1.康大開(kāi)元府，背山面海，距海邊600米，在濱海大道北側(cè)，影都東側(cè)，南側(cè)就是即將開(kāi)發(fā)的藍(lán)灣運(yùn)動(dòng)中心，地鐵13號(hào)線(xiàn)上，看中小高層最小面積110平套三，均價(jià)21000元，總價(jià)200個(gè)。
2.城發(fā)長(zhǎng)江瑞城，黃島老區(qū)，峨眉山路和長(zhǎng)江西路交叉口，往南1.5公里是濱海大道和吾悅廣場(chǎng)，東1公里是中國(guó)石油大學(xué)，北側(cè)是光谷軟件園和實(shí)驗(yàn)中學(xué)，地鐵1和6號(hào)線(xiàn)換乘站，看中高層小面積89平套二，均價(jià)21000元，總價(jià)188個(gè)。
目前子彈60-70個(gè)，首付足夠，請(qǐng)教房姐這兩個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格是否貴了，另外買(mǎi)哪個(gè)樓盤(pán)更合適。
回答：你好，今年屬于青島的失血調(diào)整年，大部分核心區(qū)域高價(jià)暫時(shí)回避。 青島三年內(nèi)漲了接近一倍，實(shí)際價(jià)格市南4萬(wàn)，嶗山4.2 ，市北2.6，距離市中心30公里的超級(jí)CEO紅島片區(qū)2.4，注意回避。
如果單純考慮自住，康大和城發(fā)都是不錯(cuò)的選擇，但是投資單價(jià)2.1，入手價(jià)高了，會(huì)站崗。
提問(wèn)：智慧的房姐您好，之前問(wèn)您的南寧剛需住房天健城開(kāi)盤(pán)延期了，于是我又多看看了其他的盤(pán)，現(xiàn)在有幾個(gè)盤(pán)感覺(jué)還不錯(cuò)，想征求你的寶貴意見(jiàn)，分別是西鄉(xiāng)塘區(qū)北湖路的大唐天悅（95和115戶(hù)型均價(jià)1萬(wàn)），西大附近的毛坯二手房18樓瀚林御景（88平104萬(wàn)），江南區(qū)的阿爾卑斯（93和109戶(hù)型均價(jià)9800），中旭中央城（119均價(jià)9000明年六月就交房了），還有康橋藍(lán)灣和金源中央墅的兩個(gè)二手毛坯。我想問(wèn)房姐它們和天健城比起來(lái)哪個(gè)更好。然后南寧的五象新區(qū)還有武鳴新區(qū)和空港新區(qū)，有買(mǎi)房的優(yōu)勢(shì)嗎？小白問(wèn)題有點(diǎn)兒多，煩請(qǐng)房姐指點(diǎn)迷津
回答：根據(jù)你的需求對(duì)號(hào)入座。
目前的情況而言，青秀區(qū)發(fā)展得比較好，配套成熟完善，商場(chǎng)、寫(xiě)字樓林立，房?jī)r(jià)自然也比較貴，目前房源也比較少。
五象新區(qū)這幾年發(fā)展得很快，各種優(yōu)質(zhì)資源配套也不斷投入，在加上很多大-牌房企涌入，發(fā)展前景很看好，不過(guò)目前很多樓盤(pán)還在建設(shè)中，發(fā)展不成熟。
至于興寧、江南、西鄉(xiāng)塘這三個(gè)老城區(qū)各有特色，興寧可以說(shuō)是汽配城，不過(guò)一些盤(pán)自帶溫泉環(huán)境舒適; 西鄉(xiāng)塘片區(qū)的學(xué)校很多，教育資源豐富，還有相思湖等自然景觀(guān)。
江南區(qū)路寬車(chē)少，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，再加上有地鐵，片區(qū)也慢慢發(fā)展起來(lái)了，這幾個(gè)片區(qū)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較適中，適合剛需資金又不是很足的人。
剛需有錢(qián)人選青秀區(qū)、興寧區(qū)，剛需缺錢(qián)的人選江南區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)，是投資需求的話(huà)，那就是五象新區(qū)了。
提問(wèn)：房姐你好，武漢戶(hù)口想在上海買(mǎi)房子，能自己交社保突破限購(gòu)嗎？
回答：自己交社保太慢了，一線(xiàn)城市用54大法破限購(gòu)。詳見(jiàn)知識(shí)星球內(nèi)部分享！
提問(wèn)：房姐您好，如果買(mǎi)房是為了投資，打算過(guò)幾年賣(mài)掉，貸款方式是用等額本金好，還是等額本息好，麻煩您有空幫忙分析下，非常感謝。
回答：為什么買(mǎi)房貸款，選擇等額本息，而不是等額本金？
我們以100萬(wàn)借款，基準(zhǔn)利率4.9%，10年期（120個(gè)月）為例：等額本息首月還款10557元，等額本金12416元。
1.同樣鎖定一筆借款，等額本金比等額本息的月供要多20%，這里的20%，如果換成等額本息，相當(dāng)于你可以借來(lái)120萬(wàn)的貸款，憑空多了20%的支出，浪費(fèi)了現(xiàn)金和現(xiàn)金所帶來(lái)的機(jī)會(huì)。
2.有人說(shuō)，等額本金的月供是逐年減少的，還有人說(shuō)，等額本金的總月供少于等額本息。沒(méi)錯(cuò)，但是誰(shuí)又會(huì)還10年的貸款呢？何況現(xiàn)實(shí)中往往是30年。 先有定量，才有定性。利率是個(gè)位數(shù)，貸款是百位數(shù) 哪怕按照10年期計(jì)算，等額本息要到第56個(gè)月的月供才超過(guò)等額本金，如果按照30年按揭，則要到第十幾年，實(shí)際上大多數(shù)人到第5年房子已經(jīng)翻倍出售/換房/還清重新抵押了。
3.為什么還是有很多人覺(jué)得等額本金比等額本息好呢？ 最重要的一點(diǎn)，是因?yàn)槲覀兊囊暯牵和浀乃俣?，通常保守按?2%計(jì)算。我們把通脹速度（1%每月）乘以當(dāng)前月供，才能得到真正的【幣值】，【幣值】才是真實(shí)的【月供】。 一旦加上通脹這個(gè)因素，邏輯就變得鮮明易懂，相比沒(méi)有通脹，我們的月供正在以肉眼可見(jiàn)的速度進(jìn)行【收縮】。 按照【幣值】計(jì)算： 等額本息首月月供10557元，等額本金12416元。等額本息末月月供3192元，等額本金3037元。
結(jié)果是什么呢：
1.等額本金的總月供，比等額本息更多
2.等額本金早期消耗了你更多的現(xiàn)金，月供壓力更大，也消耗了更多的機(jī)會(huì)
3.買(mǎi)房開(kāi)頭難，等額本金可能成為壓垮你的最后一根稻草
提問(wèn)：房姐好！為什么二樓三樓是最差的樓層呢？跟頂樓比呢？
回答：樓層從來(lái)都是越高越好。
除非部分樓層的景觀(guān)有特別優(yōu)勢(shì)。
二樓三樓往往嘈雜、蚊蟲(chóng)、采光問(wèn)題嚴(yán)重。
頂樓如果不存在建筑品質(zhì)問(wèn)題，就是最好的樓層之一。
如果附送露臺(tái)，就是最好樓層，沒(méi)有之一。
提問(wèn)：房姐請(qǐng)問(wèn)，現(xiàn)在準(zhǔn)備買(mǎi)一套二手房自住。證未滿(mǎn)兩年（還有10個(gè)月），能否跟房東協(xié)商，滿(mǎn)后再過(guò)戶(hù)。協(xié)商中要注意哪些問(wèn)題？怎么協(xié)商簽合同才讓雙方都覺(jué)得合適？房姐操作過(guò)類(lèi)似案例沒(méi)有？具體講講，謝謝。
回答：把合同所有條款寫(xiě)的都利于你方
幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于
1.等10個(gè)月之后房?jī)r(jià)漲了，房東反悔不賣(mài)了，你把房東的違約金寫(xiě)很高
2.等10個(gè)月之后房?jī)r(jià)降了，你不想買(mǎi)了，把你的違約金寫(xiě)低
3.房主一房多賣(mài)
4.定金能少盡量少
回答：你好，在我還是房產(chǎn)小白的時(shí)候，買(mǎi)房都依靠鏈家，在北京鏈家的品牌宣傳和市場(chǎng)占有率排名第一。
鏈家的全套安心承諾，房源質(zhì)量比同行高一點(diǎn)，讓用戶(hù)安心。當(dāng)鏈家提升到3%之后，各大品牌紛紛跟進(jìn)。我能感受到鏈家在它能做到的要素范疇內(nèi)，服務(wù)品質(zhì)有實(shí)質(zhì)的提升，同時(shí)也給予了經(jīng)紀(jì)人更高的單套房回報(bào)預(yù)期，拔高了整個(gè)行業(yè)的人才門(mén)檻。
但是當(dāng)我真正開(kāi)始研究房子的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)鏈家僅適合小白，中介費(fèi)極高，不承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)，光明正大搶錢(qián)，才明白過(guò)來(lái)，原來(lái)鏈家的目標(biāo)用戶(hù)是SB。
你在這個(gè)行業(yè)，首先要明白自己要什么。中介是一個(gè)分化巨大的行業(yè)，菜鳥(niǎo)中介完全靠運(yùn)氣吃飯，厲害的中介任何時(shí)候總能找到賺錢(qián)的機(jī)會(huì)。哪怕市場(chǎng)行情不好，老鳥(niǎo)也能秒殺一般中介。
比如今年新遇到的一個(gè)老鳥(niǎo)中介，最近買(mǎi)賣(mài)交易的單子少了，老鳥(niǎo)順便就做點(diǎn)租賃，居然一周也能兩三單。哪些人去看房，老鳥(niǎo)就觀(guān)察靠譜好下手的，完事兒了跟上聯(lián)系，大部分一次成功。這還不是最牛的。老鳥(niǎo)專(zhuān)做那種高端樓盤(pán)租賃，老鳥(niǎo)服務(wù)很貼心，這些客戶(hù)里有不少都攥著鈔票準(zhǔn)備買(mǎi)房的，做幾個(gè)租賃客戶(hù)，老鳥(niǎo)搭上話(huà)順道又成了一單買(mǎi)賣(mài)。
不僅如此。由于老鳥(niǎo)業(yè)務(wù)熟練，溝通到位，有這些業(yè)主也愿意把房子交給他打理。業(yè)主要賣(mài)房，有其他中介的客戶(hù)來(lái)了，業(yè)主最后把要簽的那個(gè)客戶(hù)告訴給老鳥(niǎo)。老鳥(niǎo)馬上開(kāi)車(chē)尾隨，又簽下一單。房產(chǎn)這一行原本的從業(yè)者不熟悉互聯(lián)網(wǎng)玩法，兩棲人才很容易降維打擊。
平臺(tái)是起點(diǎn)，不是終點(diǎn)。
提問(wèn)：是否應(yīng)該出售一部分京滬高價(jià)房產(chǎn)，轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)價(jià)格更低的其他TOP20城市呢？未來(lái)漲幅比例是否是其他TOP20城市更高呢？其他TOP20城市房產(chǎn)總值低構(gòu)建負(fù)債困難是否是還要保留相當(dāng)比例航母在京滬的原因？是否同意：某種程度上，京滬房產(chǎn)價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)大與武漢鄭州重慶這樣的城市？
回答：各有各的潛力，各有各的風(fēng)險(xiǎn)。一線(xiàn)城市的好處是上不封頂，中高檔住宅在全盛極盛時(shí)期完全可以和其他城市拉開(kāi)5倍10倍的差距。無(wú)非是看擁有層峰購(gòu)買(mǎi)力的那些人最后有多少比例留在頂級(jí)城市，還是相對(duì)分散在各個(gè)TOP20大城市。以歐美的經(jīng)驗(yàn)，如果是市場(chǎng)行為，因?yàn)楝F(xiàn)代服務(wù)業(yè)是有網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)的，城市間競(jìng)爭(zhēng)最后要遵循馬太效應(yīng)，強(qiáng)者恒強(qiáng)?，F(xiàn)如今強(qiáng)二線(xiàn)的崛起，很大程度上是行政調(diào)控的結(jié)果，各種給政策。
提問(wèn)：房姐你好！想問(wèn)下子彈30，臨空香廷和中城新時(shí)代，哪個(gè)更好？或者有更好的推薦？
回答：這2個(gè)盤(pán)對(duì)比，臨空更好。但我不看好盤(pán)龍城臨空港，沒(méi)生氣漢口漢陽(yáng)的3.5環(huán)整體弱于武昌產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入都差一些。這個(gè)板塊從地理位置來(lái)看不算太偏，到部分因?yàn)闄C(jī)場(chǎng)限高所以發(fā)展一直較弱，也沒(méi)什么高樓大廈，人氣不足。自住子彈不多可以入，如果純投資就不建議入了。
子彈30有更好的版塊和選籌，詳見(jiàn)知識(shí)星球內(nèi)部分享。
提問(wèn)：姐，自從進(jìn)了你的知識(shí)星球。每天想辭職專(zhuān)職cf怎么辦？上班也沒(méi)心思整天看房產(chǎn)的信息
回答：上班是有天花板的，但是上班的天花板是CF的地板。職業(yè)多軍是很痛苦的，常年缺乏正現(xiàn)金流。沒(méi)有收益的時(shí)候，需要扛住月供和周邊的壓力。6套以?xún)?nèi)都是初級(jí)玩家，首先你要看房200套，了解全局之后才能做出正確的選擇。從兼職到全職是一個(gè)通關(guān)的過(guò)程，等你攢了很多套，月供基本和租金持平，就可以考慮全職了。
提問(wèn)：急急急，房姐好！已婚，目前有套房在按揭中，手上有子彈不到30萬(wàn)（首套房貸款還剩42萬(wàn)）有什么好的渠道和操作手法，去融資再去投資一套房。感謝！
回答：詳見(jiàn)知識(shí)星球內(nèi)部資料《無(wú)息貸款方案》《所有渠道融資成本的等級(jí)》
提問(wèn)：今天偶然逛了下鸚鵡洲大橋頭的世茂錦繡長(zhǎng)江，臨江灘的室內(nèi)商業(yè)街一片蕭條，只剩個(gè)位數(shù)的商家在經(jīng)營(yíng)。住宅均價(jià)鏈家2萬(wàn)3，旁邊的晴川府開(kāi)盤(pán)帶裝修均價(jià)3萬(wàn)。這么好的地段，何以至此呢？
回答：這其實(shí)是個(gè)很大的話(huà)題。涉及經(jīng)濟(jì)環(huán)境、城市設(shè)計(jì)和商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)設(shè)計(jì)等因素。有個(gè)大因是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的整體下滑。而且一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不是某一個(gè)開(kāi)發(fā)商能規(guī)劃能打造出來(lái)的，需要?dú)v史的沉淀，需要政府更多的投入。百年漢口并不是一天造就的，雖說(shuō)漢陽(yáng)肯定比武昌漢口弱一點(diǎn)，但武昌江邊積玉橋萬(wàn)達(dá)不也一樣很蕭條嗎。
提問(wèn)：房姐，請(qǐng)問(wèn)每個(gè)月固定在ATM上存錢(qián)到銀行卡，算不算流水。
回答：每個(gè)銀行不同。首先，你的銀行卡要選對(duì)，流水要能夠隱藏交易對(duì)手的；其次，固定的日期轉(zhuǎn)賬，金額精確到分；最后，原路退回是不行的，應(yīng)該是過(guò)夜后自己轉(zhuǎn)整數(shù)到自己的另外的銀行卡，再轉(zhuǎn)出去。
如何養(yǎng)流水，知識(shí)星球內(nèi)部資料都有，《干貨！如何養(yǎng)出銀行無(wú)法識(shí)破的流水》可以查閱一下。
提問(wèn)：買(mǎi)房前半年用信用貸的話(huà)會(huì)對(duì)后續(xù)買(mǎi)房貸款有影響嗎？
回答：申請(qǐng)按揭貸款，銀行會(huì)查你的征信。如果在半年前有信用貸的話(huà)，銀行會(huì)認(rèn)為你有首付貸的嫌疑。部分銀行會(huì)讓你提供結(jié)清證明，或者提高流水要求。
這是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)事件，有概率給自己的按揭增加不確定性。因此流程上一般是建議先按揭走完，后申請(qǐng)信用貸，或者先申請(qǐng)信用貸但先不放款。
說(shuō)說(shuō)信用貸和按揭申請(qǐng)最佳姿勢(shì):
1.最優(yōu)：先申請(qǐng)房貸，然后申請(qǐng)XYD；
2.還行：提前半年申請(qǐng)XYD，不使用，再申請(qǐng)房貸；
3.一般：提前半年申請(qǐng)XYD，使用，再申請(qǐng)房貸，配合大流水和收入證明；
4.最差：申請(qǐng)XYD，立刻申請(qǐng)房貸。
房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢(qián)，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬(wàn)資產(chǎn)積累。
幫助提供選盤(pán)，砍價(jià)，貸款，破限購(gòu)等專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，全程指導(dǎo)買(mǎi)房。私人訂制最適合你的房產(chǎn)投資方案。
知識(shí)星球內(nèi)部資料：
《如何找筍盤(pán) 抵押貸全流程操作手冊(cè)》
《干貨！如何養(yǎng)出銀行無(wú)法識(shí)破的流水？》
《新版征信被破解！離婚買(mǎi)房之路還能繼續(xù)》
《信用卡年賺100萬(wàn)——賺錢(qián)全靠雕蟲(chóng)小道》
《用好信用卡 可以讓你少奮斗10年》
《樓市提款機(jī)——如何對(duì)敲把錢(qián)套出來(lái)？》
《因?yàn)楹暧^(guān)調(diào)控，所以房?jī)r(jià)飛漲》
《深度剖析——為什么買(mǎi)學(xué)區(qū)房100%會(huì)虧本？》
《99%的新區(qū)會(huì)失敗 以鬼城收?qǐng)觥?/p>
《一分鐘小白變大神 炒房秘籍速成篇》
《干貨！炒房各流派都是怎么賺錢(qián)的？》
《成為職業(yè)炒家 如何保證每次買(mǎi)進(jìn)都能大賺？》
《房子裂變具體操作手法：一變二，二變四》
《樓市提款機(jī)——如何對(duì)敲把錢(qián)套出來(lái)？》
《破限購(gòu)全套代持手冊(cè)+如何完美規(guī)避所有風(fēng)險(xiǎn)》