9月29日晚間，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

根據(jù)統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)，全國至少有23個城市符合條件，其中有8個二線城市，15個三線城市，二三線城市占據(jù)主要位置。70城之外，符合條件的城市更多。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模已連續(xù)5個月累計負增長，降幅持續(xù)擴大。商品房銷售面積連續(xù)7個月累計負增長，降幅連續(xù)5個月超過20%。

房貸政策進一步寬松

9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會在通知中表示，為全面落實房地產(chǎn)長效機制，因城施策用足用好政策工具箱，更好支持剛性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

根據(jù)統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)，有23個符合條件，基本為二三線城市，其中8個二線城市，15個三線城市，三線城市占比更多。在70個城市之外，符合兩個條件的城市將更多。

2019年8月，央行公告要求新發(fā)放首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點，在此基礎(chǔ)上各省級市場利率定價自律機制可根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

8月22日，5年期LPR最新報價為4.3%，下調(diào)15個BP。商業(yè)性個人住房貸款利率下限也隨之下調(diào)，首套最低可執(zhí)行4.1%，二套最低可執(zhí)行4.9%。

兩部門在通知中表示，按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化及調(diào)控要求，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監(jiān)會派出機構(gòu)指導(dǎo)省級市場利率定價自律機制配合實施。

張大偉分析指出，從房地產(chǎn)政策松綁情況來看，松綁城市級別越來越高，一季度以三四線城市松綁為主，到了4-9月份二線城市逐漸成為松綁城市主力，其中包括成都、杭州、廈門、南京等熱點樓市城市也加入穩(wěn)樓市救樓市行列。超過30個二線城市最近2個多月發(fā)布了超過100次穩(wěn)樓市政策，成為最近樓市調(diào)控主力。

政策內(nèi)容也在不斷升級，從一季度的各種針對限購政策，二季度來全面升級到針對信貸寬松的政策，包括房貸首付和房貸利息降息的政策越來越多，公積金政策已經(jīng)成為穩(wěn)樓市標(biāo)配，前期的限售政策取消也越來越多，二套房認定標(biāo)準變化，疊加各種人才政策，稅費減免。

市場信心待恢復(fù)

“房地產(chǎn)微調(diào)寬松的政策內(nèi)容越來越寬，政策力度越來越大，但目前看，市場的信心依然沒有完全恢復(fù)，期待爛尾樓續(xù)建資金、存量房貸降息等更大力度政策的出臺?！睆埓髠ブ赋觥?/p>

自8月央行等有關(guān)部門提出通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付，國家開發(fā)銀行已于9月22日向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款。

9月13日，鄭州印發(fā)相關(guān)文件指出，根據(jù)保交樓專項借款使用相關(guān)規(guī)定和要求，將對全市范圍內(nèi)使用保交樓專項借款項目開展全面審計。

9月29日，人民銀行貨幣政策委員會例會上提出，要推動“保交樓”專項借款加快落地使用并視需要適當(dāng)加大力度。

“房地產(chǎn)市場的核心問題仍是房企資金鏈的問題，銀行需要給予相應(yīng)的信貸支持?！睆埓髠ブ赋觥?/p>

招聯(lián)金融首席研究員董希淼認為，應(yīng)加快調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策，階段性放寬房地產(chǎn)貸款集中度管理相關(guān)要求；通過政策性銀行專項借款等措施，撬動商業(yè)銀行信貸資金，對“保交樓”項目給予專項支持。

而階段性放寬首套房貸利率下限的政策時間是2022年底前，后續(xù)銀行將會如何執(zhí)行？

張大偉認為，目前房地產(chǎn)熱點城市，特別是一線城市，都沒有執(zhí)行4.1%的房貸首套利率，實際利率調(diào)降情況仍需看具體的執(zhí)行情況。

董希淼也認為，金融管理部門調(diào)整的是首套房貸利率下限，而不是首套房貸利率，具體如何定價仍由銀行與客戶商定，不同地區(qū)、不同銀行實際執(zhí)行的利率或有不同，“但預(yù)計多數(shù)銀行對首套住房貸款將實際執(zhí)行利率下限?！?/p>

另有相關(guān)人士分析指出，如果部分符合條件的熱點城市房價上漲，為符合房住不炒的要求，銀行和客戶所協(xié)商的利率也可能相應(yīng)上調(diào)。

“下一步，在如何更好地支持改善性住房需求方面，還有較大的優(yōu)化空間，二套住房貸款利率下限也應(yīng)進行適當(dāng)調(diào)整。對限購政策，可以探索實施‘因區(qū)施策’，適當(dāng)放開一二線城市郊區(qū)的限購政策。”董希淼提出。