緊了個人按揭房貸等信貸產(chǎn)品提前還款補償金收費標準，并以1%為標準擬收取補償金。這意味著如果貸款客戶提前還款100萬，將額外支付交行1萬元的補償金。不過，交行在原公告中還指出，該標準將于11月1日開始執(zhí)行，且在合同約定基礎(chǔ)上，各地分行具有補償金優(yōu)惠減免權(quán)限。
雖說交行給這一新規(guī)的執(zhí)行留了“活口”，但這同樣引起了購房者的不滿與不解，銀行“躺著賺錢”的質(zhì)疑聲越來越大。有銀行分析人士直言，銀行此舉或主要源于近期提前還款的房貸客戶增多所致，銀行才通過提高提前還款的成本來抑制房貸等信貸客戶提前還款的行為持續(xù)上升。
提前還款究竟值不值？多位受訪的業(yè)內(nèi)人士認為，這需根據(jù)個人實際情況判定，不建議盲目跟風(fēng)提前還貸。
提前還款的人明顯增多
“今年年底，我就能把所有的房貸還清了。”張申最近剛剛完成了一筆房貸的提前還款。他在去年年底開始，就已經(jīng)嘗試將手頭上的資金提前還了房貸。而現(xiàn)在，兩筆資金還完之后，他剩余的房貸金額已經(jīng)不多了。
雖然對未來經(jīng)濟預(yù)期并不悲觀，但張申覺得，現(xiàn)在還房貸更為合適。在他看來，當前房價處于下行趨勢，為了避免房價跟貸款倒掛，同時減輕每個月的還款壓力，就在能力范圍內(nèi)盡量提前還貸。
今年以來，銀行信貸利率持續(xù)下行。在央行多次下調(diào)1年期貸款市場報價利率（LPR）之后，當前銀行消費貸款、個人經(jīng)營貸款利率普遍低于4%；與此同時，央行今年亦多次下調(diào)了5年期以上的LPR利率，目前部分地區(qū)已執(zhí)行最低4.25%的房貸利率。
有銀行業(yè)內(nèi)人士表示，目前提前還房貸的客戶主要是此前幾年已辦理房貸的購房者，那時的房貸利率普遍偏高，有的甚至利率高達6%以上。即便是今年LPR已有所下行，但仍需等待明年年初或約定的日期才可下調(diào)房貸利率。
同樣是提前償還了部分房貸，李彤卻是因為投資理財?shù)摹笆б狻薄＝衲暌詠?，她所投資的股票、基金，甚至是原本風(fēng)險較低的銀行理財產(chǎn)品，都出現(xiàn)了浮虧的現(xiàn)象。虧損的比例已經(jīng)到達了其投資本金的20%。
“雖說是浮虧，但看著每天 ‘只此青綠’的投資收益，心里也挺堵得慌。”李彤直言，與其讓現(xiàn)有的資金在不確定的理財市場里毫無起色，不如提高確定性，提前還房貸。這樣不僅防止投資虧損，還可以為未來節(jié)省下一筆不小的房貸利息。
李彤此前計算過，她房子總貸款金額為140萬元、貸款期限為30年。如果提前還20萬元且還款期限不變，則每月可減少大約2000元的還款金額，總共可節(jié)省大約17萬元的利息支出。于是她將手頭上原本打算投資的資金，提前還了房貸。
購房者提前還貸對銀行產(chǎn)生什么影響？
受訪的多位銀行分析人士，將交行欲收緊提前還款補償金的原因，歸結(jié)為提前還款者明顯增多。但購房者提前償還房貸，為何會讓銀行如此緊張？
中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融研究院首席研究員董希淼表示，銀行收取提前還款補償金的條件變得更加苛刻，可能源于今年以來個人貸款有效需求不足，增長緩慢，銀行試圖通過收取補償金手段遏制客戶提前還款行為。同時，近年來由于加大向?qū)嶓w經(jīng)濟讓利，費用減免較多，中間業(yè)務(wù)收入下滑明顯，銀行或?qū)⑼ㄟ^收取“補償金”增加中間業(yè)務(wù)收入。
“雖然從理論上講，客戶提前還款可以釋放部分個人按揭貸款空間?！惫獯筱y行金融市場部宏觀研究員周茂華亦表示，但當前市場資金處于相對合理充裕的水平，而房貸目前對銀行來說仍是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因此銀行或不希望客戶提前還款。
今年以來，金融監(jiān)管部門一直讓銀行間的流動性保持了合理充裕的水，同時多次要求銀行業(yè)等金融機構(gòu)加大信貸投放力度，以滿足實體經(jīng)濟、剛性住房群體等的合理融資需求，信貸利率亦在持續(xù)下行。
一位銀行分析人士指出，在當前提前還房貸的客戶，其利率普遍偏高，期限相對較長。在信貸利率下行的周期中，銀行亦希望鎖定長期的、利率較高的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！斑@一點與信貸客戶想要降低負債成本道理相同，但方向相反?！?/p>
“提前還款”還是“更多投資”？
作為身負房貸的購房者，當前提前還款到底值不值？多位受訪的理財人士認為，這需根據(jù)個人實際情況判定，不建議盲目跟風(fēng)提前還貸。
“房貸是普通人為數(shù)不多能使用的成本相對低、時間足夠長的融資工具，因此并不建議購房者盲目償還貸款?！蹦彻煞葜沏y行一位理財師指出，從資產(chǎn)的配置角度來說，當前如果進行長期投資，收益率基本上可以“跑贏”房貸利率。
另有資深理財專家表示，提前還款是增加了未來的“確定性”，而更多投資則是在“不確定性”中博取更高的收益，因此究竟選擇“提前還款”還是“更多投資”是因人而異的事情，這取決于自身的風(fēng)險承受能力、家庭成員情況、風(fēng)險偏好等一系列問題。
“如果風(fēng)險承受較強，用更多的資金來做長期投資博取高收益可能是更好的選擇。”上述理財賺專家表示，但對于“上有老、下有小”的家庭來說，風(fēng)險偏好較低的購房者來說，在力所能及的范圍內(nèi)可以選擇提前還款，或更為適合。
不過，董希淼還認為，有錢就提前還貸并非是完全正確的，即使投資收益低于房貸利率，仍舊應(yīng)當保留一部分現(xiàn)金。
金融科技觀察者畢研廣亦認為，判斷是否提前還款需要看手頭資金是否充足、是否未來3至5年之內(nèi)有穩(wěn)定收入，同時還款后不會因為流動資金短缺而妨礙正常生活。如果三個條件都不滿足，不建議大家提前還房貸。
（應(yīng)采訪者要求，文中張申和李彤均為化名）