2021年以來，房企面臨巨大危機，多家品牌房企相繼出現(xiàn)債務違約，隨之問題項目陸續(xù)出現(xiàn)停工，項目交付風險不斷加劇。各地頻繁出現(xiàn)無法交付房屋，房屋爛尾，房企破產(chǎn)，購房人付了錢，拿房無望，還要每月歸還貸款等情況，各地因此集體信訪投訴，訴訟等情況頻發(fā)，但因企業(yè)無力還錢或繼續(xù)經(jīng)營，導致各種問題無解。受此影響，全國各地相繼加強預售資金監(jiān)管。
2022年1月29日，住房和城鄉(xiāng)建設部、人民銀行和銀保監(jiān)會三部委聯(lián)合印發(fā)了《關于規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的意見》（以下簡稱“《意見》”），《意見》包含了預售資金如何確定商業(yè)銀行、監(jiān)管賬戶的設立、如何確定監(jiān)管額度、資金如何使用、企業(yè)違規(guī)挪用將被追責、厘清三方監(jiān)管部門各自權(quán)責等9個方面內(nèi)容。希望以此來保障部分資金，為未來項目順利完工做資金儲備。但這個規(guī)定的嚴格執(zhí)行又基本凍結(jié)了預售資金，讓部分已經(jīng)資金緊張房企原本已經(jīng)高額的債務更是無法按時歸還，相關違約損失進一步加大，破產(chǎn)爛尾風險程度更深。
爛尾現(xiàn)象及訴訟解除合同依據(jù)：
開發(fā)商爛尾或破產(chǎn)，導致買房人無法獲得房屋或無法獲得產(chǎn)證或房屋質(zhì)量有問題，無法使用等，有以下幾種表現(xiàn)形式，按照相關法律規(guī)定買房人可以要求解除合同并賠償損失：
延遲交付房屋
這種情況是目前買房人最可能遇到的一種情況。到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。一般超過三個月開發(fā)商還不能交房，購房人就可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。
法條依據(jù)：
《民法典》第五百六十二條第三款規(guī)定:
當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，對方可以解除合同。
最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》規(guī)定:
出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。該解釋又規(guī)定，法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
開發(fā)商缺“證”，導致合同效力待定
目前開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同效力待定，合同目的可能無法實現(xiàn)，可以要求確認合同無效或解除。前幾年一些房地產(chǎn)運作不規(guī)范，一些開發(fā)商拖欠政府土地出讓金等問題時有發(fā)生，導致購買這些樓盤的購房人入住多年后無法拿到房屋產(chǎn)權(quán)證。購房人也可以要求退房。
法條依據(jù)：
《商品房買賣合同糾紛案件解釋》第2條規(guī)定:
“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！?/p>
《商品房買賣合同糾紛案件解釋》第9條規(guī)定:
出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
房屋質(zhì)量不合格無法交付使用
因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，因房屋質(zhì)量嚴重影響正常居住使用，房屋套內(nèi)面積與約定的誤差比例絕對值超出3%，買受人請求解除合同的，返還已付房款及利息，賠償損失的，法院一般支持。因此給購房者造成損失的，房地產(chǎn)公司應按照銀行同期存款利率，賠償購房者存款利息損失。
房屋產(chǎn)權(quán)瑕疵，被他人查封或抵押，無法交付或辦理產(chǎn)權(quán)證
近幾年的房地產(chǎn)公司暴雷，就是因為房產(chǎn)公司資金鏈緊張，外債融資太多，導致將房產(chǎn)項目甚至已出售的房屋抵押給第三方，或被第三方追債查封，項目存在抵押、聯(lián)建或其他經(jīng)濟糾紛，導致購房人無法獲得房屋產(chǎn)權(quán)或房屋因資金不夠無法達到交房條件，導致無法交房。發(fā)生這些情況后，購房人可按合同約定要求退房或按照合同目的無法實現(xiàn)要求退房解除合同。
開發(fā)商破產(chǎn)，項目爛尾，即便打贏官司也無法拿回錢，購房人應該怎么辦？
（一）碰到爛尾，訴訟維權(quán)是最合法合規(guī)的方式，要求解除合同拿回款項賠償損失是每個購房人的權(quán)利，權(quán)利要盡快使用，權(quán)利不用，怠于行使權(quán)利導致的損失就只能自行承擔，如果早日訴訟，早日查封，如果還能成為首封，有的時候可能就能不戰(zhàn)而勝。我們就曾碰到過開發(fā)商本來沒錢無法辦整體項目產(chǎn)證，大部分人沒訴，有購房人意識較強，及時訴訟查封開發(fā)商基本戶，后來開發(fā)商因為其他融資和出售需要，必須解封基本戶，直接私下和我們談判，不但退還我們已付房款，對于違約金，房屋差價損失都賠償給我們了。而其他沒及時處理等待的購房人一直在痛苦的煎熬等待辦產(chǎn)證中，后來這個開發(fā)商融資中又出各種問題，房子是蓋好也交了，但一直辦不了產(chǎn)證。所以任何時候，及時訴訟維權(quán)至少沒錯。
（三）碰到項目基本完工，房屋基本可以實際使用，但因開發(fā)商欠其他人債務，將已出售房屋抵押查封，導致無法辦理產(chǎn)證的，如果是住宅且買房人已支付50%以上房款，唯一一套房屋的，完全可以通過訴訟維權(quán)，要求獲得自己房屋的產(chǎn)權(quán)；但如果不是住宅，是商業(yè)，或者房款支付不到50%，或者是在查封后購買，就不能適用下面的條文保護自己權(quán)益了，且如果購買了多套房屋，法院也只保護一套房屋產(chǎn)權(quán)，其他的可能就要按照法律規(guī)定和其他債務情況再看了。
《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持:（一） 在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二） 所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三） 已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
爛尾了，能否不再歸還銀行貸款?已還的貸款能不能要求退回？
近期，有法院作出了上述情形下，購房者將不再向銀行承擔還房貸的首例判決。
司法案例（首例）
案情介紹：
許某與開發(fā)商永欣公司于2014年4月23日簽訂《浙江省商品房買賣合同》，由許某向永欣公司購買預售商品房。許某與招行某支行簽訂《個人購房借款及擔保合同》，貸款392萬元用于支付除購房首付款以外的其余購房款。但2018年6月5日，浙江省嘉興市秀洲區(qū)人民法院受理永欣公司破產(chǎn)清算。后招行某支行向一審法院起訴，請求許某等歸還借款及利息，以抵押財產(chǎn)對上述債務承擔抵押擔保責任，招行某支行對抵押財產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。許某向一審法院反訴，請求：1．確認許某與招行某支行之間簽訂的《個人購房借款及擔保合同》解除；2．判令招行某支行返還許某已付貸款本息200多萬元.后本案被告上訴至二審法院。
法院判決：
一審法院認為，許某作為合同的相對方，仍應按照合同約定履行還款義務。
招行某支行作為涉案房屋抵押權(quán)預告登記的權(quán)利人，在未辦理房屋抵押權(quán)設立登記之前，其享有的是當?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿對涉案房屋辦理抵押登記的請求權(quán)，并可排他性地對抗他人針對涉案房屋的處分，但并非對涉案房屋享有現(xiàn)實抵押權(quán)。故招行某支行主張在抵押權(quán)范圍內(nèi)對債權(quán)金額優(yōu)先受償，缺乏事實依據(jù)，不予支持。
如果房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)之后，作為購房者，與房企的房屋買賣合同的目的已不能達成，卻還要購房者承擔向銀行的還貸責任確實顯失公平。嘉興中院此次做法在法理與情理融合下，將購房者的利益放在了首位。
然而在此之前，法院通常判決購房者仍需向銀行承擔償還房貸責任。購房者碰到開發(fā)商爛尾只能等到開發(fā)商破產(chǎn)程序啟動后作為債權(quán)人申報債權(quán)，而這漫長的破產(chǎn)程序過程中，購房人拿不到房，還需要繼續(xù)歸還貸款，否則就會影響自己的征信，被銀行追債，成為欠款人和有不良信用記錄的人。
未來法院對這類情況究竟如何審判尚不可知，但最近各地業(yè)主要求停貸事件，業(yè)主們碰到情況，集體維權(quán)，并告知相關單位，不僅是自己銀行，也告知相關主管部門，并聯(lián)系到相關資金監(jiān)管濫用等違規(guī)情況，對銀行及相關部門壓力很大，而且一旦成功，購房人不用訴訟花錢，也不用申請解除合同，保留房屋未來還能造好交房的權(quán)利，且在無法確保房屋可交付情況下，停止還貸，及時止損，的確是非常高明的方式，當然這樣做的情況下，一旦停止還貸，是否會征信有影響等等也是隱患。
最后，購房者無需歸還待償還房貸，而之前已償還的房貸是否能夠要求退還？而這點在全國首例判決中因當事人沒有申請，所以法院對此沒有判決，但個人觀點，按照這起首例案件的法律邏輯，還貸都可以因合同目的無法實現(xiàn)，合同解除要求開發(fā)商承擔銀行貸款及利息，對于已付的房款同理可以要求開發(fā)商返還，對于已付的貸款也可以要求銀行返還，并由開發(fā)商返還銀行，，這樣購房人的財產(chǎn)權(quán)利得到保護，當然現(xiàn)在沒有案例支持銀行返還已付貸款，原來判例基本不支持，貸款人還須繼續(xù)歸還貸款，但即便法院不支持銀行返還已付貸款，個人認為對于已付貸款部分作為購房人的購房款也可以作為購房人得優(yōu)先債權(quán)要求開發(fā)商破產(chǎn)時優(yōu)先償還。（以上僅個人觀點，僅供參考）
總結(jié)
綜上，遇到開發(fā)商項目爛尾，要區(qū)分不同情況不同對待，即便是訴訟，訴訟時點以及訴訟請求的選擇也很關鍵，要根據(jù)具體情況分析，建議訴訟能快則快，封頂能交房的一定要訴，肯定不行了的企業(yè)項目就要集體力量，實在不行至少要想辦法停止還貸及時止損。至于相關部門是否支持停止還貸申請以及法院是否繼續(xù)這起首例判例，尚不可知，相信正義總會來臨，我們共同期待。