撰文|王亞靜
近年來(lái)，在“房住不炒”的總基調(diào)下，我國(guó)有關(guān)房企融資政策持續(xù)收緊。自2016年10月以來(lái)，各監(jiān)管部門(mén)不斷出手，銀行貸款、債券、非標(biāo)融資、股權(quán)質(zhì)押、海外融資等渠道紛紛被限制。
5月17日，銀保監(jiān)會(huì)再次發(fā)文，強(qiáng)調(diào)不得向四證不全、開(kāi)發(fā)商、股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接提供融資，或通過(guò)股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購(gòu)劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資，繼續(xù)緊盯房企融資。
融資渠道收緊之下，房企既有投資拿地的需求，也有“借新?lián)Q舊”緩解資金鏈壓力的需求。擺在開(kāi)發(fā)商面前的難題是，如何在規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)的后半場(chǎng)，獲得更高的融資額度，進(jìn)入“寡頭”之爭(zhēng)。
顯然，誰(shuí)扼住金融“錢(qián)袋子”，就扼住了企業(yè)的命脈。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)以房企授信額度數(shù)據(jù)為切入點(diǎn)，獨(dú)家發(fā)布《2019第一季度上市品牌房企授信額度排行榜》與《上市品牌房企授信額度漲跌幅排行榜》，對(duì)比開(kāi)發(fā)商授信額度的變化，管窺企業(yè)的資金財(cái)技。
授信額度與規(guī)模有差距，國(guó)企或央企授信額度高
《2019第一季度上市品牌房企授信額度排行榜》數(shù)據(jù)顯示，授信額度與房企規(guī)模并不匹配，僅有25家房企的授信額度超過(guò)千億。
能夠獲得更高授信額度的房企，大多具有央企或國(guó)企的背景。在排行榜中，越秀地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、華僑城、金地集團(tuán)、首開(kāi)股份等房企均獲得了相對(duì)較高的授信額度。
不過(guò)并非房企規(guī)模與授信額度完成呈現(xiàn)正比關(guān)系，在2018年以4600億的銷(xiāo)售額沖進(jìn)排行榜前五的融創(chuàng)中國(guó)，授信額度820億，排名位列第30。同樣具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)的泰禾集團(tuán)和中國(guó)金茂也并未進(jìn)入前列。
不過(guò)，碧桂園、恒大、保利發(fā)展、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科等老牌房企均獲得了較高的授信額度，位列前5名。其中，碧桂園、恒大的授信額度均超過(guò)4500億，保持領(lǐng)跑的姿態(tài)。
對(duì)于房企而言，外部有持續(xù)的、不斷收緊的調(diào)控政策，內(nèi)部房企又遇償債高峰；與此同時(shí)，拿地、并購(gòu)等拓展公司規(guī)模的需求均需要資金的助力。然而，授信額度或難以滿足企業(yè)的發(fā)展需求。
據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，僅在2019年第一季度便有16家房企的授信額度使用率過(guò)半。包括碧桂園、恒大、保利發(fā)展、陽(yáng)光城、新城控股、世茂房地產(chǎn)等多家知名房企。并且，世茂房地產(chǎn)的授信額度使用率高達(dá)90.09%。
僅從第一季度房企的授信額度使用率便可看出，一眾開(kāi)發(fā)商今年的資金壓力顯然不小。
17家房企授信額度持平，5家房企下跌
盡管房企對(duì)資金的渴求有增無(wú)減，現(xiàn)實(shí)卻是不甚樂(lè)觀。
從2018年3月31日到2019年3月31日的授信額度變化中，不難發(fā)現(xiàn)房企授信額度變化不明顯。在這一年中，有17家房企的授信額度沒(méi)有變化，包括碧桂園、萬(wàn)達(dá)、世茂房地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、泰禾集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)等眾多知名房企。
另外，金地集團(tuán)、金科集團(tuán)、電建地產(chǎn)、金融街、信達(dá)地產(chǎn)等5家房企的授信額度出現(xiàn)下跌的狀況。以金科集團(tuán)為例，金科2018年負(fù)債總額達(dá)到1929.32億，仍頻繁為高負(fù)債公司擔(dān)保，通過(guò)提高公司負(fù)債及資金風(fēng)險(xiǎn)的做法，實(shí)行毒丸計(jì)劃。或許囿于此，金科授信額度下降為1589億，跌幅為0.06%。
值得一提的是，盡管有一半房企的授信額度出現(xiàn)上升，但上升幅度有限。據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，有10家房企的授信額度漲幅在10%以下，僅有8家房企的授信額度漲幅超50%。并且，在排名前10 的房企中，沒(méi)有任何一家企業(yè)授信額度的漲幅超過(guò)50%。
在房地產(chǎn)領(lǐng)域，資金就是企業(yè)的血液。而在“去桿杠”的政策下，開(kāi)發(fā)商普遍面臨資金鏈承壓?jiǎn)栴}。隨著財(cái)報(bào)相繼披露，已有多家房企收到上交所或深交所的問(wèn)詢函。問(wèn)詢內(nèi)容普遍聚焦房企流動(dòng)性緊張、短期償債以及融資能力等問(wèn)題。
房企希望通過(guò)加速融資、提高授信額度來(lái)“解渴”的迫切心情卻無(wú)法緩解。上海銀保監(jiān)局近日發(fā)文稱，因某城商行上海分行向某資本金不足的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款，該分行被罰款50萬(wàn)元。
這從披露的數(shù)據(jù)中也能窺得一二。據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年4月，40家上市房企完成融資總額共計(jì)753.62億元，環(huán)比上月大幅下跌26.42%。
資金鏈承壓之下，開(kāi)發(fā)商不得不面對(duì)“不進(jìn)則退”的現(xiàn)實(shí)。在“寡頭”競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)場(chǎng)上，誰(shuí)能如何帶領(lǐng)企業(yè)脫穎而出，考驗(yàn)著房企的管理層們。