傳聞是真的商住房貸款目前確實比較緊

臣財貸款網7月11日訊，一位工行總行人士向》記者證實了首付比例調整的消息，“傳聞確實是真的，不過這其實是根據市場變化進行相應的風險管理，屬于商業(yè)銀行正常的經營行為。”

據悉，《通知》要求，所屬工商銀行分支機構“嚴選個人商用房貸款合作項目”，重點選擇北京、上海、廣州、深圳及其他直轄市、省會城市的該行房地產開發(fā)貸款支持的項目和總行級公司客戶名單內房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項目辦理個人商用房貸款。

無疑，銀行對個人商用房貸款的合作機構和項目準入做了嚴格控制，意味著銀行對商住房的風險也是十分警惕的。

“商住房貸款目前確實比較緊，但從各家銀行業(yè)務規(guī)模比較來看，我們這方面的業(yè)務規(guī)模并不大。”華夏銀行個人業(yè)務部副總經理邊肖洲告訴記者，根據區(qū)域和項目情況，銀行的政策有所區(qū)別。

最新首套房貸數據顯示，全國35主要城市，利率環(huán)比下降的僅有13城，保持不變的增加為16城，利率環(huán)比上升的有6城。

“我們銀行商用房貸款項目主要集中在一線城市和省會城市。”一位股份制銀行信貸部門工作人員告訴記者，目前商用房信貸政策還沒有調整，但總體仍是只做一手房的商用房按揭貸款，并采取按樓盤立項進行授信審批方式開展業(yè)務。倘若第二季度經濟數據表現不佳或出現下滑，可能會引發(fā)其他商業(yè)銀行跟進調整信貸政策，進一步防范商用房信貸風險。

中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立(微博)認為，銀行政策調整一般是基于風險的考慮，或者是監(jiān)管部門的窗口指導。“工行的這次調整，可能有主動做風險控制的考慮，也可能是窗口指導。”

長富匯銀基金執(zhí)行總裁楊明偉認為，這表明銀行對房地產市場的未來走勢持謹慎態(tài)度，從全國范圍內來看，商用房存量較大，相比住宅而言去庫存速度較慢。銀行從風險管理的角度來說，提高首付比例有助于降低自身承擔的風險。

不過，一位鏈家地產北京大興區(qū)的工作人員告訴記者，目前工行個人商用房貸款首付比例還是50%，還沒收到調整的消息。

實際上，商業(yè)地產的特殊屬性直接導致銀行的貸款業(yè)務難做。商用地產一般價格較高，目前來看商用地產未來的發(fā)展趨勢不明朗，一旦貸款形成壞賬，處置將較為比較困難，因此商用貸款額度縮水或是大勢所趨。

據記者了解，針對個人商用房貸款，目前建設銀行、農業(yè)銀行、交通銀行、招商銀行等暫未有收緊動作，個人商用房貸款仍然按照既定政策執(zhí)行。

商業(yè)地產的“冰與火”

商用房通俗來講即為商業(yè)用房，是指各類商店、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、門市部、飲食店、糧油店、菜場、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務所用的房屋，以及辦公用房，如寫字樓、車庫等。一般指底層臨街的房屋，商用房的土地使用年限為40年。個人商用房貸具體是指銀行向借款人發(fā)放的用來購置新建自營性商業(yè)用房和自用辦公用房的貸款。

至于商住房，其實是將非住宅用地開發(fā)建設成可居住房屋的通俗叫法，本質上屬于非住宅，而且其房產證上也注明了是商業(yè)、辦公類產權。買商住房的貸款期限一般不能超過10年，貸款利率至少上浮10%，而且不能申請住房公積金貸款。商住在購買和使用過程中都不能享受住宅的稅費減免優(yōu)惠，交易和持有成本高。2013年國家出臺的系列信貸、稅收政策，只針對住宅項目，對非住宅并無優(yōu)惠政策支持。

南開大學濱海開發(fā)研究院副院長周立群認為，目前在天津、廣州、成都等城市，均出現商業(yè)地產存量過大、去化較慢的情況，“商業(yè)地產庫存實際上才是‘難啃的骨頭’。”

國家統(tǒng)計局的數據顯示，5月末住宅待售面積減少721萬平方米，而辦公樓及商業(yè)待售面積分別增加7萬平方米和105萬平方米，商業(yè)庫存面積尤其大。

據悉，6月份是北京商住項目集中放量的月份，一方面，北京商住房全面限購的謠言始終在坊間流傳，雖然政府部門進行辟謠，可面對火熱的市場，購房者還是人心惶惶；另一方面，工商銀行已經確定將個人商用房貸款首付比例由過去的50%調整到70%，商住兩用住房的首付由45%調整到50%，無疑對購房者的心理也產生了影響。

北京大興區(qū)一位商用地產項目負責人告訴記者，今年大興區(qū)商住項目銷售一直比較平穩(wěn)，主要原因是同類競品較多，不過限購的消息刺激了恐慌性需求，但是呼之欲出的政策最終未出，這使得商住項目的熱度也隨之迅速降溫。“另一方面，如果商用房貸款收緊，會讓賓館、酒店、寫字樓、綜合市場、商貿城等的貸款審批將更加艱難，而這類型的物業(yè)正好是目前商辦市場的庫存主力軍，未來的生存環(huán)境將更加艱難。如果一旦其他銀行也收緊商用住房貸款，將對商業(yè)、辦公市場雪上加霜”。

鏈家研究院的數據顯示，從2015年5月至2016年5月，北京商住市場整體呈現穩(wěn)步上升的態(tài)勢。2015年5月商住成交僅占商品住宅總成交的12.71%，而一年之后，商住成交占比穩(wěn)定在50%上下。

筑成世方（北京）管理咨詢公司總裁祁世芳認為，從政策上來看，一線城市的土地出讓量越來越少，房企拿地成本增加，國家自然會優(yōu)先保證商品房和保障房的供應，因此商住房的量有可能會自然下降，商住房越來越少是趨勢，至于落地只是時間問題。

然而，北京市房地產協(xié)會會長陳志認為，盡管商住房看似滿足了部分群體的居住需求，但是潛在問題和風險特別多，購買時還需謹慎。

過剩風險不可忽視“目前一線及熱點二線城市調控政策已經開始逐漸收緊，前期過快上漲的房價漲幅已開始逐步放緩，需求集中釋放以后，成交量也有調整的跡象。”楊明偉認為，中國房地產市場經歷了上半年的大幅上漲后，下半年出現調整的可能性較大。從行業(yè)層面來看，受經濟放緩和互聯網沖擊等影響，實體店鋪的盈利能力逐漸下降，甚至已經有不少店鋪倒閉。從降低自身不良貸款率來說，銀行應該選擇盈利能力高、容易變現的優(yōu)質資產。經營不善的商用房將很難變現，因此，提高商用房首付比，減少貸款額度，可以從一定程度上降低不良資產帶來的風險。

據悉，個人商用房貸屬于個人經營性貸款，在經濟下行的市場環(huán)境下，或將淪為風險“重災區(qū)”。最近招行發(fā)行的第二期不良ABS，其基礎資產就是住房或商鋪作抵押的小微貸款。

易居研究院對當前全國商品房庫存規(guī)模與庫存壓力的測算顯示，截至2015年末，商業(yè)用房庫存量達10.6億平方米，去化周期高達150.4個月，遠超辦公與住宅。無疑，商業(yè)用房的去庫存壓力在全國范圍內是最大的。

前述股份制銀行信貸部門工作人員認為，近年來商業(yè)銀行不良貸款和壞賬率不斷攀升，商業(yè)銀行面臨的不良資產處置壓力較大，這就倒逼商業(yè)銀行在開展業(yè)務時更加審慎，更加注重資產質量，嚴把項目和業(yè)務準入關，控制新增信貸風險。在宏觀經濟放緩大形勢下，同住宅相比，商住房的風險相對更大，銀行業(yè)收緊商用房信貸政策是合理的。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進則認為，不排除銀行為配合政府進行房地產市場調整，而調整了商用房信貸政策，以防止房價上漲過快，避免房價大漲大跌。

不過，楊明偉認為，銀行收緊貸款主要出現在個別城市、個別領域，目的主要是為了控制風險，并不能改變流動性保持寬松的基本面。“目前我國經濟下行壓力依然很大，‘穩(wěn)增長’仍是當前經濟工作的當務之急，而寬松的貨幣政策有助于刺激經濟的恢復”。

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