樓市組合拳再出擊 長(zhǎng)沙市直公積金政策近期將調(diào)整

政策詳解

最高貸款額度上調(diào)至60萬(wàn) 首付2成不再設(shè)前置條件

《通知》規(guī)定，職工在長(zhǎng)沙地區(qū)購(gòu)買(mǎi)自住房，個(gè)人住房貸款最高額度由50萬(wàn)元調(diào)整為60萬(wàn)元。繳存職工家庭使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房，最低首付款比例為20%；首套房已轉(zhuǎn)讓注銷(xiāo)無(wú)其他住房的，執(zhí)行首套房貸款政策。

長(zhǎng)沙住房公積金管理中心副主任梁敏解釋到，此次長(zhǎng)沙市公積金貸款政策的調(diào)整主要就是為了支持剛需以及鼓勵(lì)改善性住房需求，而貸款額度的提高和首付比例的降低直接緩解了購(gòu)房者的資金壓力，支持了換房需求入市。“以一個(gè)35歲的長(zhǎng)沙地區(qū)職工為例，假設(shè)他個(gè)人公積金貸款余額為13萬(wàn)元，每個(gè)月單位和個(gè)人各繳納住房公積金450元，按照我們公積金貸款額度的計(jì)算公式，他可以貸得的金額應(yīng)為58萬(wàn)4千元，這在以前是不可能的，但此次新政將最高貸款額度上調(diào)至60萬(wàn)，這位職工的貸款需求可以得到滿(mǎn)足。”

執(zhí)行首套房最低首付比例的前置條件在此次調(diào)整中也消失了?！爸拔覀兊恼邔?duì)于首套房執(zhí)行20%的最低首付比例是有條件限制的，2成首付只限于面積在90平方米以下的房屋。調(diào)整后，2成首付將面向所有面積的首套房?！?/p>

除了放開(kāi)首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，二套房的諸多認(rèn)定條件也被適當(dāng)“舍棄”。長(zhǎng)沙住房公積金管理中心信貸處處長(zhǎng)盧彤介紹到，新政實(shí)施后，注銷(xiāo)的首套房產(chǎn)將不再計(jì)入面積，可視為無(wú)房產(chǎn)。而這在原來(lái)，如果注銷(xiāo)的房屋總面積超過(guò)120平方米，公積金中心將不予發(fā)放貸款。“這個(gè)條款也可以用具體實(shí)例來(lái)解讀，比如一職工現(xiàn)有100平方米和60平方米兩套住房，貸款均未結(jié)清，如果他想出售這兩套住房再購(gòu)入一套新的住房，這種情況在之前是不予放貸的，因?yàn)槠渥N(xiāo)面積為160平米，違反了‘120平米以下’這個(gè)限制條件。而在新的政策下，該職工只需將前兩套房的貸款結(jié)清并注銷(xiāo)，便可以得到相應(yīng)貸款?！钡档米⒁獾氖?，若已注銷(xiāo)兩套房產(chǎn)，其中單套房屋面積超過(guò)120平米則仍不符合放貸標(biāo)準(zhǔn)。

“此次長(zhǎng)沙市住房公積金貸款政策的調(diào)整也是為了進(jìn)一步落實(shí)樓市330新政而做出的舉措，可以看到，自從330新政出臺(tái)以來(lái)，全國(guó)各省市的房地產(chǎn)市場(chǎng)都有明顯的回暖。單就長(zhǎng)沙住房公積金管理中心貸款的發(fā)放情況來(lái)看，截至2015年4月底，長(zhǎng)沙住房公積金管理中心已累計(jì)發(fā)放個(gè)貸239.36億元，個(gè)貸余額167.85億元，個(gè)貸率達(dá)到77.01%。2015年1-4月，共發(fā)放住房公積金個(gè)人貸款4757筆，貸款金額13.87億元，完成全年目標(biāo)46.57%，個(gè)貸回收4.74億元。項(xiàng)目貸款余額為15.55億元。個(gè)人住房貸款和項(xiàng)目貸款的總貸款率達(dá)到84%?！遍L(zhǎng)沙住房管理中心副主任梁敏認(rèn)為，在未來(lái)或許還有更多的樓市扶持政策將要出臺(tái)。

業(yè)界觀察

新政對(duì)長(zhǎng)沙樓市利好有限 成交量或有上漲

對(duì)比之前的長(zhǎng)沙市公積金貸款政策，此次的調(diào)整不可謂不“大手筆”，甚至有人稱(chēng)此次的新政為長(zhǎng)沙住房公積金管理中心實(shí)施過(guò)的“最寬松”貸款政策。盡管如此，還是有不少業(yè)內(nèi)專(zhuān)家擔(dān)心新政會(huì)面臨“雷聲大雨點(diǎn)小”的尷尬局面。

“這次市直公積金貸款新政的放松方式與省直公積金雷同，尤其利惠購(gòu)買(mǎi)精裝房的客戶(hù)。但從購(gòu)房者的角度來(lái)說(shuō)，我想心理層面刺激作用可能會(huì)大于實(shí)際利好。首先，貸款最高額度增加并不等同于職工實(shí)際可貸額度的增加，可貸額度仍然是根據(jù)公積金賬戶(hù)余額及月繳納額來(lái)計(jì)算，因此受惠面有限；其次，降低首付比例無(wú)疑會(huì)降低職工的購(gòu)房門(mén)檻，減輕前期資金壓力，支持自住及改善型需求和一波換房需求入市，對(duì)于可以享受最高貸款額度的人群來(lái)說(shuō)，月還款壓力增加了，以貸款20年等額本息還款方式計(jì)算，貸款60萬(wàn)(現(xiàn)最高額度)月均還款額為3163元，貸款50萬(wàn)(原最高額度)月均還款額為2635元；最后，根據(jù)長(zhǎng)沙市房地局公布數(shù)據(jù)顯示，2014年使用公積金貸款購(gòu)房者占比為11%，這算下來(lái)也就8700多套住宅，這還包括湖南省直公積金，若具體到市公積金，影響面更小?！焙现性禺a(chǎn)資源中心總經(jīng)理陳世霞說(shuō)到。

湖南房地產(chǎn)產(chǎn)品策略專(zhuān)家陳真誠(chéng)也認(rèn)為新政對(duì)長(zhǎng)沙樓市的利好有限，新政之后，長(zhǎng)沙樓市的成交量或有上升，但房?jī)r(jià)上漲仍不可期?！敖K究公積金貸款不是房地產(chǎn)市場(chǎng)中購(gòu)房貸款的最主要部分，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境的影響，這一政策只能說(shuō)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生有限利好。成交量會(huì)有一定的上漲，但如果房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)不能逆轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)預(yù)期不能逆轉(zhuǎn)為明確向上，能刺激的購(gòu)房需求將會(huì)有限?！?/p>

(長(zhǎng)沙住房公積金調(diào)整細(xì)則)

(長(zhǎng)沙住房公積金調(diào)整細(xì)則)