目前已經(jīng)是抗擊新冠肺炎的關(guān)鍵時(shí)期,企業(yè)逐漸開始復(fù)工,但仍有一些人由于疫情影響到了收入,對于這些交了首付的購房者,可以選擇退房嗎?今天,關(guān)于這個(gè)問題,幸福錦囊邀請了房產(chǎn)專家來幫你分析分析!

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回答:

根據(jù)商品房交易流程,這類問題通常有如下一些特征:

01、買房人跟開發(fā)商之間已簽訂購房合同

具體的購房合同形式,包括但不限于商品房購銷合同、商品房買賣合同、認(rèn)購協(xié)議、售樓協(xié)議、草簽合同等形式。

這類合同(協(xié)議)上有雙方的簽字、蓋章、捺印,那么,合同不僅已經(jīng)成了,而且已經(jīng)正式生效,具備法律效力,對雙方都具有約束力。

02、買房人已支付首付款

合同簽署完畢后,買房人依照合同約定,支付了首付款。

這個(gè)首付款支付的方式,可以是轉(zhuǎn)賬,也可以是現(xiàn)金,還可以是通過微信、支付寶等電子支付方式付出去,開發(fā)商收到資金后,會出具收款收據(jù)、房款發(fā)票之類的票據(jù)。

03、買房人貸款被拒

簽完合同,付完首付款,買房人接下來就會遞交貸款資料給銀行,申請住房按揭貸款。

由于個(gè)人征信問題、收入問題、銀行流水問題等買房人單方的原因,導(dǎo)致貸款被銀行拒絕。

貸款被拒絕后,買房人無法依照購房合同的約定,履行剩余的付款義務(wù)。

04、其他一些事實(shí)

比如,疫情爆發(fā)后,買房人收入銳減,儲蓄被消耗,支付能力下降,疊加周邊親友也遭遇了類似事件,想要在這個(gè)環(huán)境下融資,解決剩余房款的支付義務(wù),存在現(xiàn)實(shí)的困難。

因?yàn)橐咔?,各單位延遲復(fù)工,各類人員到崗困難,尤其是湖北地區(qū),開發(fā)商陸續(xù)出現(xiàn)了延遲交房,停工停售的現(xiàn)象。

小菜先從一般法律原則上,分析本次疫情的法律定性,再結(jié)合具體案例,解讀疫情法律定性的具體適用。

01、本次新冠肺炎的法律定性

2020年1月20日,國家衛(wèi)健委經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn),發(fā)布了2020年第1號文,將新型肺炎定性為乙類傳染病,并采取甲類傳染病的預(yù)防和控制措施。

2020年2月26日,國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)新冠肺炎疫情防控有序推動(dòng)企業(yè)開復(fù)工工作的通知》,將新冠肺炎定性為不可抗力。

結(jié)合我國《民法(總則、通則)》、《合同法》的規(guī)定,不能預(yù)見、不能避免、并不能克服的客觀情況,是不可抗力。

綜合相關(guān)權(quán)威部門的文件和法律相關(guān)規(guī)定,可以確認(rèn):本次新冠肺炎就是不可抗力。

02、新冠肺炎對這類合同的影響是什么?

新冠肺炎可以認(rèn)定為合同履行的不可抗力,但對合同的影響卻應(yīng)該具體問題具體分析,不能草率地采取“一刀切”的處理方式,我們抽絲剝繭般地來逐一分析下。

(1)能不能導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)?

根據(jù)《合同法》的規(guī)定,因不可抗力導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)的,可以解除合同。

這是法律在合同一方當(dāng)事人遭遇不可抗力事件后,賦予該受害一方當(dāng)事人享有的法定解除權(quán)利,而不需要經(jīng)過對方的同意即可單方行使,進(jìn)而達(dá)到合同解除的目的,還不用承擔(dān)違約責(zé)任。

回歸到合同案情中,新冠肺炎毫無疑問地影響到了合同雙方,開發(fā)商停工停售,延遲交房;買房人經(jīng)濟(jì)受到打擊,收入銳減,儲蓄被消耗。

但這些影響都不至于導(dǎo)致雙方購銷合同簽約目的無法實(shí)現(xiàn)。因?yàn)橐咔橹皇嵌唐谑录?,只是延緩了交易?jié)奏,隨著短期內(nèi)疫情即將結(jié)束,交易都能正常進(jìn)行,簽約目的也能正常實(shí)現(xiàn)。

因此,從這個(gè)意義上說,疫情不能導(dǎo)致雙方的購銷合同目的無法實(shí)現(xiàn)。也就意味著,不管是開發(fā)商,還是買房人,都不能以疫情為借口,單方行使合同解除權(quán)。那么,也就不能退房?。。?/p>

(2)疫情對合同的影響有哪些?都會是什么法律后果?

既然疫情并不能導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn),不會出現(xiàn)合同的法定單方解除權(quán),那帶來的影響有哪些呢?

①開發(fā)商停工停售,延遲交房

出于疫情防控需要,中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會向全國行業(yè)會員發(fā)出倡議,建議房地產(chǎn)商暫時(shí)關(guān)閉售樓部及業(yè)主答謝會等人員聚集的活動(dòng)和場所。

倡議后,多地開發(fā)商積極響應(yīng),并主動(dòng)關(guān)閉售樓部,停售停工。這帶來的后果就是不得不違反合同約定,延期交房。

不管是出于疫情防控需要,還是出于響應(yīng)行業(yè)號召,面對新冠疫情,采取類似措施,都是合理合法的,不具有延期交房違約的后果。

②貸款被拒,問題出在哪里?是疫情影響嗎?

買房人按揭貸款被拒,可能是因?yàn)檎餍庞涗浭呛趹?,可能是因?yàn)槭杖氩贿_(dá)標(biāo),也可能是因?yàn)殂y行流水不夠,還可能是因?yàn)橄拶J了,等等。

總之,銀行認(rèn)為買房人不滿足貸款要求,不適合承受這么大的壓力;如果銀行放貸的話,可能會給銀行信貸帶來風(fēng)險(xiǎn),不適宜放貸。

從上面的分析已經(jīng)很明顯了,銀行拒貸跟疫情沒有半毛錢的關(guān)系!

③疫情導(dǎo)致收入銳減,跟購房合同有什么關(guān)系?

疫情來了,多數(shù)企事業(yè)單位都在停產(chǎn)停業(yè),員工賦閑在家,商家關(guān)門歇業(yè),民眾普遍收入銳減,這是一個(gè)全國性的普遍現(xiàn)象,不僅僅是買房人這一類群體是這樣。

也就是說,疫情不僅影響了買房人,也影響了開發(fā)商。

買房人基于正常的收入判斷,簽署了購房合同;疫情來了,影響了短期內(nèi)的收入狀況,對未來產(chǎn)生了悲觀情緒和不好的經(jīng)濟(jì)收入預(yù)期;但這個(gè)導(dǎo)致因素又不是合同雙方中哪一方的原因造成的。

結(jié)合最高人民法院關(guān)于《合同法》解釋(二)中“情勢變更”的規(guī)定,買房人遭遇非因合同當(dāng)事人雙方的原因,導(dǎo)致一時(shí)經(jīng)濟(jì)困難,但又不至于導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)時(shí),可以請求對合同進(jìn)行變更。

也就是說,疫情影響了短期內(nèi)的收入,基于公平合理原則,你可以跟開發(fā)商商量,協(xié)商延緩付款時(shí)間。理論上看,沒有合法依據(jù)可以請求減少房款支付。

畢竟怎么說呢?開發(fā)商也受災(zāi)了,如果你可以請求減少房款,開發(fā)商實(shí)際上也可以對等地基于疫情停售停工造成損失,要求增加售房款,道理是一樣的。

綜合本節(jié)的分析,疫情是不可抗力無疑,但作為短期事件,不能導(dǎo)致購房合同目的無法實(shí)現(xiàn),也就不具備單方法定解除權(quán)(買房人和開發(fā)商權(quán)利同等);而疫情在一定程度上,還是影響到了購房合同的履行,造成了簽約當(dāng)事人一時(shí)的履行障礙,基于情勢變更原則,受影響的一方可以就受影響的內(nèi)容部分請求變更。

先說結(jié)論:可以提出來協(xié)商,但最終能退回來多少錢?不好說。

01、買房人提出解除草簽合同,退回首付款,可以嗎?

通過上面的分析,我們已經(jīng)知道,以疫情影響到收入,以開發(fā)商延遲交房作為理由,都不能合法地解除購房合同。

但為什么小菜在此提出來說解除草簽合同、退回首付款呢?

因?yàn)檫@項(xiàng)要求,即便沒有疫情發(fā)生,簽了合同,履行不下去了,照樣是可以提出來的。只是會有代價(jià)。

什么代價(jià)呢?

要么損失定金,要么支付違約金。

定金就是買房前交的那個(gè)錢,違約金就是草簽合同上寫的,你不買房了,要付多少錢給開發(fā)商。

那首付款怎么辦呢?

既然雙方的購房合同都要取消了,合同即將不存在了,基于這個(gè)合同約定而支付的款項(xiàng),自然要恢復(fù)到合同簽署前的狀態(tài)。

也就是說,如果購房合同解除了,首付款是應(yīng)該全額退還的。

綜上分析,買房人可以向開發(fā)商提出解除草簽合同,退回首付款,但法律后果就是要么損失定金,要么支付違約金。

02、定金、違約金和首付款,如何處理?

通過上面“第三.01節(jié)”的分析,我們已經(jīng)知道,買房人自身經(jīng)濟(jì)能力下滑,貸款被拒,無法繼續(xù)履行剩余的房款支付義務(wù),購房合同無法繼續(xù)履行,可以提出解除購房合同,并可以要求退回首付款,但需要承擔(dān)違約責(zé)任。

這就出現(xiàn)了定金、違約金和首付款如何處理的問題,該怎么適用?

(1)首付款

首付款是基于購房合同約定而支付的款項(xiàng),本質(zhì)上是房款的一部分,既然作為付款基礎(chǔ)的購房合同都不存在了,那如數(shù)退還首付款就是很自然的結(jié)果。

如果合同解除了,開發(fā)商不退首付款,就屬于不當(dāng)?shù)美?,按法律要求,也是要全額返還的。

(2)定金和違約金

先說結(jié)論:“兩金”并存時(shí),由開發(fā)商選擇適用。

根據(jù)《合同法》的規(guī)定,“兩金”并存時(shí),不能同時(shí)適用,只能擇“一金”適用。

那具體適用哪“一金”呢?

很明顯,哪“一金”對開發(fā)商最有利,大概率就會適用那“一金”!除非開發(fā)商主動(dòng)放棄這個(gè)有利的選擇權(quán)。

(3)實(shí)踐中如何抵扣?

通過上面的分析,我們已經(jīng)知道,首付款是應(yīng)該全額退還的,但這個(gè)只是賬面的算法。適用“一金”后,接下來就是抵扣的問題。

比如,首付款是30萬,定金是2萬,違約金是20萬,如果開發(fā)商最后選擇了適用違約金,如何抵扣?

①賬面上開發(fā)商該退的錢:首付款30萬和定金2萬。

②賬面上買房人該付的錢:違約金20萬。

簡單一算,該退32萬,該付20萬,最后能退回來32-20=12萬!

(4)有沒有什么辦法可以降低違約責(zé)任?或者說減少資金損失?

先說結(jié)論:有!

在疫情期間,出現(xiàn)這種情況,尤其是銀行貸款被拒,而導(dǎo)致無法繼續(xù)履行合同的,一般開發(fā)商可能會出現(xiàn)兩種處理辦法。

①適用定金

這是開發(fā)商的一個(gè)選項(xiàng)!也是買房人應(yīng)該努力達(dá)到的一個(gè)方向!

違約金一般是總房款的20%-30%,很少有開發(fā)商將違約金定在5%-10%這個(gè)級別的,都是想加重違約責(zé)任,給買房人心理壓力,從而盡量促成交易,把房子賣出去。

但買房人因貸款被拒,導(dǎo)致不得不退房的,多數(shù)開發(fā)商最后會選擇適用定金;比較雞賊的開發(fā)商都會首選適用違約金,然后再看買房人的反映,決定要不要下調(diào)到適用定金。

怎么說呢?

貸款被拒,說明買房人有過錯(cuò),但確屬無奈之舉!在這種情況下選擇退房,情有可原之處。好好跟銷售顧問講講,適用定金的機(jī)會還是有的,不要輕易放棄!

②特殊情況

另外,還要特別注意一種情況!

如果買房人在繳納定金、草簽合同之前,已經(jīng)將貸款資料通過銷售顧問遞交銀行審核,答復(fù)說能貸,結(jié)果被拒絕的,責(zé)任不在買房人,而在開發(fā)商工作人員。

這種情況下的責(zé)任分擔(dān),一般都不會再適用違約金,適用定金可能都比較牽強(qiáng);也就是說,這種情況下,連定金都可能退回來。

小菜在很多帖子里都做了很多有益的預(yù)防性建議,但還是有這么多人前赴后繼地往不利的處境跳,確實(shí)令人沮喪。

01、買房人一定要慎重

每個(gè)人都應(yīng)該根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)能力和收入狀況,做好資金規(guī)劃,保持現(xiàn)金流,在能力范圍內(nèi),做有能力履行的事情,不要頭腦發(fā)熱。

其中,眼前的資金規(guī)劃和未來的收入預(yù)期是最重要的。只有這兩個(gè)規(guī)劃有譜了,才能出手去搞房產(chǎn)這種長期、大額的交易。

02、貸款資料一定要在交錢、簽合同前,交給開發(fā)商去銀行落實(shí),能貸了才能簽合同、交錢!

為什么要這么做?

①為了做事更穩(wěn),都不浪費(fèi)大家的時(shí)間。

②在出現(xiàn)上面說的這些情況時(shí),可以在法律上處于有利的位置,減少自己的資金損失。

綜合全文看,疫情導(dǎo)致了收入銳減,貸款也被拒,但在草簽合同已生效,并已履行的情況下,合同無法以疫情為借口單方解除,也就無法不付代價(jià)地退房退款。

這種情況下,首付款實(shí)際能退回來多少金額?還是要綜合分析草簽合同內(nèi)容的具體約定,并綜合分析落實(shí)貸款的細(xì)節(jié)證據(jù),才能給出較為準(zhǔn)確的法律意見。

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