第一種情況:由于信貸政策發(fā)生變化或者銀行自身原因等政府或銀行的原因

這種屬于不可歸責(zé)于購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的外部原因下未能成功辦理按揭、致使購(gòu)房合同無(wú)法繼續(xù)履行的情形。

按照最高法解釋“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同,出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人”,即開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者均可請(qǐng)求解除購(gòu)房合同,而開(kāi)發(fā)商應(yīng)將已收的首付款本金及利息全數(shù)還給購(gòu)房者,雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。

第二種情況:由于屬于開(kāi)發(fā)商的原因而無(wú)法成功辦理按揭

比如因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商與銀行合作關(guān)系出現(xiàn)變化,或者是開(kāi)發(fā)商所售項(xiàng)目不具備貸款條件等原因,即因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商方面的原因?qū)е聼o(wú)法成功辦理購(gòu)房按揭。

那么根據(jù)最高法解釋中“商品房買賣合同約定,買受人以擔(dān)保貸款方式付款,因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失”的規(guī)定,購(gòu)房人可以請(qǐng)求解除購(gòu)房合同并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失,即開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)允許辦理退房手續(xù),同時(shí)退還已收的首付款本金及利息,并賠付約定金額或比例的違約金給購(gòu)房人。

第三種情況:當(dāng)購(gòu)房人因個(gè)人本身原因而無(wú)法成功辦理按揭

比如購(gòu)房人提供的資料不齊備、或者購(gòu)房人缺乏還款能力、信用記錄不良等而未能從銀行獲得按揭貸款,開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)允許購(gòu)房人退房、解除購(gòu)房合同?

可以看到,根據(jù)最高法解釋中“商品房買賣合同約定,買受人以擔(dān)保貸款方式付款,因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失”的規(guī)定。

一方面由于開(kāi)發(fā)商并不是直接提供按揭貸款的主體,并不具有保證順利辦理按揭貸款的義務(wù),只有開(kāi)發(fā)商在宣傳廣告或合同中做出能夠提供按揭的承諾的情況下,如果按揭無(wú)法辦理,開(kāi)發(fā)商才應(yīng)該對(duì)未辦理按揭導(dǎo)致的合同無(wú)法繼續(xù)履行承擔(dān)違約責(zé)任;

另一方面如果開(kāi)發(fā)商并未為自己設(shè)定確保按揭貸款得到成功辦理的相關(guān)義務(wù),而按揭貸款合同未能訂立確是因?yàn)橘?gòu)房者本身的原因造成的,此時(shí)如果購(gòu)房者要求解除已訂立的購(gòu)房合同,法院一般不予支持。

這種情況下,開(kāi)發(fā)商方面有權(quán)要求購(gòu)房人一次性付清余款或者解除合同,如果解除購(gòu)房合同則購(gòu)房人應(yīng)該賠償開(kāi)發(fā)商的損失,即按照違約金條款支付相應(yīng)違約金(一般應(yīng)是從首付款中扣除,剩余首付款歸還購(gòu)房人)。