假如你是一名準(zhǔn)備買(mǎi)房的剛需，從去年開(kāi)始，一定注意到了房貸的變化。

以前房貸利率參考的是基準(zhǔn)利率，自2019年10月8日起，按照最近的一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)（BP）形成。這意味著房貸利率換了“錨”。

每個(gè)月的20號(hào)，央行會(huì)公布5年期LPR的報(bào)價(jià)，按照要求，各地首套房利率要不低于這個(gè)數(shù)值，二套房至少要加60個(gè)基點(diǎn)。

以12月21日LPR(貸款報(bào)價(jià)利率)報(bào)價(jià)為例，5年期以上LPR為4.8%，如果你所在城市信貸政策較為寬松，剛需首套房利率最低就是4.8%，假如是二套房以上，加到5.88%甚至6%也不稀奇。

在12月28日上午，央行發(fā)布公告：自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值），原則上明年8月31日前要完成轉(zhuǎn)換。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)：去年10月份之前的商貸合同，都要轉(zhuǎn)換成LPR合同。

為什么要這樣做？

道理很簡(jiǎn)單：最近兩個(gè)月買(mǎi)房簽的房貸合同，利率都是參考的5年期LPR，去年10月份以前，房貸合同沒(méi)有參考LPR的房主們，他們?cè)趺崔k？如果房貸利率不再參考4.9%的基準(zhǔn)利率，以后5年期LPR如果下降的話，豈不是沒(méi)以前買(mǎi)房人的份了？

很明顯，需要把兩個(gè)利率體系都切換到LPR體系中，才能實(shí)現(xiàn)利率的市場(chǎng)化。

因此，貸款買(mǎi)房先別著急，尤其是按揭年限的選擇，選“20年”還是“30年”，按揭“越長(zhǎng)越好”還是“越短越好”，要注意2020年的新規(guī)，會(huì)出現(xiàn)新變化。

這里就要提及LPR對(duì)房貸利率的影響了。

以前我們的房貸利率，參考的是基準(zhǔn)利率，比如4.9%的基準(zhǔn)幾年都沒(méi)變過(guò)，不管是實(shí)體經(jīng)濟(jì)還是個(gè)人買(mǎi)房，參考的都是這個(gè)利率。

現(xiàn)在的LPR新規(guī)，既有1年期，也有5年期，從過(guò)去幾個(gè)月的LPR報(bào)價(jià)情況來(lái)看，1年期是持續(xù)下降的，但5年期只下調(diào)了5BP，幅度非常小。

此外，從不少城市的實(shí)踐來(lái)看，目前各個(gè)城市加基點(diǎn)的幅度，依然動(dòng)輒高達(dá)近百個(gè)基點(diǎn)，買(mǎi)房成本依然高企。

這也就意味著，房地產(chǎn)調(diào)控“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的前提下，2020年3月份開(kāi)啟存量房貸轉(zhuǎn)換LPR合同后，5年期LPR大幅下降的概率依然很小。

假如你對(duì)資金周轉(zhuǎn)速度要求比較高，手里現(xiàn)金也很充裕，不習(xí)慣背著負(fù)債，或者身處房?jī)r(jià)偏低的偏遠(yuǎn)四五線城市，房貸期限越短越好。

對(duì)這類(lèi)人來(lái)說(shuō)，貸的期限越久，利息支出越多，假如房子沒(méi)有任何增值前景，又享受不到5年期LPR大幅下調(diào)的“實(shí)惠”，還不如早點(diǎn)把房貸還清，還能節(jié)省點(diǎn)成本。

央行對(duì)于LPR的規(guī)定是：首套房不低于5年期LPR的下限就可以，而二套房以上肯定要高60個(gè)基點(diǎn)以上。

也就是說(shuō)，未來(lái)首套房利率下降的可能性是比較大的，多套房投機(jī)的成本會(huì)越來(lái)越高。

更何況，把眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，參考國(guó)際以及國(guó)內(nèi)過(guò)去20-30年的情況，降息是大勢(shì)所趨。

中金公司固收研究團(tuán)隊(duì)指出，從歷史情況看，央行逆回購(gòu)利率下調(diào)通常不會(huì)一次就結(jié)束，新的一輪降息周期可能已開(kāi)始。

此外，參考日本、歐洲以及美國(guó)的走勢(shì)，低利率、負(fù)利率已經(jīng)成為常態(tài)。現(xiàn)在4.8%的5年期LPR，長(zhǎng)期看可能會(huì)向4%甚至3%去靠攏，時(shí)間可能會(huì)很長(zhǎng)，卻是未來(lái)的主流趨勢(shì)。

因此，假如你所在城市的房?jī)r(jià)偏高，人口呈現(xiàn)持續(xù)大規(guī)模凈流入態(tài)勢(shì)，盡量用足房貸額度，拉長(zhǎng)房貸期限，按揭“越長(zhǎng)越好”，最好選30年還房貸的時(shí)間，盡可能的延長(zhǎng)房產(chǎn)還貸周期，選擇保值資產(chǎn)，也是抵御低利率趨勢(shì)的一個(gè)“法寶”。

第一，今年3月-8月存量房貸要全部完成轉(zhuǎn)換LPR。

第二，新規(guī)下，短期大幅降息不可能，調(diào)控穩(wěn)字當(dāng)頭。對(duì)資金足夠、在小城市買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)縮水可能性很大，可選20年甚至10年，期限“越短越好”。

第三，對(duì)絕大部分剛需而言，只要是長(zhǎng)期持有房產(chǎn)的，不要有任何猶豫，新規(guī)下選30年準(zhǔn)沒(méi)錯(cuò)，因?yàn)榈屠蚀筅厔?shì)難逆，核心城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)更應(yīng)如此，貸款期限越長(zhǎng)越好。