房貸激增不可持續(xù)調(diào)控擔憂再起

臣財貸款網(wǎng)(https://loan.cngold.org/)8月5日訊，近日，澎湃新聞援引信義房屋數(shù)據(jù)稱，2016年7月上海二手房共成交3.85萬套，較上月環(huán)比上漲36.6%。全市二手房成交總金額889.6億元，環(huán)比上月增長39%。成交均價微漲，為2.79萬元/平方米。

同時，中原地產(chǎn)近日數(shù)據(jù)顯示，7月北京商品房住宅環(huán)比上升5%，簽約均價為37566元/平方米，環(huán)比上漲9.3%，刷新歷史最高紀錄。

深圳雖然有所下跌，但依然高位盤整。根據(jù)規(guī)土委公布的結(jié)果，7月深圳新房成交均價56720元/㎡，環(huán)比大幅下跌8.2%。從深圳7月成交備案的新盤來看，豪宅的數(shù)量明顯減少，前期由于南山幾個高價盤的拉高，使得價格迅速沖高至6萬以上，本月結(jié)構(gòu)性成交影響明顯。

7月26日，政治局召開會議，罕見指出降成本的重點是增加勞動力市場靈活性、抑制資產(chǎn)泡沫和降低宏觀稅負。新華社也于7月下旬連發(fā)三文評論樓市，發(fā)出警示。

泡沫背后：房貸激增不可持續(xù)

而與地產(chǎn)泡沫相對應的，是過去幾年中國居民房貸的爆炸式增長。

海通證券分析師姜超在最新報告中指出，12年以來，中國經(jīng)濟增速持續(xù)下行，但居民房貸卻迎來爆發(fā)式增長，月均新增額從11年的693億元飆升至16年上半年的月均3933億元，迭創(chuàng)新高。

姜超認為，中國房貸高增不可持續(xù)，急速增長的房貸正在超越居民的償付能力，邊際杠桿已近極限，地產(chǎn)泡沫值得警惕。

中國居民負債率疾速上行，或被低估。從居民負債率來看，對應住房貸款的中長期消費貸款是居民債務中占比最高的部分，房貸的大幅上升，直接推升中國居民部門杠桿率急速上行。雖然橫向比較看，中國居民負債率仍低于英美日等國，但國際經(jīng)驗表明，當人口紅利消退、人口撫養(yǎng)比見底后，將迎來居民杠桿率見頂。而中國人口撫養(yǎng)比已在11年見底，這意味著中國居民杠桿率將在未來幾年見頂，目前我們已離頂部不遠。

居民房貸收入比超日趕美，值得警惕。居民房貸收入比可以更準確的刻畫居民償付房貸的能力。美國、日本房貸收入比的起伏與地產(chǎn)泡沫的生滅同步進行。目前中國居民房貸收入比0.46，已超過日本房產(chǎn)泡沫時期的水平，若按現(xiàn)有速度擴張，則將在5年內(nèi)達到美國次貸危機前的歷史高點。

房貸/GDP加速上升。在房貸增速持續(xù)上行、經(jīng)濟增速緩慢下行的背景下，中國的房貸/GDP在過去幾年呈加速上升態(tài)勢。12年以前尚不到15%，15年底達到20.7%，16年底將超過25%，達到日本地產(chǎn)泡沫頂峰時的水平。15年房貸余額增速為23%，16年上半年則高達30%，若未來幾年以25%的速度擴張，則房貸/GDP在3年內(nèi)將接近美國現(xiàn)有水平！

新增房貸銷售比歷史新高，岌岌可危！從新增房貸/新增地產(chǎn)銷售看，美國07年時的峰值為52.6%。而中國15年新增房貸銷售比升至35%，16年上半年更是創(chuàng)歷史新高至42%，已接近美國金融危機期間峰值水平。上半年新增房貸/GDP高達6.4%，不僅遠超日本歷史高點（3.0%），也接近美國歷史峰值（8.0%）。這都意味著居民購房邊際杠桿率或已接近極限！

如何去泡沫：調(diào)控擔憂再起

對于持續(xù)火爆的一二線樓市及其背后的信貸杠桿風險，新華社在評論中也都有提及。隨著政治局會議“抑制資產(chǎn)泡沫”的信號，關(guān)于新一輪調(diào)控政策預期又起。

方正證券任澤平預計，調(diào)控政策可能不會發(fā)生大的改變。在經(jīng)濟下行、三四線去庫存壓力較大、一二線房價漲速過快的背景下，預計今后一段時期，政府在房地產(chǎn)政策方面的風格是：加強行業(yè)監(jiān)管，淡化行政調(diào)控，個別地方適度干預。

當前，市場對于政府開征房產(chǎn)稅的預期開始升溫，不過任澤平和鐘偉等人都認為，短期內(nèi)開征房產(chǎn)稅條件并不成熟。

北京師范大學金融研究中心主任、中國社會科學院國際金融研究中心研究鐘偉認為，中國政府也許可以從空置費、個稅，遺產(chǎn)稅等多種方式入手，逐漸建立針對住戶部門的有效的稅收征管。莽撞急推房地產(chǎn)稅，既失道義徒引爭議，也可能打亂目前中國內(nèi)部的脆弱平衡，引發(fā)復雜問題，并將加劇財富外逃和匯率波動。

任澤平還認為，交易稅費一線城市不會上調(diào)，三四線可能先征后補去庫存。出于對誤傷剛需的擔心，交易稅費天然存在“天花板”，短期不具有上調(diào)的空間。下半年，去庫存壓力大的城市可能通過“先征后補”，減少交易環(huán)節(jié)稅費，鼓勵購房。

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