出賣人的權(quán)責(zé)

交付標(biāo)的物或者交付相關(guān)單證，按約定的期限、按約定的地點(diǎn)、按約定的質(zhì)量要求、約定的包裝方式交付標(biāo)的物，保證標(biāo)的物的價(jià)值或者使用效果，或如實(shí)告知標(biāo)的物瑕疵等義務(wù)

質(zhì)保金買受人依約保留部分價(jià)款作為質(zhì)量保證金，出賣人在質(zhì)量保證期間未及時(shí)解決質(zhì)量問題而影響標(biāo)的物的價(jià)值或者使用效果，出賣人主張支付該部分價(jià)款的，人民法院不予支持

修理費(fèi)買受人在檢驗(yàn)期間、質(zhì)量保證期間、合理期間內(nèi)提出質(zhì)量異議，出賣人未按要求予以修理或者因情況緊急，買受人自行或者通過第三人修理標(biāo)的物后，主張出賣人負(fù)擔(dān)因此發(fā)生的合理費(fèi)用，人民法院應(yīng)予支持

從給付義務(wù)出賣人沒有履行或者不當(dāng)履行從給付義務(wù)，致使買受人不能實(shí)現(xiàn)合同目的，買受人可以主張解除合同

排他義務(wù)出賣人就交付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)，但買受人訂立合同時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道第三人對買賣標(biāo)的物享有權(quán)利的，出賣人不承擔(dān)該義務(wù)

瑕疵擔(dān)保責(zé)任當(dāng)事人約定減輕或者免除出賣人對標(biāo)的物瑕疵承擔(dān)的責(zé)任，因出賣人故意或者重大過失不告知買受人標(biāo)的物瑕疵的，出賣人無權(quán)主張減輕或者免除責(zé)任

買受人在締約時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道標(biāo)的物質(zhì)量存在瑕疵，主張出賣人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，法院不予支持，但買受人在締約時(shí)不知道該瑕疵會導(dǎo)致標(biāo)的物的基本效用顯著降低的除外

買受人責(zé)任：按約定數(shù)額付款、按約定地點(diǎn)付款、按約定時(shí)間付款

孳息歸屬（當(dāng)事人另有約定的除外）產(chǎn)生于標(biāo)的物交付之前：歸出賣人產(chǎn)生于標(biāo)的物交付之后：歸買受人

分期付款分期付款的買受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部價(jià)款的1/5的，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未支付到期價(jià)款的，出賣人可以請求買受人支付全部價(jià)款或者解除合同

出賣人解除合同的，可以向買受人請求支付該標(biāo)的物的使用費(fèi)

對質(zhì)量不合格標(biāo)的物的處理未付款的情況下標(biāo)的物質(zhì)量不符合約定，買受人請求“減少價(jià)款”，人民法院應(yīng)予支持

當(dāng)事人主張符合約定的標(biāo)的物和實(shí)際交付的標(biāo)的物按交付時(shí)的市場價(jià)值“計(jì)算差價(jià)”，人民法院應(yīng)予支持

價(jià)款已經(jīng)支付情況下買受人主張“返還”減價(jià)后多出部分價(jià)款的，人民法院應(yīng)予支持

適用當(dāng)事人可以在買賣合同中約定，買受人未履行支付價(jià)款或者其他義務(wù)的，標(biāo)的物所有權(quán)屬于出賣人

登記對抗出賣人對標(biāo)的物保留的所有權(quán)，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人

取回標(biāo)的物取回的標(biāo)的物價(jià)值顯著減少，出賣人要求買受人賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持【提示】出賣人可以與買受人協(xié)商取回標(biāo)的物；協(xié)商不成的可以參照適用擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)程序出賣人請求取回標(biāo)的物，符合民法典規(guī)定的，人民法院應(yīng)予支持；買受人以抗辯或者反訴的方式主張拍賣、變賣標(biāo)的物，并在扣除買受人未支付的價(jià)款以及必要費(fèi)用后返還剩余款項(xiàng)的，人民法院應(yīng)當(dāng)一并處理

可以行使取回權(quán)的情形：未按約定支付價(jià)款的未按約定完成特定條件的將標(biāo)的物出賣、出質(zhì)或者作出其他不當(dāng)處分的

不能行使取回權(quán)的情形：買受人已經(jīng)支付標(biāo)的物總價(jià)款的75%以上第三人已經(jīng)善意取得標(biāo)的物的所有權(quán)或者其他物權(quán)

標(biāo)的物的回贖出賣人取回標(biāo)的物后，買受人在雙方約定的或者出賣人指定的回贖期間內(nèi)，消除出賣人取回標(biāo)的物的事由，主張回贖標(biāo)的物的，人民法院應(yīng)予支持

買受人在回贖期間內(nèi)沒有回贖標(biāo)的物的，出賣人可以另行出賣標(biāo)的物

出賣人另行出賣標(biāo)的物的，出賣所得價(jià)款依次扣除取回和保管費(fèi)用、再交易費(fèi)用、利息、未清償?shù)膬r(jià)金后仍有剩余的，應(yīng)當(dāng)返還原買受人如有不足，出賣人要求原買受人清償?shù)?，人民法院?yīng)予支持但原買受人有證據(jù)證明出賣人另行出賣的價(jià)格明顯低于市場價(jià)格的除外

使用費(fèi)

試用買賣的當(dāng)事人沒有約定使用費(fèi)或者約定不明確，出賣人主張買受人支付使用費(fèi)的，人民法院不予支持（如無約定，無償使用）

風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)標(biāo)的物在試用期內(nèi)毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣人承擔(dān)

視為購買試用期屆滿，買受人對是否購買標(biāo)的物未作表示試用買賣的買受人在試用期內(nèi)已經(jīng)支付部分價(jià)款在試用期內(nèi)，買受人對標(biāo)的物實(shí)施了出賣、出租、設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等非試用行為

不屬于試用買賣買賣合同存在下列約定內(nèi)容之一的，不屬于試用買賣：約定標(biāo)的物經(jīng)過試用或者檢驗(yàn)符合一定要求時(shí)，買受人應(yīng)當(dāng)購買標(biāo)的物約定第三人經(jīng)試驗(yàn)對標(biāo)的物認(rèn)可時(shí)，買受人應(yīng)當(dāng)購買標(biāo)的物約定買受人在一定期間內(nèi)可以調(diào)換標(biāo)的物約定買受人在一定期間內(nèi)可以退還標(biāo)的物

商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。

商品房銷售廣告的性質(zhì)

要約邀請一般情況下，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請

要約出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約

該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，仍屬于合同的組成部分，一旦違反，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任

商品房預(yù)售合同的效力

出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效

如無約定，備案登記不影響合同效力當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外

解除權(quán)的行使

因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持

因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持

除當(dāng)事人另有約定外，出賣人延遲交房或買受人延遲支付購房款，經(jīng)催告在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人有權(quán)解除合同

商品房買賣中貸款合同的效力

因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失

因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人

因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除：致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，人民法院應(yīng)予支持出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及其利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人