?。ㄒ唬┨摷侔唇姨赚F(xiàn)風(fēng)險。在“房住不炒”的背景下，開發(fā)商融資渠道變窄，房產(chǎn)銷售放緩甚至停滯，資金壓力劇增。作為房地產(chǎn)行業(yè)龍頭的萬科甚至喊出了“活下去”的口號，一些中小開發(fā)商的資金壓力就更可想而知了。由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款門檻高、審批難、監(jiān)督嚴(yán)，為緩解資金壓力，不排除一些開發(fā)商通過虛假按揭的方式套取銀行貸款。其做法是：開發(fā)商聯(lián)絡(luò)關(guān)聯(lián)人，并以這些關(guān)聯(lián)人的名義與其簽訂虛假的購房合同，再以這些虛假購房人申請按揭貸款，從而套取銀行貸款用于房地產(chǎn)開發(fā)甚至挪作他用。虛假按揭的外在表現(xiàn)是：借款人為開發(fā)商的親屬、同鄉(xiāng)、員工甚至是建設(shè)方的相關(guān)人員，身份證信息大多為外地，月供由同一賬戶集中轉(zhuǎn)賬繳納。虛假按揭的實(shí)質(zhì)是頂名貸款、私貸公用。由于名義借款人與實(shí)際借款人權(quán)利、義務(wù)不對等，房地產(chǎn)市場環(huán)境一旦發(fā)生不利變化，開發(fā)商喪失還款能力，即使名義借款人具備還款能力，也會形成貸款風(fēng)險，甚至損失。同時，虛假按揭也易引發(fā)法律風(fēng)險，在“假按揭”中，銀行及其有關(guān)工作人員如明知房產(chǎn)交易合同為虛假合同，或知曉借款人員沒有履約能力，依然放任開發(fā)商設(shè)置虛假按揭以騙取銀行貸款，銀行及其工作人員可能涉嫌共同犯罪。
?。ǘ┨撛龇績r抵押不足值風(fēng)險。一是“促銷型”虛增房價。這種情形一般有真實(shí)的銷售背景。為讓無力支付首付款的購房人買房，開發(fā)商與購房人串通，將實(shí)際房價提高一定比例后規(guī)定在購房合同中，再向購房人出具收到首付款的收據(jù)，以規(guī)避首付款比例限制，最后雙方按照購房合同規(guī)定的虛假售價，依銀行要求的按揭比例辦理貸款手續(xù)取得貸款。這種方式，購房人事實(shí)上未向開發(fā)商支付足夠的首付款，但銀行卻向購房人提供的借款甚至超過了購房實(shí)際總價，一旦房價出現(xiàn)波動，借款人“斷供”，將會形成較大損失。二是“套現(xiàn)型”虛增房價。這種情形一般無真實(shí)的銷售背景，主要存在于門頭房銷售中。由于門頭房單價較高，潛在的買受人較少，同時相比住房，門頭房價格信息不對稱，不透明，為虛增房價提供了較大空間。為盡快回款，開發(fā)商會將難以售出的門頭房以關(guān)聯(lián)人的名義購買，從銀行套取高于門頭房實(shí)際價值的按揭貸款。這實(shí)質(zhì)上是一個風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁的過程，開發(fā)商通過虛增房價虛假套現(xiàn)，提前回款進(jìn)行再開發(fā)，把門頭房價值波動及難以處置變現(xiàn)的風(fēng)險悉數(shù)甩給銀行，自己則“金蟬脫殼”，占據(jù)主動。由于房價越高，從銀行套取的資金也就越多，開發(fā)商自然傾向于大幅提高售賣價格。
（三）預(yù)抵押登記失效風(fēng)險。預(yù)告登記是為“保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)”而作的一種登記。預(yù)售商品房抵押貸款中，在具備辦理抵押登記的條件前，部分金融機(jī)構(gòu)會與借款人（購房人）對預(yù)售商品房辦理抵押預(yù)告登記，以保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，預(yù)告登記后，自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的以及買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無效、被撤銷、或解除的，預(yù)告抵押登記將失效。從中可知，一是虛假按揭有可能會被認(rèn)定為“買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議無效”，進(jìn)而形成預(yù)告抵押登記失效風(fēng)險。二是在房屋產(chǎn)權(quán)證辦出后，如果三個月內(nèi)未能及時將預(yù)抵押登記轉(zhuǎn)變?yōu)檎降盅旱怯?，也會形成預(yù)告抵押登記失效風(fēng)險。
?。ㄋ模┱咝燥L(fēng)險。一是背離房地產(chǎn)調(diào)控政策。中央政治局會議將“堅決遏制房價過快上漲”的房地產(chǎn)政策調(diào)整為“堅決遏制房價上漲”，體現(xiàn)了黨中央堅定解決房地產(chǎn)問題的信心和決心，具有極強(qiáng)的針對性和指導(dǎo)性。目前，各家銀行均嚴(yán)控了房地產(chǎn)開發(fā)貸款，開發(fā)商融資渠道被壓縮。但虛假按揭、虛增房價行為規(guī)避了有關(guān)貸款控制，使信貸資金違規(guī)繞道流向了房地產(chǎn)領(lǐng)域，放大了成交量，造成房地產(chǎn)市場虛假繁榮，弱化了房地產(chǎn)調(diào)控政策效果，違反了國家調(diào)控政策和信貸制度。二是偏離市場定位。大量投放房屋按揭貸款，必然會占用貸款規(guī)模，從而此消彼長，弱化對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持效果，不利于推動信貸資金脫虛向?qū)嵑腿ジ軛U政策的實(shí)施，更與“回歸本源、專注主業(yè)”的要求不符。
?。ㄈ┘訌?qiáng)預(yù)抵押登記管理，防范脫保風(fēng)險。在法定期限內(nèi)將抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押登記是實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的關(guān)鍵。一是明確開發(fā)商責(zé)任。開發(fā)商對后續(xù)辦理抵押登記負(fù)有協(xié)助辦理的義務(wù)，要將開發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任由辦妥抵押預(yù)告登記延長至辦妥抵押登記，以緩釋預(yù)售房產(chǎn)不能辦理抵押登記的風(fēng)險。建議約定無論何種原因造成預(yù)售房產(chǎn)無法如期取得產(chǎn)權(quán)證并辦理抵押登記，開發(fā)商都需承擔(dān)違約責(zé)任，以迫使開發(fā)商積極作為，及時促成抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押登記。二是嚴(yán)防房產(chǎn)登記與抵押登記脫節(jié)。辦理預(yù)售房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證是辦理抵押登記的前提，信貸人員要通過向開發(fā)商了解、向不動產(chǎn)登記中心、網(wǎng)站查詢等方式，了解辦證條件，跟進(jìn)辦證進(jìn)度，明確辦理時限。要主動作為，及時督導(dǎo)督促開發(fā)商、借款人辦理房產(chǎn)登記和抵押登記，控制辦理流程，確保最終安全取得抵押權(quán)。