“我們是2021年10月買的房?？們r(jià)146萬(wàn)，貸款102萬(wàn)，30年等額本息還款，當(dāng)時(shí)6.272%的房貸利率，每個(gè)月月供是6294元。如果按照鄭州最新的4.25%的最低房貸利率，每個(gè)月月供是5017元，足足差了近1300元。我們不指望能享受最新4.25%的房貸利率，銀行如果能給我們降到5%左右就很知足了?！蹦蟹叫?化名)說(shuō)。
受國(guó)際貿(mào)易、國(guó)內(nèi)疫情、洪澇災(zāi)害等多重因素的影響，2021年鄭州房地產(chǎn)交易市場(chǎng)遇冷，全年新建商品房銷售總量約為163450套，同比下降32.9%;二手房約成交65450套，同比下降3.73%。雖無(wú)法得知這23萬(wàn)業(yè)主是否為首套購(gòu)房或貸款購(gòu)房，但可以確定的是，其中凡是申請(qǐng)了房貸的，幾乎都站在了利率的高點(diǎn)。
“我的工資每月6000元，但是沒(méi)有公積金。她的工資每個(gè)月拿到手3000元左右，另有住房公積金，按稅前4500元的標(biāo)準(zhǔn)個(gè)人和公司一共繳納1080元。刨去6300元的房貸和1400元房租，我們每個(gè)月都是月光，真不知道如果有點(diǎn)意外怎么辦。”小張很無(wú)奈。
小張介紹，他們購(gòu)買的是期房，兩年之后才能交房，這意味著每個(gè)月還貸的同時(shí)還得付1400元的房租，如果6.272%的房貸利率能降到4.25%，這部分房租就算是省下來(lái)了。
再提“轉(zhuǎn)按揭”
中國(guó)外匯交易中心數(shù)據(jù)顯示，2021年全年的5年期LPR并未變動(dòng)，一直持平在4.65%，但銀行加點(diǎn)卻普遍是幾次上調(diào)。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時(shí)由于多種客觀因素疊加，個(gè)別地區(qū)，銀行對(duì)首套房的貸款加點(diǎn)會(huì)達(dá)到120BP甚至更多。
也就是說(shuō)，按照合同約定，貸款存續(xù)期間，存量房貸客戶的加點(diǎn)是無(wú)法調(diào)整的。但是，在疫情影響和目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境之下，超過(guò)千元的月供差距，促使購(gòu)房者不斷尋找月供減負(fù)的方式。
在各種社交平臺(tái)上，“經(jīng)營(yíng)貸”“商轉(zhuǎn)公”和“轉(zhuǎn)按揭”成為已購(gòu)房人士經(jīng)常提及的關(guān)鍵詞。
此前曾深度調(diào)查過(guò)房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸的風(fēng)險(xiǎn)?！吧剔D(zhuǎn)公”是把已經(jīng)辦理好的商業(yè)住房貸款轉(zhuǎn)換成公積金貸款，進(jìn)行轉(zhuǎn)換的目的在于公積金貸款的利率很低，轉(zhuǎn)換完以后可以節(jié)省很多的利息。但“商轉(zhuǎn)公”對(duì)于申請(qǐng)人的公積金貸款額度及所在城市公積金貸款額度都有很高的要求，有資格申請(qǐng)的人并不多。
已購(gòu)房者所呼吁的“轉(zhuǎn)按揭”是指跨銀行間的貸款轉(zhuǎn)接，借款人在甲銀行辦理了住房按揭貸款，但甲銀行提供的折扣不如乙銀行大，借款人想方設(shè)法將按揭轉(zhuǎn)到乙銀行，以便享受更優(yōu)惠的利率。2008年，轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)曾一度盛行，后被叫停。
“2008年10月27日，央行將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍;最低首付款比例調(diào)整為20%。此后，符合條件的首套住房新個(gè)貸很快獲得了7折優(yōu)惠利率。由于央行先后5次降息，優(yōu)惠前后的房貸利率已經(jīng)相差超過(guò)2%，存量房貸客戶開(kāi)始謀求享受優(yōu)惠利率。盡管政策沒(méi)有明確在此之前簽訂的房貸客戶是否可以享受優(yōu)惠利率，但由于轉(zhuǎn)按揭的存在，在實(shí)際操作中，大多數(shù)個(gè)貸消費(fèi)者選擇通過(guò)轉(zhuǎn)按揭形式獲得優(yōu)惠利率。
隨著轉(zhuǎn)按揭競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，各家銀行普遍給予首套客戶存量個(gè)貸七折優(yōu)惠利率的壓力越來(lái)越大。終于，在2009年新年第一天，四大國(guó)有銀行總行關(guān)于存量房貸優(yōu)惠利率措施松了口：只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無(wú)不良信用記錄，原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。而其他中小銀行也開(kāi)始陸續(xù)跟進(jìn)，為爭(zhēng)取市場(chǎng)份額制定相應(yīng)規(guī)則?！?/p>
但是，轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)并非沒(méi)有隱憂。有金融管理部門前官員曾指出，在經(jīng)濟(jì)上行、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的環(huán)境下，轉(zhuǎn)按揭和加按揭極易放大住房信貸規(guī)模，且信貸資金大多用于購(gòu)買多套住房或進(jìn)入股市，增加了銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)，加劇了房地產(chǎn)和股市泡沫成分。
舉例來(lái)說(shuō)，一位購(gòu)房者通過(guò)A銀行貸款80萬(wàn)元買了套價(jià)值100萬(wàn)元的房子，2年間還了10萬(wàn)元，此時(shí)他把貸款轉(zhuǎn)到了B銀行，而B(niǎo)銀行對(duì)他的房產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)漲價(jià)，值130萬(wàn)元，就給他放貸100萬(wàn)元，比原來(lái)的貸款額度還高。這就是典型的轉(zhuǎn)按揭和加按揭業(yè)務(wù)。
上海師范大學(xué)房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任、教授崔光燦表示，現(xiàn)在月供族們所呼吁的“轉(zhuǎn)按揭”僅是同一貸款人將其他銀行貸款轉(zhuǎn)到新申請(qǐng)的銀行，這實(shí)質(zhì)上是一個(gè)商業(yè)銀行的競(jìng)爭(zhēng)行為，以前基本是需要先還清其他銀行的貸款再申請(qǐng)。
崔光燦認(rèn)為，如果現(xiàn)在新的銀行在操作流程上優(yōu)化，并在控制風(fēng)險(xiǎn)的情況下，允許先從本銀行借款或提供“過(guò)橋”資金結(jié)清原來(lái)銀行的貸款，再正式辦理本銀行的按揭貸款，從操作上是可行的。在我國(guó)利率市場(chǎng)化不斷推進(jìn)過(guò)程中，商業(yè)銀行間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)有所加大，住房貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以較優(yōu)惠的利率吸引存量客戶是一個(gè)有效的手段，同時(shí)也利于存量房貸的業(yè)主減少房貸利息支出。建議貸款人在辦理該業(yè)務(wù)時(shí)，一定要注意程序的規(guī)范，以免操作不當(dāng)，影響到本人征信，或者出現(xiàn)還了上一家銀行，下一家銀行貸不出來(lái)等風(fēng)險(xiǎn)，特別是不要使用消費(fèi)貸等作為過(guò)橋資金，注重規(guī)范性和安全性。
崔光燦表示，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，各部門應(yīng)該創(chuàng)造條件，讓存量房貸客戶盡可能享受利率優(yōu)惠：商業(yè)銀行可以主動(dòng)階段性減免利息，或通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)將存量房貸客戶“轉(zhuǎn)按揭”為新增房貸客戶，也可以讓存量房貸客戶按新優(yōu)惠利率“增按揭”歸還部分存量貸款。但在政策具體制定上有關(guān)部門和銀行應(yīng)當(dāng)審慎，將優(yōu)惠政策精準(zhǔn)用于減輕自住型和合理改善型客戶房貸負(fù)擔(dān)，避免炒房泡沫重演。
或有利樓市，但有損契約精神?
董藩認(rèn)為，讓存量房貸客戶享受同等利率優(yōu)惠比發(fā)消費(fèi)券對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)更加有效。消費(fèi)券能夠拉動(dòng)的產(chǎn)業(yè)鏈非常有限，而房地產(chǎn)行業(yè)上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)眾多, 對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用會(huì)更加明顯。存量房貸客戶過(guò)去的購(gòu)買行為同樣增加了稅收和土地出讓收益，創(chuàng)造了就業(yè)機(jī)會(huì)并拉動(dòng)了GDP，對(duì)城市發(fā)展做出了貢獻(xiàn)，有權(quán)利享受同等待遇。
市場(chǎng)上的另一種聲音認(rèn)為，存量房貸客戶應(yīng)當(dāng)尊重契約精神，遵守與銀行之間的房貸合同約定。
光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華表示，銀行加點(diǎn)是由當(dāng)時(shí)的金融市場(chǎng)環(huán)境決定的，是貸款申請(qǐng)人和貸款銀行在簽訂貸款合同時(shí)博弈的結(jié)果。合同本身不應(yīng)該隨意改變，但如果市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化，申請(qǐng)人可以考慮和貸款銀行重新談判，尋求更大的貸款利率優(yōu)惠。另外貸款申請(qǐng)人應(yīng)該有權(quán)利選擇利率更加優(yōu)惠的銀行重新辦理貸款，這也是市場(chǎng)化精神的體現(xiàn)，前提是堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房行為。