根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，9 月全國(guó)首套平均房貸利率已至 5.22% ，這已經(jīng)是年內(nèi)的第9次上漲。這相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.06倍，環(huán)比8 月上升了2.01%。為此，有機(jī)構(gòu)測(cè)算，去年9 月底的首套房貸利率是4.44%，相比去年，今年房貸利率總體上升了17.66%。
面對(duì)國(guó)內(nèi)各銀行的房貸利率呈現(xiàn)連續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。有專家疾呼，銀行房貸利率頻頻上調(diào)既會(huì)加重房奴還貸壓力，也會(huì)對(duì)剛需購(gòu)房者產(chǎn)生誤傷。但是筆者認(rèn)為，房貸上漲的陣痛是必須要經(jīng)歷的，政策調(diào)控的最終目標(biāo)是讓房產(chǎn)市場(chǎng)回歸居住屬性，如果剛需害怕誤傷自己，那就等房地產(chǎn)調(diào)控完成后再出手買(mǎi)房也不遲。
那么，房貸上漲之后的還貸壓力究竟有多大呢？假設(shè)您現(xiàn)在貸款100萬(wàn)，貸款期限20年，按以前的貸款利率4.9%算，若是等額本息還款，每期要還6544.44元，利息總額:570665.72元，累計(jì)還款總額:1570665.72元。
而現(xiàn)在利率變成了5.22%,貸款金額和年限不變，還是等額本息還款，您每期要還6721.69元，即每月多還177.25元，利息總額:613206.45元，即多還42540.73元，累計(jì)還款總額:1613206.45元，即多還利息的42540.73元。
現(xiàn)在問(wèn)題來(lái)了，各大銀行為啥要頻頻上調(diào)銀行房貸利率呢？首先，受到去年9月底開(kāi)始的房地產(chǎn)調(diào)控新政影響，各銀行提高房貸利率就是要遏制投機(jī)炒房者集中入市推高房?jī)r(jià)，因?yàn)榈屠氏騺?lái)是推升房?jī)r(jià)的根源。
再者，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，房貸風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始抬頭，房地產(chǎn)去杠桿化已成趨勢(shì)，而過(guò)低的房貸利率與上升中的房貸違約風(fēng)險(xiǎn)已不匹配，各銀行出于房貸資金安全的考慮也要上調(diào)個(gè)人房貸利率。
最后，受到美聯(lián)儲(chǔ)加息和縮表的影響，進(jìn)入2017年，我國(guó)央行的貨幣政策相對(duì)于過(guò)去的“適度寬松”，到如今的“中性偏緊”。在這種背景下，銀行間貨幣市場(chǎng)的利率開(kāi)始上升，金融機(jī)構(gòu)的融資成本居高不下，銀行為了確保自己的利潤(rùn)空間不失，也會(huì)相應(yīng)上調(diào)各項(xiàng)房貸利率。也就是說(shuō)，貨幣市場(chǎng)的利率上升，很快就體現(xiàn)到房貸利率之上。
那么，未來(lái)房貸利率還有多少上調(diào)空間呢？在放貸過(guò)程中，商業(yè)銀行必需要遵循財(cái)務(wù)可持續(xù)的原則，即商業(yè)銀行資金成本不應(yīng)長(zhǎng)期低于房貸利率。
歷史上，央行發(fā)布的金融機(jī)構(gòu)按揭貸款加權(quán)利率都高于銀行各種渠道融資成本的2個(gè)百分點(diǎn)左右，這2個(gè)百分點(diǎn)正是維持商業(yè)銀行財(cái)務(wù)可持續(xù)的息差。目前銀行融資渠道主要有兩個(gè)：
第一，通過(guò)銀行理財(cái)產(chǎn)品來(lái)融資。2017年以來(lái)，隨著央行微幅收緊貨幣政策實(shí)施，理財(cái)產(chǎn)品收益率迅速攀升，至9月末已達(dá)到4.8%，超過(guò)6月末個(gè)人按揭貸款加權(quán)利率4.69%。
因此，即使是保守估計(jì)，在銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率上再加2個(gè)百分點(diǎn)（維持銀行正常運(yùn)營(yíng)的息差），房貸利率可能會(huì)上升到6.8%左右。而目前9月末全國(guó)首套房平均利率達(dá)到5.22%，二套房利率為5.6%，由此可以預(yù)計(jì)，無(wú)論是首套房還是二套房，其按揭利率可能還有1.2至1.6個(gè)百分點(diǎn)的上升空間。
第二，商業(yè)銀行同業(yè)存款利率波動(dòng)情況。自2016年四季度以來(lái)，商業(yè)銀行同業(yè)存款利率從2.85%持續(xù)上升至2017年4月份的4.8%左右，現(xiàn)在雖然同業(yè)存款利率略有回落，不過(guò)仍維持在4.5%以上的高位。如果再加上2%左右的息差，同業(yè)存款利率大體與理財(cái)產(chǎn)品利率差不多。這意味著，銀行的房貸按遏利率應(yīng)該還有1.3個(gè)百分點(diǎn)左右的上升幅度。
對(duì)此，很多人會(huì)擔(dān)心，如果銀行按揭房貸未來(lái)還有起碼1.2個(gè)百分點(diǎn)以上的空間，購(gòu)房者的置業(yè)成本將會(huì)大幅上升，這恐怕會(huì)對(duì)剛需購(gòu)房者是一記重拳。但實(shí)際上，能夠高息從銀行拿到房貸的人已經(jīng)算是幸運(yùn)?，F(xiàn)在銀行拖延放款時(shí)間，減少貸款額度，變相提高按揭貸款難度，或者干脆直接取消年末的房貸業(yè)務(wù)，這種現(xiàn)象在當(dāng)前也是屢見(jiàn)不鮮。
從目前形勢(shì)來(lái)看，在房地產(chǎn)調(diào)控已步入深水期之際，各地方政府不僅拿出限購(gòu)政策之外，而且還拿出了“限售”政策，而且一限通常就是三五年。屆時(shí)再加上個(gè)人房貸利率的頻頻上調(diào)，中國(guó)的房地產(chǎn)將更快回歸居住屬性，房地產(chǎn)投機(jī)熱潮馬上就要全面降溫，未來(lái)居民個(gè)人房貸占貸款總額的比重迅速下滑。而作為剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在并不是購(gòu)置房產(chǎn)的好時(shí)機(jī)，應(yīng)靜待時(shí)變。