近年來一類以“房屋買賣”作為“借貸合同”之“保障”的糾紛比較典型。一方當事人向法院主張其與另一方當事人存在“房屋買賣法律關(guān)系”，并已經(jīng)實際履行部分或者全部購房款，要求另一方當事人繼續(xù)履行交付房屋和辦理過戶手續(xù)的義務；而另一方當事人則向法院抗辯，其與對方不存在真正的“房屋買賣法律關(guān)系”，所謂的“房屋買賣合同”非屬于真實意思表示，是迫于對方壓力，為求得到對方借款或期待對方給予更長的還款期限而簽訂的，實質(zhì)是為“借貸合同”提供一種對方能認可的“保障”。
這類案件隨著經(jīng)濟社會發(fā)展和民間金融市場的活躍，逐步呈現(xiàn)上升趨勢。實踐中，或稱為“以房抵債協(xié)議”，或稱為“名為房屋買賣實為民間借貸關(guān)系”。本期天同訴訟圈（tiantongsusong）法官說的文章旨在從不同角度梳理法院如何根據(jù)具體案情，在厘清法律關(guān)系的基礎上作出既有利于促進交易，又有利于維護交易安全的裁判。
案件導讀
王某于2010年6月30日從哈爾濱某房地產(chǎn)開發(fā)公司處購買的三處本案訴爭房屋。雙方簽訂的《哈爾濱市商品房買賣合同書》約定：房屋出售價格為477，890元，王某已于2010年6月30日以現(xiàn)金形式支付首付款277，890元，余款200，000元王某以商業(yè)貸款方式付款，2010年12月10日，王某向鄭某借款220，000元用于償還商業(yè)貸款。現(xiàn)王某已取得該房屋的所有權(quán)。
2011年1月31日，王某在黑龍江省哈爾濱市哈爾濱公證處作出《聲明書》，內(nèi)容為將訴爭房屋所欠銀行貸款還清后，經(jīng)有關(guān)部門批準同意，將買受人更名為鄭某。
2013年2月3日，王某與鄭某簽訂《房屋買賣協(xié)議》，約定：王某將訴爭房屋以500，000元賣給鄭某，鄭某先行支付現(xiàn)金220，000元，剩余280，000元銀行貸款由鄭某按月償還。協(xié)議簽訂15日內(nèi)，王某將該房屋交付鄭某使用，鄭某將貸款還清后，王某配合鄭某辦理更名過戶手續(xù)。
王某與鄭某于2013年2月3日簽訂《房屋買賣協(xié)議》后，并未按合同約定實際履行，王某未向鄭某交付房屋使用，鄭某也沒有支付銀行按揭貸款，而是王某在借款后每月向鄭某支付11，000元利息，后雙方因欠款本金及利息償還問題發(fā)生糾紛。2013年8月12日，鄭某將王某訴至法院，訴請王某向鄭某返還購房款220，000元。庭審中，鄭某向法院提交了王某與鄭某于2013年2月3日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》，2013年11月6日，鄭某撤訴。
2014年8月5日，鄭某再次將王某訴至法院訴請王某履行2013年2月13日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》，協(xié)議內(nèi)容為：王某將訴爭房屋賣給鄭某，鄭某在本協(xié)議簽訂之日一次性給付王某購房款520，000元，王某在本協(xié)議簽訂之日起二個月內(nèi)將房屋交付鄭某，并協(xié)助鄭某辦理房屋過戶手續(xù)。雙方在房屋買賣協(xié)議簽字后，鄭某按協(xié)議約定給付王某520，000元購房款，王某向鄭某出具收條，但王某未向鄭某交付房屋，造成鄭某至今沒有進戶。王某訴請鄭某履行房屋買賣協(xié)議并協(xié)助鄭某辦理過戶手續(xù)。
審理結(jié)果
王某辯稱：王某與鄭某之間不存在真實的房屋買賣關(guān)系，雙方所簽的買賣協(xié)議實際是為雙方之間的一筆借貸關(guān)系所作的抵押，在所欠債務清償?shù)那闆r下，該《房屋買賣協(xié)議》不存在繼續(xù)履行的情形。而且2013年2月13日的《房屋買賣協(xié)議》是不存在的，王某與鄭某只在2013年2月3日簽訂了《房屋買賣協(xié)議》。
法院判決認為：協(xié)議實質(zhì)是王某如不能按時歸還借款則以房屋抵債的意思表示，該協(xié)議以買賣的方式規(guī)避了《擔保法》第四十條關(guān)于禁止約定抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的相關(guān)規(guī)定，雙方于2013年2月3日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》屬無效合同。另外，假設2013年2月13日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》真實，那么2013年8月12日鄭某起訴時，兩份《房屋買賣協(xié)議》已同時存在，而鄭某卻選擇向王某索要購房款220，000元，而非520，000元或740，000元，其行為明顯違背常理。鄭某提供的王某于2013年2月13日出具的《收條》中“王某”兩字存在改動的情形，鄭某亦未舉示其他證據(jù)證實房屋買賣行為真實存在，且鄭某對其兩次訴訟中舉示的證據(jù)的變更原因及《收條》出現(xiàn)改動的原因均未作出合理解釋，故鄭某舉示的2013年2月13日的《房屋買賣協(xié)議》及2013年2月13日的《收條》缺乏客觀真實性，不予采信。即使2013年2月13日的協(xié)議客觀存在，也與2013年2月3日的協(xié)議情形一樣，屬無效合同。故駁回原告鄭某的訴訟請求。
法官角度點評
在審理房屋買賣合同糾紛案件時，有時會發(fā)現(xiàn)存在虛假的買賣關(guān)系。通常發(fā)生在民間高息借貸雙方之間，具體表現(xiàn)為，所謂買受人是放貸人，出讓人是借款人，放貸人在放貸時為防止借款人到期因故無法償還借款本息，利用借款人急需用款的心理，要求借款人與其簽訂類似房屋買賣契約的書面合同。如果借款人在借款到期后及時償還了本息，所謂的房屋買賣也就從此不再提起。如果一旦發(fā)生借款人未能按期償還借款本息，放貸人則會在多次催收無果的情況下，憑借當初簽訂的所謂房屋買賣契約起訴“買受人”，要求依法確認雙方簽訂的房屋買賣合同有效，判令“買受人”履行交付房屋的義務，并協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，進而達到防范放貸風險，不還錢就收房抵債的目的?；谶@種因民間借貸而簽訂的房屋買賣契約，實質(zhì)是借款人以房屋抵押借貸。簽訂這種買賣契約時，約定的房屋買賣價款數(shù)額通常就是雙方發(fā)生的借貸數(shù)額，也不排除其中包括到期的利息在內(nèi)，而這一價格又會比房屋所在地段通常的市場價格偏低。放貸人在放貸時為保證自己的利益最大化，降低可能發(fā)生的風險，同時基于借貸時自己所處的強勢地位，一般情況下也會將所謂的房價壓得很低，其要求借款人怎樣簽，借款人往往是不會拒絕的。但雙方不會另行簽訂以房抵押借款合同，放款人也不會要求借款人到房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理抵押登記，因為簽訂的話，在借款人到期未能償還借款本息的情況下，放款人憑借雙方簽訂的房屋買賣契約起訴借款人要求確認買賣合同有效、履行交付房屋、協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，借款人如果否認雙方之間存在真實的房屋買賣關(guān)系，拿出抵押登記合同、抵押登記手續(xù)，所謂房屋買賣的真實性便不攻自破。也就是說，雙方在簽訂買賣房屋契約時是一種虛假的行為，是放款人自以為能夠有效防范放貸風險而想出的一種“萬全之策”。
本案中，王某與鄭某于2013年2月3日簽訂《房屋買賣協(xié)議》，根據(jù)雙方質(zhì)證，王某與鄭某之間系名為房屋買賣實為民間借貸的法律關(guān)系，鄭某借款220，000元給王某，王某在借款后每月向鄭某支付11，000元利息，鄭某為實現(xiàn)債權(quán)以《房屋買賣協(xié)議》形式用房產(chǎn)擔保。有人稱之為“擔保型買賣合同”，擔保型買賣合同雖然表面上是以買賣合同的面目出現(xiàn)，但當借款不能清償而需要執(zhí)行該買賣合同的時候，買方并不會真的向賣方支付價款，所謂的價款不過是未能償還的借款及其利息而已。
在本案中，王某與鄭某關(guān)于不能清償債務則轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的意思應該是真實的，但雙方關(guān)于引起該物權(quán)變動之原因（買賣合同）的意思是不真實的，引起該物權(quán)變動的真實原因是以物抵債的約定，而非買賣合同。解釋意思表示，應探求當事人之真意，而不得拘泥于所使用之詞句。從賣方王某的角度看，其真實意思是如不能按期還債，則把房屋“抵給你”，而不是“賣給你”；從買方鄭某的角度看，其并沒有支付價款的意思。雙方?jīng)]有買賣的意思，只有以物抵債的意思。我們不能僅僅因為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效果意思真實，就認為買賣合同也真實。王某與鄭某以簽訂房屋買賣合同的合法形式掩蓋了非法目的，即債務履行期屆滿時鄭某取得房屋的所有權(quán)。違反了《擔保法》第一百四十條禁止流擔保約款的規(guī)定，法律之所以禁止流擔保約款，是因其極易引發(fā)利益失衡，故需要從立法上加以規(guī)制，是契約正義對契約自由的必要矯正。
鄭某在2014年8月5日起訴時舉示的2013年2月13日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》，對其明顯不利，不僅證明該協(xié)議成立的欠條有明顯改動痕跡了而且與2013年8月12日鄭某起訴時舉示的《房屋買賣協(xié)議》相矛盾，所以鄭某以根本不存在的2013年2月13日的《房屋買賣協(xié)議》起訴是極其不明智的。鄭某起訴王某履行買賣協(xié)議，應以2013年2月3日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》起訴，鄭某可以這樣抗辯：鄭某與王某具有真實的買賣關(guān)系，如果想要王某提供擔保完全可以簽訂擔保合同，鄭某同樣享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利?；蛘呤峭跄撑c鄭某存在真實的買賣關(guān)系，王某與鄭某之間是民間借貸關(guān)系同時也是房屋買賣關(guān)系，2011年鄭某所作的《聲明書》恰與2013年2月3日簽訂的協(xié)議相印證，鄭某有償把房屋轉(zhuǎn)讓給了王某，王某也支付了合理的對價。至于之后王某又每月向鄭某還錢，是王某沒有向鄭某主張債權(quán)債務抵消，但這并不影響兩人之間的房屋買賣合同關(guān)系。
名為房屋買賣實力借貸的認定，應根據(jù)房屋買賣合同約定的標的物特征、權(quán)利義務是否對等、履行方式是否有違常理等多方面綜合考慮。審理案件時應該審查當事人的真實意思，如果實為借貸，應認定房屋買賣合同無效，并駁回出借人要求履行房屋買賣合同的訴訟請求。且民事活動應當遵循誠實信用的原則，雙方簽訂的協(xié)議及內(nèi)容應遵守法律規(guī)定，違反相關(guān)法律規(guī)定則不具有法律效力，不受法律保護。
雖然王某與鄭某于2013年2月3日簽訂了《房屋買賣協(xié)議》，但是否存在房屋買賣的基礎法律事實，應當綜合當事人陳述及舉證予以判斷。根據(jù)本案查明的事實，王某與鄭某于2013年2月3日簽訂《房屋買賣協(xié)議》后，并未按合同約定實際履行，王某未向鄭某交付房屋使用，鄭某也未交付銀行按揭貸款。如果王某與鄭某有真實的房屋買賣關(guān)系，根據(jù)《合同法》第一百三十條的規(guī)定，在王某已取得訴爭房屋所有權(quán)的情況下，王某應把房屋實際交付給鄭某，并協(xié)助鄭某辦理房屋過戶手續(xù)。但是事實卻是鄭某借款220,000元給王某，王某在借款后每月向鄭某支付11,000元利息，鄭某為實現(xiàn)債權(quán)以《房屋買賣協(xié)議》形式用房產(chǎn)擔保。王某本意并非真正出售訴爭房屋，而鄭某也僅是想通過簽訂《房屋買賣協(xié)議》從而獲得實現(xiàn)債權(quán)的保障，用訴爭房屋為王某履行還款義務作擔保，雙方除履行借貸義務外，并未實際履行《房屋買賣協(xié)議》約定的其他義務，該義務的實質(zhì)為王某如不能按時歸還借款則以房屋抵債的意思表示，該協(xié)議以買賣的方式規(guī)避了《擔保法》第四十條關(guān)于禁止約定抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的相關(guān)規(guī)定，存在以合法形式掩蓋非法目的行為，鄭某與王某之間系名為房屋買賣實為民間借貸的民事法律關(guān)系，雙方于2013年2月3日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》屬無效合同。
如果已經(jīng)確定買賣合同實際是為借貸作擔保，則法官可以根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十五條的規(guī)定，告知當事人可以變更訴訟請求，將訴訟請求改為要求債務人償還借款本息。如原告同意變更，則訴訟標的和案由發(fā)生變化，由買賣合同糾紛變?yōu)槊耖g借貸糾紛。如果經(jīng)釋明后，當事人不同意變更訴訟請求，仍堅持要求依買賣合同主張權(quán)利，則只能駁回其請求，判決只需對買賣合同的效力予以否定即可。
專家點評
本案中，房屋買賣合同的標的是不動產(chǎn)，要達到物權(quán)變動的意思還需要履行過戶手續(xù)。關(guān)于這種以房屋買賣合同來“保障”或者“實現(xiàn)”借款債權(quán)的行為，有學者將其稱之為“后讓與擔保”，如楊立新教授認為，“我國目前司法實踐中存在的以商品房買賣合同為借貸合同進行擔保的新型擔保形式，是一種正在形成的習慣法上的非典型擔保物權(quán)。這種新型擔保物權(quán)與讓與擔保產(chǎn)生的背景和發(fā)展過程基本一致。讓與擔保與后讓與擔保兩者的區(qū)別在于擔保標的的性質(zhì)不同，讓與擔保的標的物是擔保物的所有權(quán)，即讓與擔保約定的是擔保物的所有權(quán)先讓與債權(quán)人，在債權(quán)得到清償后再返還擔保物的所有權(quán)與債務人；而后讓與擔保是以另一個合同債權(quán)作為初次債權(quán)的替代實現(xiàn)，本質(zhì)是一種債權(quán)擔保?？梢?，讓與擔保的債權(quán)人的擔保權(quán)利具有現(xiàn)實控制性，可以說其對擔保物處于一種既得的狀態(tài)，后讓與擔保的債權(quán)人并沒有直接去的對擔保物的現(xiàn)實控制，只是一種期待的狀態(tài)。
后讓與擔保，是另一份合同為債權(quán)提供擔保，《物權(quán)法》和《擔保法》均沒有明文規(guī)定，明顯不屬于典型擔保，但“非典型擔?！币膊⒎且宦蔁o效，實際上其他法律或者實踐也確認優(yōu)先權(quán)、所有權(quán)保留和讓與擔保等非典型擔保的效力?？疾旌笞屌c擔保是否具有法律上的效力，需要厘清其法律關(guān)系中的擔保物和擔保作用的實現(xiàn)過程。后讓與擔保，雖然形式上是債權(quán)來擔保債權(quán)，但是另一個擔保債權(quán)的實現(xiàn)最好要依靠債權(quán)之標的物如房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移或者買賣來實現(xiàn)，揭開“債權(quán)面紗’’露出來的是“物權(quán)標的”，所以本案中對借款合同起到實質(zhì)擔保作用的是商品房買賣合同的標的物，而不是該房屋買賣合同本身。另外，所謂的“后讓與擔?！卑l(fā)生擔保作用的鏈條可概括為“行使買賣合同債權(quán)一交付買賣標的物即房屋一房屋價值抵償債務一消滅借貸債務”或者“行使買賣合同債權(quán)一拒絕交付買賣標的物即房屋一申請法院判決對方承擔違約責任一淌滅借貸債務”。這個過程的關(guān)鍵點在于，交付買賣標的物房屋或者根據(jù)標的物房屋的價值主張違約責任，由此可見房屋買賣合同發(fā)生擔保作用的不是債權(quán)，而是債權(quán)即買賣合同的標的物房屋。既然如此，則基本上可以類推適用物權(quán)法和擔保法禁止“流押”的強制性規(guī)定，違反法律強制性規(guī)定的合同應屬無效。同時，后讓與擔保突破“物權(quán)法定”原則，應屬于無效。
另外，從經(jīng)濟的角度考慮，后讓與擔保合同的設立可能存在違反誠實信用原則問題。合同訂立時存在不公平的背景條件，之所以訂立后讓與擔保合同，主要是為了擔?；蛘弑Ｕ铣醮蝹鶛?quán)人的債權(quán)，初次債務人往往處于弱勢地位，為了能夠迅速融資以解決燃眉之急，在初次合同訂立時不得不滿足一些附加條件：如訂立擔保債權(quán)實現(xiàn)的后讓與擔保合同，同時在合同對價確立往往背離市場價值，使初次債權(quán)人承受較大的損失。
在司法實踐中，相關(guān)的判決大多支持后擔保合同無效。江蘇高院于2013年頒布的《關(guān)于審理民間借貸糾紛案件的會議紀要》第三條第（三）項規(guī)定：“當事人之間以借貸為目的簽訂房屋買賣合同作為擔保的，人民法院應當認定雙方名為房屋買賣實為民間借貸關(guān)系。出借人以房屋買賣關(guān)系提起訴訟，請求履行房屋買賣合同并辦理房屋過戶登記手續(xù)的，人民法院應當向其釋明按照民間借貸關(guān)系變更訴訟請求；出借人堅持不予變更的，人民法院應當判決駁回其訴訟請求。"本案中原告鄭某的訴求是要求被告履行《房屋買賣協(xié)議》，協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)。顯然，因為《房屋買賣協(xié)議》最后會被確認無效，其請求辦理房屋過戶的請求權(quán)基礎也將不復存在，按照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十五條的規(guī)定，法院可以告知當事人可以變更訴訟請求，將訴訟請求改為要求債務人償還借款本息。如果原告同意變更訴訟請求則可按照民間借貸民事法律關(guān)系處理，如果不同意變更則駁回訴訟請求。