?今天大飛給大家講一下房屋貸款的利率是怎么計算出來的，因為很多人新證都有房貸，但是都不知道是怎么計算出來的，很多人都是直接用房貸計算器，包括我也是，所以今天我們一起看看房貸的計算方式。
為了計算方便，我們設(shè)定銀行按揭年化利率6%，月息0.5%，貸款金額12萬，貸款年限1年，一共要還多少利息呢？
有的朋友可能說就是12萬*6%=7200元，那你就錯了，這種算法是銀行信用貸款的算法，6%就是費率了，不是利率了。
如果按照等額本金和等額本息來計算，哪種算法更劃算呢？提前還款劃算嗎？
第一種：等額本金（本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數(shù)不變。）
①第一個月還款金額是1萬 12萬×0.5%=10600元
②第二個月還款金額是1萬 11萬×0.5%=10550元
……
到最后一個月還款金額是1萬 1萬×0.5%=10050元，
第一個月欠銀行本金12萬，所有月息就按照未還款金額計算的，以此類推，到第12的月的時候未還款本金金額只有1萬元了。
12個月的還款利息分別為600、550……50，這是一個等差數(shù)列，12個月的總利息是（600 550 …… 50）/2=325×12=3900元
是不是比7200少了很多。
第二種：等額本息（本金保持相同，利息逐月遞減，月還款數(shù)遞減。）
我們設(shè)定未還款第一個月為a0、a2……最后一個月為a12，但是最后一個還完就不欠了，所以a12=0，我們每個月的還款額是本金 利息設(shè)定為A，現(xiàn)在我們先算一下每個月我們要還多少錢才能把12萬還完呢？
本金a0=12萬
a1=a0×（1 0.5%）-A
a2=a1×（1 0.5%）-A
……
a12=a11×（1 0.5%）-A=0
這個列式是代表第一個月還款后我們還欠銀行多少本金，但是第一個月還款金額是12萬，因為12萬用了一個月產(chǎn)生了利息，所以本金加利息就是a0×（1 0.5%），a1就是還掉第一個月的本金和利息還欠銀行的本金就是a0×（1 0.5%）-A，以此類推大家會發(fā)現(xiàn)這是一個方程式，只要求出A的值，就能知道每月還多少錢，經(jīng)過大飛的推算，得出結(jié)果是10328元，這個就是貸款計算器所使用的公式，相對算起來比較復(fù)雜。這樣看下來等額本息還法一共產(chǎn)生利息328×12=3936元
相比等額本金總的還款利息相對較多，差別不是很大，因為這二種還款法比較等額本金相對開始每個月的還款壓力比較大，但是總的還款利息較少，等本本息，相對還款壓力較小，總還款利息較多，但是如果考慮提前還款，二種方法差別不是很大，因為提前還貸，后面就不會產(chǎn)生利息，所以還是不吃虧的。