解讀2016房貸新政新政前后變化情況如下

臣財(cái)貸款網(wǎng)6月29日訊，再過(guò)幾天，2016年就要過(guò)去一半了，上半年的樓市真是熱鬧非凡，各種新政策為去庫(kù)存出力，房?jī)r(jià)上漲不斷。那么上半年都出了哪些房貸新政策？2016下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？

先來(lái)看看上半年的新政策吧

非限購(gòu)城市首付比例降至20%

今年距離春節(jié)還有幾天的2月2日，央行發(fā)布通知，規(guī)定在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

解讀：從官方版通知看出，除去北上廣深及三亞五個(gè)限購(gòu)城市外，首次在非限購(gòu)城市購(gòu)房的人，原則上首付可以享受最低20%；購(gòu)買(mǎi)二套房的話，首付比例也從40%降低至30%。這一政策實(shí)施后，加上低利率作用，對(duì)于不少首次購(gòu)房的剛需族和改善性購(gòu)房族來(lái)說(shuō)，最直接的好處就是減輕了首付壓力。其目的在于刺激這部分處于觀望中的購(gòu)房族入市。

公積金存款利率上調(diào)

就在春節(jié)假期結(jié)束后的第一周，也就是2月17日，中國(guó)人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部發(fā)布通知，自2月21日起，將職工住房公積金賬戶(hù)存款利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率1.5%執(zhí)行。職工住房公積金賬戶(hù)存款按照歸集時(shí)間區(qū)分利率檔次，當(dāng)年歸集和上年結(jié)轉(zhuǎn)的分別按活期存款和三個(gè)月定期存款基準(zhǔn)利率計(jì)息，目前分別為0.35%和1.10%。

解讀：計(jì)算發(fā)現(xiàn)，調(diào)整后，上年結(jié)轉(zhuǎn)的余額，每萬(wàn)元每年可多獲40元利息，即10000元*（1.5%-1.1%）=40元。如果你的賬戶(hù)余額越多，則可獲得的利息越多。該政策的目的是減少非購(gòu)房提取公積金的情況，然而影響力甚微，因?yàn)楣e金的收益率遠(yuǎn)不及市面上理財(cái)產(chǎn)品收益可觀，很多人都想提出來(lái)用于付房租或者投資其他理財(cái)渠道。從房產(chǎn)市場(chǎng)層面上看，政府也是想通過(guò)提高公積金存款利率擴(kuò)大公積金資金池，有利于刺激住房信貸市場(chǎng)資金的流動(dòng)性。

營(yíng)業(yè)稅契稅雙降

同樣是2月17日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》。此前，契稅已5年多未調(diào)整，而營(yíng)業(yè)稅是在去年330政策不到一年后再次調(diào)整。自2016年2月22日起開(kāi)始實(shí)施“2016房地產(chǎn)交易契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策”，其中涉及到的主要變化有四點(diǎn)：

1首套房144平方米以上房屋契稅由3%降至1.5%；

2二套房契稅由3%降至1%（90平米以下），由3%降至2%（90平米以上）；

32年以上房屋交易全部免征營(yíng)業(yè)稅，不再征收2年以上非普通住宅的營(yíng)業(yè)稅；

4北上廣深僅適用第1點(diǎn)，第2、3點(diǎn)優(yōu)惠不享有。

新政前后變化情況如下：

解讀：該政策主要利于大戶(hù)型購(gòu)房族、改善型購(gòu)房族、以及購(gòu)買(mǎi)豪宅和商住兩用的人群，不難看出，國(guó)家政策不再只針對(duì)剛需族，而是將改善型購(gòu)房群體也納入利好范圍。不過(guò)，這項(xiàng)優(yōu)惠雖然能刺激樓市交易，但在買(mǎi)房時(shí)，稅費(fèi)對(duì)于購(gòu)房人的吸引力影響有限，想想幾百萬(wàn)都拿出來(lái)了，誰(shuí)還在意幾萬(wàn)塊錢(qián)的稅費(fèi)優(yōu)惠？

央行降準(zhǔn)為房貸釋放更多資金

2月29日，中國(guó)人民銀行決定，自2016年3月1日起，普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這也是2016年的第一次降準(zhǔn)。

解讀：數(shù)據(jù)顯示，截至2016年1月末，境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)存款總額：1419900億元，降準(zhǔn)0.5%直接釋放給銀行的基礎(chǔ)貨幣1419900×0.5%=7099.5億元，這已經(jīng)是一筆不少的現(xiàn)金，而通過(guò)貨幣乘數(shù)，間接釋放的貸款可以達(dá)到更3.3萬(wàn)億！降準(zhǔn)增加了銀行可貸資金，可被用于房貸的資本也相應(yīng)增加，個(gè)人申請(qǐng)房貸變得更加容易，從而刺激購(gòu)房人入市。

二手房營(yíng)改增后進(jìn)一步減輕稅費(fèi)負(fù)擔(dān)

2016年5月1日起，二手房實(shí)施營(yíng)改增，將二手房交易中的營(yíng)業(yè)稅改為增值稅。

營(yíng)改增前后稅率變化情況如下：

解讀：營(yíng)改增之后的征稅稅率，跟之前并沒(méi)有任何變化！只是銷(xiāo)售額的計(jì)算方法有變化了！營(yíng)改增后，增值稅計(jì)稅方法如下：

銷(xiāo)售額＝含稅銷(xiāo)售額÷（1+稅率）

應(yīng)納稅額=銷(xiāo)售額×增值稅稅率

也就是說(shuō)過(guò)去征稅，房?jī)r(jià)是含稅價(jià)，營(yíng)改增后是不含稅價(jià)，稅率仍維持5%不變，實(shí)際稅收負(fù)擔(dān)降為4.76%。需要注意的是，如果合同里沒(méi)有寫(xiě)明由賣(mài)方還是買(mǎi)方繳稅，那這個(gè)增值稅是該由賣(mài)方繳納的。而如果合同里并未寫(xiě)明售價(jià)是否含稅，則一般認(rèn)為，售價(jià)是含稅的。所以營(yíng)改增后，注意在合同中標(biāo)明繳稅方以及售價(jià)是否含稅，免得到時(shí)候多繳稅。

上半年出了這么多政策，下半年樓市走勢(shì)將會(huì)怎么樣呢？

最近國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅0.9%，相比4月份1.1%的增幅出現(xiàn)了收窄。值得一提的是，這是自去年5月份，70城房?jī)r(jià)止跌反彈以來(lái)的首次收窄，房貸分析認(rèn)為，從市場(chǎng)的發(fā)展看，部分一、二線城市房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了一番非理性上漲后，逐漸趨于平穩(wěn)，但是整體還是處于上漲的趨勢(shì)，只是漲幅縮窄，短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大幅下跌，購(gòu)房人也轉(zhuǎn)為觀望態(tài)度。對(duì)于三四線城市，雖然多地有了去庫(kù)存的相關(guān)舉措，但距離目標(biāo)還有一段距離，因此，這些城市的地方政府仍會(huì)因地施策，維持去庫(kù)存的大方向不變。

從貨幣政策的角度看，根據(jù)央行公布的5月金融數(shù)據(jù)顯示，2016年5月M2同比增長(zhǎng)11.8%，增速環(huán)比大幅回落1個(gè)百分點(diǎn)，與3月份高達(dá)13.4的增速形成強(qiáng)烈反差。而上半年銀行房貸利率一路下行，隨著降低首付新政的落地，房貸業(yè)務(wù)范圍逐漸擴(kuò)大，銀行也開(kāi)始考慮低利率低首付帶來(lái)的高杠桿風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)下半年銀行房貸政策將逐漸趨于穩(wěn)定，銀行會(huì)通過(guò)細(xì)化優(yōu)惠利率、首付政策門(mén)檻，吸引更多優(yōu)質(zhì)客戶(hù)申請(qǐng)房貸，從而降低金融風(fēng)險(xiǎn)。

此外，住建部從6月到10月期間，將針對(duì)房地產(chǎn)中介開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)整治，嚴(yán)懲哄抬房?jī)r(jià)、炒買(mǎi)炒賣(mài)等行為，不難看出政府在有意規(guī)范房產(chǎn)交易市場(chǎng)，抑制人為因素造成的房?jī)r(jià)上漲現(xiàn)象的出現(xiàn)成為下半年的重要任務(wù)之一。

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