今年5月發(fā)生了兩件影響房貸利率的“大事”——中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知，5年期以上貸款市場報價利率（LPR）下調(diào)15個基點。金融管理部門政策調(diào)整疊加市場利率下行，當前全國多地首套房貸利率有所下調(diào)，一些城市已降至利率下限4.25%。
5月15日人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
這一通知的發(fā)布，是在堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位的基礎(chǔ)上，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
東方金誠首席宏觀分析師王青表示，此次二套房貸利率下限未做調(diào)整，表明在“房住不炒”基調(diào)不變的背景下，本次房貸利率調(diào)整釋放的信號是重點鼓勵剛需、繼續(xù)遏制投資投機行為。
5月20日，5年期以上LPR出現(xiàn)了自2019年改革完善貸款市場報價利率形成機制以來的最大降幅——下行15個基點至4.45%。與下調(diào)房貸利率下限相比，這一舉措不僅影響新增貸款，還將影響存量貸款利率。
金融管理部門政策調(diào)整疊加市場利率下行后，全國多地首套房貸利率有所下行。貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年5月，首套房貸主流利率平均值為4.91%，環(huán)比回落26個基點，較去年最高點回落83個基點，達到近年來的較低水平。
據(jù)了解，2021年部分時點，蘇州轄內(nèi)銀行首套房貸利率曾突破6%；2021年9月，鄭州首套主流房貸利率曾達到6.37%，二套達6.62%。
而截至今年5月19日，在天津、青島、濟南、鄭州等多地，首套房貸利率已下調(diào)至金融管理部門規(guī)定的利率下限4.4%；20日之后，隨著5年期以上LPR的下調(diào)，多地首套房貸利率進一步下調(diào)至下限4.25%。
值得注意的是，本次首套房貸利率下限的調(diào)整，是按照因城施策的原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。
當前，我國個人住房貸款利率采用“全國、城市、銀行”三層定價機制。華泰固收研究員張繼強介紹，全國層面，房貸利率下限主要以LPR為基準進行加減點；城市層面是在全國政策下限基礎(chǔ)上，各地確定轄內(nèi)城市的貸款利率加點下限；在銀行層面，各家銀行結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，在城市利率下限基礎(chǔ)上確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。
“銀行在和客戶約定首套房貸利率時，也有一定的約束和條件?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進介紹，一是看客戶資質(zhì)，即征信記錄、交易流水、貸款記錄等；二是看合作樓盤工程情況和認購情況；三是看中介資質(zhì)，如中介規(guī)模、合作關(guān)系等。
王青認為，金融管理部門政策調(diào)整，帶動多地首套房貸利率下調(diào)，將促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
不過，應(yīng)該看到，我國地域廣袤，各地區(qū)之間房地產(chǎn)市場差異大，市場分化明顯，因城施策的力度也有所不同。房子是用來住的、不是用來炒的定位已經(jīng)成為社會共識。這個定位沒有動搖，力度沒有放松。