銀行認(rèn)什么材料，擔(dān)保公司就做什么材料
“那要怎么辦？”
“我們有長期合作、比較靠譜的擔(dān)保公司，可以幫你造出一個(gè)公司，再包裝一下以滿足銀行貸款條件?！边@位置業(yè)顧問緊接著說，你放心，保證你能審核通過，擔(dān)保公司能簽這個(gè)單子，就肯定沒問題。他所說的“審核通過”，是指通過銀行的放貸條件審核。
“不是幾例。你知道買我們這的洋房真正能滿足付款條件的不多，都要走擔(dān)保。銀行最近查得嚴(yán)，擔(dān)保公司會(huì)嚴(yán)把關(guān)，并跟銀行某些人員保持長期對(duì)接，銀行認(rèn)什么材料，他們就做什么材料?！睂?duì)方說。
該客戶經(jīng)理很快就提供了3種解決辦法：一是直接把房子賣了，交新房首付，前提是要考慮新房價(jià)格在可承擔(dān)范圍；二是以直系親屬的名義把現(xiàn)有房子做抵押，用抵押貸的方式買新房；三是給父母辦營業(yè)執(zhí)照，通過經(jīng)營貸買新房。“如果覺得麻煩，可以找比較靠譜的擔(dān)保公司，一般房地產(chǎn)公司那都有合作方?！?/p>
銀行客戶經(jīng)理支招，補(bǔ)齊首付款花樣多
“我自己最近也在買房等搖號(hào)，跟你情況差不多，首付款不足，但是我父母有營業(yè)執(zhí)照，所以還好辦一些。我在一家農(nóng)商行有熟人，可以推薦給你?！痹摽蛻艚?jīng)理很熱情。
“一般做的銀行內(nèi)部人員很多，這挺正常的?！睊祀娫捛霸摽蛻艚?jīng)理補(bǔ)充道，“如果你貸款額度不高，僅15萬-30萬的話，我推薦你用‘裝修貸’，利率不到4個(gè)點(diǎn)，很多人都選擇用這種方式填補(bǔ)首付不足?！?/p>
據(jù)該客戶經(jīng)理介紹，“裝修貸”貸款額度與個(gè)人住房公積金繳納情況相關(guān)。如果住房公積金繳存比例為8％，可以貸18萬-19萬元，如果是12％則貸得少一些，最長可以申請(qǐng)3年還清?！斑@個(gè)主要根據(jù)個(gè)人收入和公積金基數(shù)來判斷還款能力。貸款18萬元，每個(gè)月只要先還800元?！?/p>
嚴(yán)查經(jīng)營貸，需破利益鏈
為什么經(jīng)營貸會(huì)流入樓市？究其原因，主要是利息低。所謂經(jīng)營貸，即個(gè)人經(jīng)營性貸款，主要是面向個(gè)體工商戶、小微企業(yè)主發(fā)放的一種抵押貸款，這一人群用自有房屋等向銀行抵押獲取貸款，用于進(jìn)一步生產(chǎn)經(jīng)營。這是一款支持小微企業(yè)、個(gè)體工商戶的重點(diǎn)信貸產(chǎn)品，銀行客戶經(jīng)理都有一定的指標(biāo)壓力。
“如果說這些老板們本身就有實(shí)體企業(yè)、有銀行流水，那么把房子送到銀行抵押、再轉(zhuǎn)幾手去買房，其實(shí)很難追查到，很考驗(yàn)穿透式監(jiān)管能力?！币晃唤鹑跇I(yè)內(nèi)人士直言。
2020年，為抗擊新冠肺炎疫情給個(gè)體工商戶、小微企業(yè)經(jīng)營帶來的影響，減少其成本壓力，銀行發(fā)放的個(gè)人經(jīng)營性貸款利率一降再降，最低至3.85％。而同期房貸利率普遍為5％-6％，這就有了套利空間。在利益驅(qū)動(dòng)下，各相關(guān)方有了“合謀”的動(dòng)力：購房者即借款人希望減少成本，中介機(jī)構(gòu)或擔(dān)保公司等中間環(huán)節(jié)要賺取手續(xù)費(fèi)，部分銀行客戶經(jīng)理則需完成個(gè)人經(jīng)營性貸款指標(biāo)。
3月16日廣東銀保監(jiān)局公布調(diào)查結(jié)果，在已發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為中，有相當(dāng)部分的貸款出現(xiàn)了房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等“包裝”助推者的身影。涉嫌違規(guī)的操作方式，包括通過中介機(jī)構(gòu)過橋墊資套取經(jīng)營貸置換個(gè)人住房按揭貸款、經(jīng)過轉(zhuǎn)手多次后挪用個(gè)人經(jīng)營性貸款用于購房首付款等。
深圳銀保監(jiān)局、人民銀行深圳中心支行日前也在相關(guān)通報(bào)中指出，部分銀行業(yè)務(wù)人員在展業(yè)時(shí)不規(guī)范，甚至存在變相引導(dǎo)客戶違規(guī)使用信貸資金嫌疑。個(gè)別員工與貸款中介機(jī)構(gòu)私下合作，在網(wǎng)絡(luò)、電話等渠道無序宣傳營銷，擾亂市場秩序，造成負(fù)面社會(huì)影響。
住房按揭貸款本身就是一種信貸杠桿，存在著一定風(fēng)險(xiǎn)。但較長時(shí)間內(nèi)住房價(jià)格不斷上漲，樓市財(cái)富效應(yīng)凸顯，在一定程度上掩蓋了這種風(fēng)險(xiǎn)。在“房住不炒”、防范金融風(fēng)險(xiǎn)的大背景下，近年來監(jiān)管層嚴(yán)查各種貸款違規(guī)進(jìn)入樓市。
實(shí)際上，無論是裝修貸、消費(fèi)貸、信用貸還是經(jīng)營貸，這些資金都不能用作購房首付款。“最好把名下所有的消費(fèi)貸、信用貸等貸款都結(jié)清，然后再辦理住房按揭貸款?！倍嗉曳慨a(chǎn)置業(yè)顧問、銀行客戶經(jīng)理直言，“我們?cè)缇瓦@么做了，起碼一年多了。”